行政稅費成房價背后推手 行政讓利有助平房價

    繁多的稅費占到最終房價的20%，再加上地價占房價25%的平均水平，合起來的比重大約40%多。從這個意義上講，行政部門所能夠影響終端房價的實際話語權(quán)，要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于開發(fā)商本身。

　　行政稅費已成為房價高漲背后的重要推手。

　　近日，鄭州開發(fā)商向媒體提供的一份房地產(chǎn)成本清單表明，各級行政部門林林總總的稅費占開發(fā)成本的20%左右。和15年前比，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的稅費增加了30%，不僅收費項目在增加，收費標(biāo)準(zhǔn)也在升高。

　　近期，圍繞有關(guān)“地價推高房價”的說法，國土資源部給出了調(diào)查數(shù)據(jù)，而伴隨鄭州開發(fā)商成本清單的公示，又讓名目繁多的房地產(chǎn)行政稅費“大白天下”。如果將這些稅費開支連同地價支出一并計算在內(nèi)，我們可以清楚地發(fā)現(xiàn)，其占房地產(chǎn)開發(fā)成本比例之高可想而知。

　　國土部日前將全國620個調(diào)查項目的數(shù)據(jù)悉數(shù)發(fā)布，其中北京21個項目平均地價與房價的比例約為25%。事實上，即便地價對樓價的影響并沒有之前預(yù)估的那么大，但地價成本并不是開發(fā)商和地方政府“打交道”的唯一項目，包括配套費、人防收費、消防收費、建委收費、規(guī)劃收費等十幾項行政收費的隱形成本同樣會助推房價。

　　表面看來，地方政府似乎并沒有直接向開發(fā)商收取費用，但經(jīng)由指定的收費公司，導(dǎo)致許多無法查證用途和去向的費用被強行上繳。在開發(fā)商處于市場強勢地位的背景下，其結(jié)果就是房地產(chǎn)企業(yè)通過抬高樓盤售價，將這些費用轉(zhuǎn)嫁給了買房人。

　　這些“暗箱操作”下的稅費由行政部門單方?jīng)Q定，數(shù)量之多、費率之重難以提前預(yù)估，而征收的標(biāo)準(zhǔn)也是無從知曉。比如，在交納每平方米170元的配套費后為何還要繼續(xù)繳納水電氣等配套費，就是讓人不可理解卻又必須上繳的一個典型例子。相比較公開的地價，這些名目繁多的收費項目其實讓開發(fā)商更難接受。據(jù)測算，目前這些繁多的稅費總額幾乎占到最終房價的20%，再加上國土部給出地價占房價25%的平均水平，合起來的比重大約40%多。從這個意義上講，行政部門所能夠影響終端房價的實際話語權(quán)，要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于開發(fā)商本身。

　　房價中暗含極高比例的行政稅費可謂中國房地產(chǎn)的“一大特色”。在國外，房地產(chǎn)財稅政策一直以“寬稅基、少稅種、低稅率”為基本原則，“明稅少費”是其重要特征。政府部門征收的所有費用一般僅占房地產(chǎn)價值的2%左右。同時，在西方許多國家，這些費用被明確列入地方財政預(yù)算之內(nèi)，并規(guī)定了使用方向和范圍。例如，美國聯(lián)邦住宅管理局在為購房貸款提供擔(dān)保時，一般收取貸款額0.5%的擔(dān)保費，而所收取的費用則是用于擔(dān)?；痦椖浚詰?yīng)付日后可能發(fā)生的償款糾紛。相形之下，國內(nèi)行政部門對房地產(chǎn)業(yè)的收費就顯得混亂無序了。由于沒有對收費歸口進(jìn)行明確規(guī)定，對費用征收后的用途也沒有公示要求，任何一個行政管理部門都可以隨意向開發(fā)商開口收費。相關(guān)法律制度約束的弱化，為行政部門私設(shè)“小金庫”提供了便利，也為各種腐敗行為鋪設(shè)了溫床。

　　近期房地產(chǎn)市場價格出現(xiàn)了驚人的飆升，這一格局不僅讓制造業(yè)等其他產(chǎn)業(yè)面臨“抽血”的困境，也擠占了內(nèi)需消費，給經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展埋下隱患。由此，仔細(xì)分辨推高房價的種種因素，已經(jīng)成為當(dāng)下各方必須要推進(jìn)的工作。事實上，除去對投機(jī)炒作進(jìn)行監(jiān)管嚴(yán)查之外，地方行政部門主動讓利于民，也就是通過減免稅費、改革土地出讓競價制度等方法減輕房產(chǎn)開發(fā)成本，同樣也能夠幫助房價早日實現(xiàn)理性回歸。