房價急升質(zhì)量存疑 迷樣樓市如何智慧買房？

    “原本以為今年北京房價會在調(diào)整中再次走低，但短短幾個月，房價不但沒有下降，反而再次大幅攀升，有些地區(qū)的房價甚至已經(jīng)回到了歷史最高點。不知道是應(yīng)該選擇觀望還是應(yīng)該出手購房。”剛剛參加工作的李小姐困惑地說。

　　記者采訪發(fā)現(xiàn)，最近一段時間，房價的快速上漲令很多購房人開始猶豫甚至觀望，與此同時，上海在建樓房倒覆事件也引發(fā)了購房人對房屋質(zhì)量的憂慮。對此，接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認為，許多購房者的購房行為都是在房價上漲通道中完成的，想要在房價最低點抄底很難，應(yīng)結(jié)合自身情況選擇高性價比的房子。

　　高房價下應(yīng)選擇價格洼地

　　最近一段時間，樓市表現(xiàn)得異?；鸨?，不僅成交量持續(xù)放大，而且房價也屢屢飆升。尤其是近期“地王”的頻頻出現(xiàn)，更是為周邊區(qū)域房價上漲提供了支撐，也讓二手房業(yè)主有了提價的底氣。

　　面對房價的持續(xù)上漲，應(yīng)否購房以及應(yīng)該如何選房成了大家關(guān)注的焦點。我愛我家控股公司副總裁胡景暉說，不管房價上漲速度如何，適合與不適合應(yīng)該一分為二。對于首次置業(yè)的購房者來說，只要充分享受到首套房低首付、低利率、多種稅收免除等國家優(yōu)惠政策，就可以說首次置業(yè)者在這個時候購房是合適的；對于改善型購房者來說，目前房價上漲快，雖然改善住房的成本在提高，但是這部分購房者可以選擇一些房價相對較低的價格洼地區(qū)域購房；對于拆遷、生育等被迫需要改善購房的購房者來說，他們屬于不得不買房的人群，對于這類人群，該出手時就出手。

　　對于目前要購房的人來說，胡景暉建議，應(yīng)多考慮軌道交通沿線、城市與郊區(qū)邊緣地帶購房。相對于城市核心區(qū)域的房子來說，這些區(qū)域的房產(chǎn)房價較低，受到軌道交通的輻射，這些曾經(jīng)不起眼的地方也會成為政府加強建設(shè)的重要地段，因此升值空間會大大增加。

　　二手房安全性相對高于期房

　　除了房價受到廣泛關(guān)注外，近日，上海在建樓房倒覆事件也引起了業(yè)內(nèi)和購房者的關(guān)注，并引發(fā)了是否應(yīng)該購買期房等問題的爭論。21世紀不動產(chǎn)市場分析師孟奇認為，上海這次事件實屬個案，僅以此質(zhì)疑上海乃至全國商品房的房屋質(zhì)量問題會稍顯將個案問題擴大化的嫌疑，如果購房者因此擔(dān)憂房屋質(zhì)量而延誤購房或放棄購房計劃，稍顯欠缺理性。這不僅是因為這次倒樓事件屬于個案，不具備共性因素，還因為今年上半年以來，全國房地產(chǎn)市場交易轉(zhuǎn)好，樓市行情一路看漲，預(yù)計下半年仍將保持成交高位的水平，屆時，房價極有可能跟風(fēng)再漲，購房者將會因此時的擔(dān)憂而承擔(dān)更多的購房成本。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，對此事件的披露和在社會上所引起的反響，從房產(chǎn)交易的角度來看，很有可能會導(dǎo)致在未來一段時間里，出現(xiàn)部分購房者放棄購買期房轉(zhuǎn)而考慮二手房的現(xiàn)象。

　　孟奇指出，從購房安全性的角度對比，一直以來二手房的優(yōu)勢都大于期房。二手房的房屋質(zhì)量、社區(qū)環(huán)境、地理位置、配套設(shè)施等情況，購房者可以身臨其境地感受，甚至可以通過與周邊鄰居的交談，進一步了解到二手房所處社區(qū)的鄰里關(guān)系、保安、物業(yè)水平等這類軟性服務(wù)的情況，非常有利于幫助購房者把握所購房產(chǎn)的安全性。相反，對于購買期房的人來說，雖然前期購買期房的價格普遍較低，但購房者大多會為這種低價承擔(dān)一定潛在的購房風(fēng)險，畢竟從社區(qū)環(huán)境建設(shè)、物業(yè)管理到房屋質(zhì)量等問題，在未入住之前，基本上只能聽開發(fā)商描繪，如若未來交房時，交房標準沒有達到開發(fā)商的承諾，那么對購房者來說，要么是無奈地接受，要么是弱勢群體狀告開發(fā)商，卷進維權(quán)艱難的局面里。

