誰制造瘋狂地價?任志強(qiáng)不同意北京地價有泡沫

    2009年夏天，隨著地王的爭先亮相，房地產(chǎn)市場發(fā)生巨變，剛剛還在檢討過去搶地的教訓(xùn)，傷疤還未痊愈，但轉(zhuǎn)瞬又重走舊路，瘋狂更甚從前。

　　任志強(qiáng)為何勸阻潘石屹去拍賣會？6月30日土地拍賣會上各公司如何布陣競逐地王？地王是怎么煉成的？北京電視臺財(cái)經(jīng)頻道《財(cái)經(jīng)5連發(fā)》主持人長盛邀請SOHO中國有限公司董事長潘石屹、北京市華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長任志強(qiáng)、北京科技大學(xué)教授趙曉為您揭秘地王、講述瘋狂地價的故事。

　　6月30日的瘋狂拍賣

　　6月30日在去土地拍賣會之前，潘石屹給任志強(qiáng)打電話想叫他一起去，但是任志強(qiáng)拒絕了并且勸潘石屹也不要去。任志強(qiáng)拒絕的理由有兩點(diǎn)：其一是估計(jì)拍不上，其二是萬一拍上會擔(dān)上炒房價的罪名。

　　雖然被任志強(qiáng)勸阻，潘石屹還是去了土地拍賣會。6月30日中午之前，SOHO公司測算的樓面價，就是土地的價格折合到建筑面積的價格是一萬四，一萬四以下的能夠接受，超過一萬四潘石屹表示誰愛拿誰拿，按一萬四的價格算，總共需要三十四億，但是現(xiàn)場潘石屹還是舉到了三十九億五，為什么潘石屹現(xiàn)場會失控呢？

　　去土地拍賣會的一共有11家公司，這11家公司的結(jié)構(gòu)很有意思，10家公司是國有資產(chǎn)背景的，只有SOHO一家是民營公司的背景，并且10家公司里面有9家公司潘石屹都認(rèn)識，只有坐在他背后的一家公司是陌生的。 拍賣會上，潘石屹前后左右的公司都在打電話、算賬、相互交流，非常熱鬧，只有他背后的那家公司安靜得不得了，相互之間不說話、手里沒有計(jì)算機(jī)也不算賬，任務(wù)就是舉牌。潘石屹舉到37億、38億的時候都不怎么舉了，結(jié)果后面的那家公司一直在舉，不管誰舉一下，一秒鐘之后他就舉，潘石屹雖然心里覺得憋得慌，但報價已經(jīng)偏離財(cái)務(wù)測算太多了，所以最終只能放棄！

　　天價地王靠資金推動

　　趙曉分析認(rèn)為，SOHO這樣的公司在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)做得不錯，即使這樣的企業(yè)都沒敢接天價地，可是還是有人匪夷所思地接下來了，主要因素有兩個：一個因素就是對未來的預(yù)期非常高，這個對未來非?？春玫囊蛩貙?shí)際上就是一個泡沫的因素；第二就是小公司有非常大的背景，實(shí)力非常強(qiáng)，根本不在乎錢。

　　對此任志強(qiáng)分析說不能說人家沒算賬、不在乎錢，從融資成本上講，接下天價地王的公司是有先天優(yōu)勢的，大企業(yè)現(xiàn)在大概的利率只有3%，但是像華遠(yuǎn)這樣的公司融資成本可能要五點(diǎn)幾到六點(diǎn)幾，利率幾乎差一倍，40.6個億提前付出去，加上37%的企業(yè)稅，再加上土地使用稅，總的算起來三年成本變成50多個億，這樣算來，三年累積下來光是資金成本就差出好幾個億來，所以不是人家不算賬、而是成本起點(diǎn)就低。

