中國房地產產業(yè)鏈現狀調查：香港模式突圍

    “坐地生財”的香港模式又遭質疑。

　　7月初,上海綠地和保利集團分別以30.25億元和16.3億元競得北京大興區(qū)黃村19號地與大興區(qū)黃村新城北區(qū)2號地,后者樓面單價達到7250元/平方米,成為大興區(qū)單價地王。新地王的出現反而增加了市場的悲觀情緒。據記者不完全統(tǒng)計,目前北京約有12塊高價地仍處于閑置、延緩開工狀態(tài),這些地都是由于當年地價太高而出現的地王。面對盲目效仿香港模式的內地開發(fā)商,一位經歷過香港金融危機的香港上市公司老總曾坦言:一次經濟波動、危機就能讓你們破產、倒下。

　　然而,當既定的游戲規(guī)則不夠靈光時,總會有一些另類、創(chuàng)新的開發(fā)模式令人眼前一亮。比如奉行“低成本擴張”之道的陽光100(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)集團,這一年在眾多新興的“白領城市”復制它的“30%控股”擴張計劃。掌舵人易小迪也是中國住交會的常客。他在幾次參加中國住交會時都不忘提醒同行說:“其實房地產開發(fā)深層次的變革已經開始,只是很多人還不愿意相信。”往屆的中國住交會雖然都有不同的主題,但探討開發(fā)模式儼然成為了座上賓們的習慣。

　　香港模式遭質疑

　　無論產業(yè)開發(fā)模式還是開發(fā)商的運營模式,內地房地產業(yè)很大程度上沿襲了“香港模式”。伴隨炒高土地價格的交易機制,“香港模式”在內地的實踐和推廣中出現了諸多矛盾。

　　奉行“香港模式”的開發(fā)商被稱為“全能開發(fā)商”,是一條以開發(fā)商為核心的縱向運作產業(yè)鏈,投資買地、開發(fā)建設、營銷銷售、物業(yè)管理等通常由一家企業(yè)獨立完成。由此衍生出的問題是:企業(yè)融資渠道比較單一,主要是銀行貸款和預收客戶購房款。

　　最近幾年,內地開發(fā)商向著強者更強的方向發(fā)展。這一趨勢在2007年甚為明顯,這一年有樓面地價66930元/平方米的單價地王(上海南京東路163號地塊),有92億元的總價地王(長沙開福區(qū)新河三角洲地塊)。上市公司是游戲的絕對主角。據不完全統(tǒng)計,大開發(fā)商通過IPO、增發(fā)融資總額超過了1000億元。

　　“開發(fā)商的核心業(yè)務就是拿地和借錢。”一位開發(fā)商這樣通俗地解釋“香港模式”的核心。當銀根收緊、銷售不暢時,開發(fā)商通常會面臨巨大的資金壓力。

　　盡管如此,“香港模式”仍在內地被進一步發(fā)揚光大。內地的城鄉(xiāng)二元土地所有制使購買力單向流動(只允許農民買城市商品房),以及嚴管耕地紅線的政策,最終使內地明明具備龐大的土地供應能力,卻由于體制和政策,走上了類似香港的發(fā)展之路。

　　值得關注的是,2007年土地總價前十名中,一線城市除廣州有兩塊、上海一塊外,其他七塊土地分別來自長沙、天津、重慶、成都等地。也就是說,全國的二線城市紛紛推出天價土地,一個個“比香港還香港”。

　　但“香港模式”的弊端也日益顯現。城市地價與房價的輪漲和對敲是竭澤而漁、不可持續(xù)的,開發(fā)商一旦陷于尷尬局面,進退兩難。只要不退出,有限資金就只能拍到越來越小的地塊。生存空間不斷縮小,路越走越窄。

　　突圍戰(zhàn)打響

　　開發(fā)商正在遭遇困難,越來越無以為繼。中心城市每一輪開發(fā)的成本都在提高,而市場承受能力則越來越薄弱。開發(fā)商在高地價和購買力不足的夾縫之中掙扎,依賴銀行貸款更使企業(yè)在宏觀調控下舉步維艱。

　　突破“香港模式”的怪圈勢在必行。事實上,一些內地開發(fā)商早就考慮過這個問題。陽光100集團采用了非控股直營連鎖模式,用時鐘概念選城市、嚴守樓面地價標準、專攻二三線城市的核心策略;萬達集團(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)建立了“聯合協(xié)議、共同參與、平均租金、先租后建”為主要內容的“訂單地產”操作體系;中國奧園地產(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)集團一直在推行復合地產模式;華僑城(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)全力推行的“旅游+地產”模式均在實踐中被認為是摒棄了“香港模式”弊端的標本。

　　其實不難發(fā)現這些新穎模式中的相通之處:它們都是高品質的“土地加工廠”。它們不做地主,而從“全盤通吃”轉為由金融企業(yè)、綜合地產商、專業(yè)營造商、中間商(顧問公司)等分工負責各個環(huán)節(jié)。

　　這些折射出的都是區(qū)別于“香港模式”的“美國模式”影像。“美國模式”強調高度細分的專業(yè)化分工,形成橫向價值鏈。從資金籌措到開發(fā)、規(guī)劃、設計、建設以及銷售,各環(huán)節(jié)均由專業(yè)化公司完成。美國房地產業(yè)資金更多地來源于社會大眾,只有15%左右是銀行資金。簡而言之,“美國模式”的核心是土地自由供應,專業(yè)分工明確,以金融運作為核心,收益大眾化。

　　在該模式下,開發(fā)商無需管理“拿地規(guī)劃→營造→銷售→物管”的全過程,大開發(fā)商靠品牌吃飯,融資、拿地、提需求、管監(jiān)控;專業(yè)開發(fā)商針對商鋪、酒店、寫字樓做細分市場;融資有投資商,設計有事務所,建筑公司、物業(yè)公司也都是通過市場分工來解決的。

　　開發(fā)商在上游與融資渠道合作,開發(fā)中與土地資源方、原料供應商、專業(yè)營造商合作,在下游與顧問公司、營銷代理、物業(yè)管理公司合作。開發(fā)商充當資源整合者,開始尋找合作伙伴,鉆研消費人群的購買力及細分市場。

　　向美國模式轉型的前提是土地不再是瓶頸、制約因素。市場相對寬松的二三線城市因此被視為是內地開發(fā)商的生命線。按照國際城市化的經驗,城市化的進程是先集聚,后輻射;先大城市,后中等城市。目前中國的城市化程度已達44%,正處在由大城市輻射中等城市的周期中,上海城市化水平已達88%,大都市的圈地幾近結束。

　　但是,二三線城市房地產企業(yè)專業(yè)化程度更低,對開發(fā)商來說,是繼續(xù)復制大都市開發(fā)中的“坐地生財”,還是探尋新的模式,仍然是一個挑戰(zhàn)。