　　京城專業(yè)貸款服務(wù)機構(gòu)偉嘉安捷的企劃主管吳昊也提醒說，從上海在建樓房倒覆的個案引申看，房貸借款人值得注意的是購買尚未封頂?shù)臉潜P需謹慎，容易引發(fā)諸多風(fēng)險。首先，樓盤出現(xiàn)質(zhì)量問題甚至發(fā)生樓體倒塌，業(yè)主肯定是要向開發(fā)商索賠，但同時銀行貸款也需要按期償還，如果三方之間未能好好協(xié)商或者在哪一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，極容易出現(xiàn)糾紛；其次，未封頂?shù)臉潜P可能無法按期交房。期房的不安全因素在于開發(fā)商一旦出現(xiàn)資金缺口，項目就有可能出現(xiàn)爛尾，更談不上按期交房，無法保障業(yè)主的利益。此外，另一個比較惡劣的風(fēng)險就是開發(fā)商卷款潛逃，有可能因為開發(fā)商資金問題中途停工，或者開發(fā)商把錢挪作他用、轉(zhuǎn)移、攜款而逃甚至直接宣布破產(chǎn)無法交付使用，讓購房者更是防不勝防。

　　吳昊指出，購買未封頂?shù)臉潜P需要謹慎，就北京地區(qū)而言，銀監(jiān)會對未封頂?shù)臉潜P預(yù)售是要嚴查且明令禁止的，相對來說購房人的利益有所保障。不過，較比二手房產(chǎn)權(quán)明晰、即買即住、現(xiàn)房優(yōu)勢且銀行貸款方便等優(yōu)勢，購房人在考慮購買新樓盤還是二手房上需要謹慎行事。

選購期房如何防范風(fēng)險

　　對于選擇購買期房的買家，接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士給出了具體的建議。

　　孟奇建議說，選擇購買新房的購房者可在購房前從如下幾個方面衡量房產(chǎn)交易的安全性，力爭規(guī)避包括房屋質(zhì)量、交易資金安全、合同簽訂、產(chǎn)權(quán)交割等重要方面的購房風(fēng)險。

　　首先，應(yīng)查看開發(fā)商和建設(shè)單位的從業(yè)資質(zhì)，了解開發(fā)商和建設(shè)單位曾經(jīng)運作過的項目，應(yīng)購買資質(zhì)合格的開發(fā)商開發(fā)的項目；其次，簽署合同時認真查看合同條款，避免簽訂霸王合同，對雙方的權(quán)責(zé)關(guān)系應(yīng)明確；再次，收房時應(yīng)認真驗收，對質(zhì)量、面積等存有疑慮的可自行聘請有資質(zhì)的測量單位予以重新測量。

　　對此，北京千萬家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司市場總監(jiān)常淑娟表示贊同。對于如何考察開發(fā)商的資質(zhì)，她說，可以到開發(fā)商公司辦公處考察。按照通常的市場規(guī)則，實力雄厚、信譽好的房地產(chǎn)開發(fā)公司，在各方面都注重自己的企業(yè)形象，對消費者有良好的信譽；與此同時，可以考察其已售出的商品房。在這些已經(jīng)售出的住宅區(qū)里考察時，可分兩步走：一方面先看周圍的環(huán)境，如果環(huán)境好，則這家公司在物業(yè)管理上較負責(zé)。如果垃圾遍地，環(huán)境差，則物業(yè)管理有缺陷；另一方面，到住戶中去探問，如果開發(fā)公司房建得好，管理好，收費合理，住戶會有好評價的。如果質(zhì)量差，管理亂，收費過高，住戶會毫不留情地講出來。

　　常淑娟還提醒期房買家，應(yīng)仔細考察施工方、監(jiān)理方、設(shè)計方。房屋質(zhì)量問題與施工方、監(jiān)理方和有關(guān)部門監(jiān)督不到位也有很大關(guān)系，對預(yù)售樓盤的施工方、監(jiān)理方的資質(zhì)考察不能忽略。另外，鑒別商品房質(zhì)量優(yōu)劣，還要看其設(shè)計水平的高低。購房前，應(yīng)該仔細研究開發(fā)商提供的設(shè)計圖低。結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量是商品房質(zhì)量中最關(guān)鍵也是最不易了解的部分。購房前務(wù)必要求開發(fā)商出具《建筑工程質(zhì)量合格書》，如有必要，還可以檢查一下出具證書的質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)是否具備資格。與此同時，還要與開發(fā)商明確依據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的《建筑工程質(zhì)量管理辦法》中規(guī)定的保修期限和保修范圍，以防患于未然。

　　對購買二手房的買家而言，孟奇建議說，一方面，應(yīng)到二手房所在地實地勘察，盡可能多的了解房源所處社區(qū)環(huán)境、配套建設(shè)等情況；購房前查看業(yè)主的房產(chǎn)證原件，確保房源可出售性和真實性；購買產(chǎn)權(quán)清晰的房產(chǎn)；買賣雙方簽訂購房合同，對雙方的權(quán)責(zé)關(guān)系應(yīng)明確，特別應(yīng)注意對付款、過戶、交割等重要事項的約定；更為重要的是，要查看中介公司的從業(yè)資質(zhì)，與符合資質(zhì)的中介公司合作。