一邊"唱多"一邊"出貨" 警惕外資炒高樓市套現

    福州市一處住宅樓盤。7月15日，福建省統計局發(fā)布2009年上半年國民經濟運行情況，福建省房地產開發(fā)呈現出投資下降、銷售上升的態(tài)勢。據統計，2009年上半年福建全省房地產開發(fā)投資439.43億元，同比下降19.3%；商品房銷售1164.98萬平方米，增長56.2%。新華社記者張國俊攝

　　最近一段時間，不少外資投行一邊頻頻唱多國內樓市，一邊又在悄然出售其持有的高端物業(yè)套現。專家提醒說，對外資的動向應該予以高度關注，要警惕外資假“唱多”真“出貨”。

　　外資投行頻頻“唱多”

　　記者了解到，4月至今，一度在樓市“潛伏”的外資投行日趨活躍，瑞銀、花旗、摩根大通、摩根士丹利等國際投行紛紛發(fā)布研究報告稱，看好中國房地產。而他們立論的基礎，大都是“剛性需求釋放帶來成交量強勁回升，并預計這一趨勢將持續(xù)”。

　　5月7日，瑞銀發(fā)布研究報告指出，中國房地產投資市場將在2009年下半年強勁復蘇，中國房地產業(yè)也將步入整體復蘇的軌道。瑞銀預計，多項政策措施和大量剛性需求是支撐房市反彈的原因，預計未來大眾市場和低端住房的建設將開始大幅放量。

　　繼瑞銀之后，國際投行摩根士丹利在最近的報告中也指出，中國房地產行業(yè)出現了真實而持續(xù)的復蘇，成為近來對中國經濟恢復增長貢獻最大的行業(yè)。報告指出，中國全國房地產價格不存在泡沫，中國房地產行業(yè)的基本面依然向好。

　　摩根大通首席經濟學家龔方雄6月公開預測，今年中國房價上漲幅度將達5%至10%，明年漲幅也將達到10%。他鼓勵“大家積極行動起來，投資買地建房”。

　　與此同時，部分外資機構也表現出對地產股的青睞，開始將地產股評級由審慎調升至中性。

　　部分外資開始出售持有高端物業(yè)套現

　　高調“唱多”中國樓市的同時，記者發(fā)現，部分外資已經開始出售所持有的高端物業(yè)套現。這其中最典型的是摩根士丹利。記者了解到，該投行曾于2006年末以7.6億人民幣整體收購上海長寧區(qū)高檔樓盤“華山夏都苑”A棟的1、2號樓，1號樓以酒店式公寓推向市場，目前出租率約為70%；而2號樓過去“只租不賣”，目前入住率也不高。

　　摩根士丹利開始將2號樓的58套房源通過自己的銷售團隊及上海中原地產等分銷商進行散賣。記者獲悉，目前58套房源已全部售完。這些散賣房源對外報價為6.5萬元每平方米起，但實際成交價為5.5萬至6萬元每平方米，購房者中約一半為內地人士，另一半為港澳臺等地買家。雖然有所降價，但與當年2.8萬元每平方米的買入價相比，摩根士丹利此次轉手套現溢價已達100%。這是摩根士丹利在上海市場首次變賣持有的物業(yè)。

　　在“華山夏都苑”上嘗到甜頭的摩根士丹利，近日又有消息稱其欲將在上海持有的高檔公寓“莎瑪徐家匯”項目散賣。據介紹，摩根士丹利2007年初收購永新城219套公寓，隨后由服務式公寓品牌莎瑪管理并更名為“莎瑪徐家匯”，每套房月租金高達2萬元至5萬元。據一家代理行人士透露，摩根士丹利此前已與多家代理公司接觸，希望銷售該項目房源，但目前僅處于初步接觸階段，對外報價、合作細節(jié)均未達成共識。

　　記者還發(fā)現，自5月底起，香港興業(yè)國際開始散賣其持有的上海長寧區(qū)另一高檔樓盤“丁香御苑”，該樓盤是其2000年從嘉里建設手中以3100萬美元的價格整體收購而來。截至目前，110套散賣房源已告售罄，成交價格約為6萬元每平方米，興業(yè)國際從該項目中套現13.2億元。考慮到匯率因素，興業(yè)國際此次散賣較當時收購成本而言賺了10.6億元。

　　外資投行的套現行為在地產股上也表現得較為明顯。其中，6月19日，瑞銀集團以17.456元港元的每股平均價，減持了731.21萬股富力地產，涉資1.28億港元

“唱多不做多”只為引人接盤

　　“雖然尚沒有明確的跡象表明外資在大舉出售其在內地持有的物業(yè)項目，但要警惕外資假‘唱多’樓市趁機真‘出貨’套現的行為。”北京大學房地產研究所所長陳國強說。

　　陳國強告訴記者，今年以來，隨著成交量的不斷攀升，多個城市的房價已經有了明顯的上漲，部分地區(qū)的房價更是創(chuàng)出了歷史新高，這對于投資性購房者來說已經是一個出貨的好時機，部分外資可能也正是看到了這點所以開始出售其在華持有的物業(yè)項目獲利。