　　潘石屹從歷史的角度進(jìn)行了分析，2007年活躍的富力、合生、創(chuàng)展全是民營背景的，但是現(xiàn)在到了2009年的上半年活躍的全是國企背景的。國企的錢是從哪兒來的？一是因?yàn)樾刨J的增加，二是因?yàn)樗麄兛梢园l(fā)債等等，融資的渠道和成本和民營企業(yè)比起來有很大優(yōu)勢。有這么多的錢，都流向哪里去了呢？不妨看看最近出現(xiàn)的地王，連著三天之內(nèi)產(chǎn)生的兩個地王，一個地王是奧運(yùn)村旁邊的中標(biāo)單位中電集團(tuán)下屬的公司，一個是廣渠路15號地中標(biāo)的中化集團(tuán)下屬的公司。中化集團(tuán)、中電集團(tuán)這樣的大企業(yè)拿到這些錢還可能去建電子廠、化工廠嗎？顯然不可能了，產(chǎn)能已經(jīng)過剩了，廣渠路15號地原來就是化工廠。所以錢最終流到了股票市場和土地市場，地王就這么煉成了。

　　廣渠路15號地

　　廣渠路15號地一共招拍了三次，一開始是45萬平方米的面積，招拍掛出去的價格是18億，45萬平方米18億，可是18億拍出去以后政府又把這塊地給收回來了。

　　第二次招拍是2008年的1月份，當(dāng)時的樓面價每平米7000塊錢，好多家公司躍躍欲試，萬科找到SOHO希望兩家聯(lián)手合作，一個做住宅、一個做商業(yè)和寫字樓，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)，雙方合作了大概20天終止。招拍應(yīng)該是有三家競標(biāo)才是合法的，但是結(jié)果只有一家，所以第二次這塊地就流標(biāo)了。

　　流標(biāo)了一段時間，當(dāng)時土地市場極淡，大家都不拿地了，這塊地一直長荒草。再到后來，一塊地45萬平方米太大了，就開始往外劃出，先是把靠著四環(huán)邊上最好的一塊劃出去做了北京檔案館，剩下28萬平方米，28萬里面還要建保障性住房、配套1.5萬平方米的廉租、配套3000平方米的幼兒園、配套了8500平方米的學(xué)校，最終剩下的面積只有25萬平方米，原來的45萬變成了25萬， 25萬平米可銷售面積拍賣了40.6億，跟當(dāng)年的45萬平方米18億，差距可見一斑。

　　北京地價有泡沫嗎

　　任志強(qiáng)不同意泡沫的說法，他認(rèn)為目前還不能把這些上漲都定義成泡沫，這些上漲可能和供求關(guān)系有關(guān)系，比如說三環(huán)以內(nèi)的大部分或者四環(huán)以內(nèi)的大部分都是高漲，但是六環(huán)以外的很多是跌的，他更愿意把這些上漲定義為結(jié)構(gòu)性上漲。

　　任志強(qiáng)認(rèn)為北京現(xiàn)在不但地價是結(jié)構(gòu)性上漲，房價也是結(jié)構(gòu)性上漲。先說地價，他把北京所有的土地都算了算，沒有溢價的大概占60%，有溢價的大概占40%，低溢價大概占12%，高溢價大概占28%，所以說不是普漲，而是相對來說交通條件地理位置或者周邊環(huán)境好一些的地盤漲價比較高。其次房價，任志強(qiáng)在北京調(diào)查了324個樓盤，大概139個是漲價，而且漲價有的漲得比較兇，但是另外還有180多個是沒怎么漲價或者還略有降價。

　　趙曉用牙疼的比喻反駁了任志強(qiáng)結(jié)構(gòu)性上漲的觀點(diǎn)，不能說滿口的牙都疼才叫牙疼，幾個牙疼就不叫牙疼，結(jié)構(gòu)性上漲是永遠(yuǎn)存在的，很少看到所有的樓盤全部漲、無一例外地漲，全國的城市全部漲，無一例外地漲。他認(rèn)為，結(jié)構(gòu)性上漲就是上漲，而且它的趨勢是很明顯地上漲，甚至有一些土地、有一些樓盤已經(jīng)出現(xiàn)泡沫的現(xiàn)象。