　　對此，DTZ戴德梁行華北區(qū)投資部負責人葉建成表示贊同。他說，外資出貨與其投資周期和收益率息息相關，選擇出貨說明投資期已夠并已經達到收益預期。“當前有一部分外資開始套現獲利，但也有一部分外資認為房價仍有上漲空間，持有意愿也相對較強。”葉建成補充說。

　　對于外資唱“雙簧”，也有業(yè)內人士明確指出，制造聲勢趁機套現是他們一貫的手段，唱多不做多，目的只為引人接盤，高位出貨。套現后部分資金可能會被其用于補救母公司面臨的資金缺口，另一部分則會在重要的一線城市等待抄底和其他投資機會。

　　雖然對于未來樓市走勢判斷各不相同，但接受記者采訪的專家明確提醒購房者注意潛在風險。陳國強說，盡管外資在“唱多”樓市，但樓市風險在加大不確定性也越來越多，應該引起高度的重視。他解釋說，當前，房價和成交量的上漲速度幾乎超出了所有人的預料，部分城市只用了半年時間就銷售了去年全面的房子，房價也只用了不到半年的時間就已經接近甚至超過了歷史的最高點，這都為樓市的下一步走勢增添了變數。

　　“目前內地樓市價格已經偏高，上漲不具有可持續(xù)性。無論是市場層面還是政策層面都存在變數。”陳國強說，以信貸為例，今年上半年放貸量巨大，三四季度可能會發(fā)生變化，當前部分銀行已經開始顯露暗中收緊信貸的苗頭。這方面的變化無疑會對房地產市場產生直接影響。更為重要的是，很多政策在今年年底面臨期滿問題，未來能否繼續(xù)出臺類似政策存在不確定性，因為當初政策出臺是基于樓市持續(xù)低迷的走勢，但目前情況已經有了明顯不同。這些因素無疑都會增加樓市未來走勢的不確定性。

　　DTZ戴德梁行：外資對中國房地產投資興趣依然濃厚

　　DTZ戴德梁行最新發(fā)布的報告認為，在結束了2008年金融海嘯對全球房地產市場的劇烈沖擊之后，2009年中國房地產投資市場雖然面臨著不小的挑戰(zhàn)，成交量相對過去幾年也出現了明顯的萎縮，但從過去半年來看，隨著國家刺激經濟計劃的實施，市場流動性日益充沛，投資者的信心逐漸得到了恢復，外資對中國的房地產市場興趣依然濃厚。

　　報告指出，2009年上半年由于受到信貸緊縮，投資者信心不足等的影響，過去的6個月成交量不大。但是從其市場經驗來看，投資者的熱情開始逐漸恢復，信貸緊縮的狀況已經大大緩解，中國未來經濟發(fā)展的前景也較世界許多其他國家要樂觀，優(yōu)質的房地產物業(yè)仍然是國內外機構投資者所追逐的重點。

　　報告認為，雖然海外不少金融機構近期受到嚴重的沖擊，但海外機構投資者對中國的房地產投資市場興趣依然濃厚，同時預計，由于流動性充沛及通貨膨脹預期等主要因素，未來北京和上海市場成交量會穩(wěn)步上升，有望出現大宗整棟物業(yè)的收購案例。

　　在投資者類型方面，報告認為，海外私募機會型投資基金仍然是市場的主流力量，這主要是因為他們投資機制更加成熟和靈活，對市場較為熟悉，中國房地產市場的高回報也符合他們全球配置要求。國內機構投資者方面，雖然在過去的幾年中，國內的機構投資者完成的成交額僅占總成交額的很小部分，但隨著房地產投資信托的實行以及保險資金投資不動產細則的完成，預計越來越多的國內機構投資者將會活躍起來，成為中國房地產投資市場的一股主流力量。

　　從市場類型來看，過去幾年來，寫字樓、商鋪、服務式公寓、住宅開發(fā)機會一直是投資的重點。目前北京和上海，寫字樓市場正經歷著一輪顯著的調整，具體就北京來講，自2005起，北京市甲級寫字樓的新增供應量保持高位，到2009年達到頂峰，預計年新增供應量達到100萬平方米。而需求方面，由于不少外資機構放緩了擴張的步伐，對寫字樓面積的需求下降，租金水平有一定的下調壓力，因此寫字樓市場短期不會成為投資者關注的熱點。然而，由于2010年及2011年的新增供應有限，隨著全球經濟的恢復，未來2到3年內寫字樓市場將會重拾上升的趨勢，市場也將更為穩(wěn)定。

　　報告指出，目前一線城市的商業(yè)房地產也一直是投資者關注的重點。由于全國大部分城市的商業(yè)零售品銷售額增長速度均超過了GDP增長速度，零售業(yè)的繁榮也帶動了商場的租金水平及售價水平的提升。地理位置優(yōu)質、經營管理良好的商業(yè)物業(yè)仍將供不應求。值得注意的是，由于普通住宅市場的快速復蘇，住宅開發(fā)項目預計也將重新成為海外投資基金關注的重點，分享住宅開發(fā)投資的回報。