朱中一：房市回暖應(yīng)防止?jié)q價蔓延

    一方面要維護上半年房地產(chǎn)市場的回暖態(tài)勢；另一方面則要防范少數(shù)城市高地價、高房價等問題的蔓延

　　房地產(chǎn)市場正在呈現(xiàn)回暖態(tài)勢。繼2009年3月，全國70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)開始止跌回升之后，到6月，銷售價格已同比上漲0.2%，環(huán)比上漲0.8%。其中，新建住宅銷售價格同比上漲的有39個，環(huán)比上漲的有48個。

　　同樣值得關(guān)注的是，房地產(chǎn)開發(fā)投資額僅同比增長9.9%，住宅開發(fā)投資同比增長7.3%，而土地的購置面積、完成土地開發(fā)面積和房屋新開工面積同比則分別下降26.5%、15.2%和10.4%。上述先行指標(biāo)的下降，不僅對當(dāng)年GDP的增長及相關(guān)行業(yè)的發(fā)展有影響，對下一步的供給也將產(chǎn)生較大影響。根據(jù)對部分城市的監(jiān)測，以過去6個月的平均銷售速度來看，一些城市供給已顯不足。受市場供給影響，部分城市房價上漲壓力加大。

　　而受房地產(chǎn)市場回暖等影響，土地成交量進入6月增長較快，北京、廣州、深圳、重慶6月住宅用地成交面積高于1～5月的總成交面積，但多個城市土地溢價水平較高，北京、廣州、深圳等城市成交總價或樓面地價出現(xiàn)新紀錄，對房價的影響不可低估。

　　另一方面，部分城市遠離中心區(qū)的項目，由于交通等基礎(chǔ)設(shè)施跟不上和公共服務(wù)設(shè)施不配套及戶型結(jié)構(gòu)等原因，短期內(nèi)也難以消化或形成有效供給。特別是一些原來開發(fā)規(guī)模過大、自身輻射力有限的中小城市，存量房消化壓力仍很大。

　　目前來看，市場需求仍較旺盛，購房者對住房保值增值存有較高預(yù)期，開發(fā)企業(yè)在資金壓力緩解后失去降價促銷和回籠資金的壓力。在這些因素作用下，預(yù)計下半年房價面臨上升的壓力，而個別新增供應(yīng)不足的城市可能會出現(xiàn)較快增長。

　　為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，對下半年來說，一方面要維護上半年房地產(chǎn)市場的回暖態(tài)勢；另一方面則要防范少數(shù)城市高地價、高房價等問題的蔓延。房地產(chǎn)市場需要處理好新增投資與消化存量、住房保障與市場協(xié)調(diào)、滿足居民多層次住房需求與調(diào)整住房結(jié)構(gòu)以及短期調(diào)整和長期發(fā)展的關(guān)系：

　　穩(wěn)定土地供應(yīng)，完善土地招拍掛制度。在工業(yè)化、城鎮(zhèn)化快速推進而城市土地日益緊缺的情況下，可考慮將城市建設(shè)用地的增加與農(nóng)村建設(shè)用地的減少掛鉤，推行天津市以宅基地換房建設(shè)示范鎮(zhèn)的辦法。同時在適當(dāng)照顧原用地單位權(quán)益的基礎(chǔ)上，盤活城市存量用地。督促房地產(chǎn)企業(yè)按合同的約定加快開發(fā)建設(shè)，增加市場的有效供給。

　　穩(wěn)定信貸政策，保持合理的投資規(guī)模，鼓勵普通商品住房消費。適度寬松的貨幣政策對信譽好、有實力的開發(fā)企業(yè)的開發(fā)貸款和個人住房按揭貸款給予較大支持。對中小企業(yè)反映的融資難，可考慮對符合產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向的中小企業(yè)給予信貸支持。對個人信貸實行區(qū)別對待的政策。對第二套房貸的優(yōu)惠政策，由各地根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌銮闆r從嚴掌握。對投資購房者，在信貸上不予支持。在住房供應(yīng)緊張、居民閑置房量較大的地區(qū)，建議啟動物業(yè)稅試點。

　　繼續(xù)貫徹執(zhí)行《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》，同時強化地方政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的職責(zé)。鑒于房地產(chǎn)市場區(qū)域性強、差異大，建議由部際聯(lián)席會議領(lǐng)導(dǎo)小組和地方商議后，由地方政府因地制宜地調(diào)整政策，以確保全國市場和有關(guān)地方市場的穩(wěn)定發(fā)展。

　　處理好當(dāng)前保增長、保民生與長期平穩(wěn)發(fā)展的關(guān)系。2008年下半年以來，特別是四季度到2009年一季度，包括地方政府和中央政府出臺的政策其中一些是短期的，尤其是對老百姓購房的優(yōu)惠政策大都是暫定到2009年12月31日，這利好當(dāng)前市場，但缺乏中長期考慮，而房地產(chǎn)業(yè)需要一個中長期的發(fā)展規(guī)劃或產(chǎn)業(yè)政策。只有政策穩(wěn)定，市場才會穩(wěn)定。

　　應(yīng)加大對房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展目標(biāo)與政策，特別是對"十二五"房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃與政策的研究。在注重對當(dāng)前市場調(diào)控和加強住房保障的同時，加強對房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展目標(biāo)及相關(guān)政策體系的研究。首先是以住房保障為主要內(nèi)容的住房公共政策，主要解決人人都有房子住的問題；其次，怎樣促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，應(yīng)該有一個產(chǎn)業(yè)政策體系，明確產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)和政策；再次，與宏觀經(jīng)濟密切相關(guān)的宏觀調(diào)控政策及相應(yīng)的法律法規(guī)的統(tǒng)籌研究。房地產(chǎn)業(yè)既是國家重要支柱產(chǎn)業(yè)，也是和國家宏觀經(jīng)濟密切相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，它也是國民經(jīng)濟的晴雨表，所以隨著宏觀經(jīng)濟形勢的變化，適時出臺一些政策對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控是正常而且應(yīng)該的，但是，更多地應(yīng)是運用稅收、信貸等手段去調(diào)整。在上述政策體系的基礎(chǔ)上，還需要進一步完善法規(guī)體系，比如城市房地產(chǎn)管理法律的修訂、住宅保障法規(guī)的健全，等等。

　　除此之外，對當(dāng)前來說，建議加強房地產(chǎn)市場監(jiān)測分析，盡快啟動全國住房普查，制定好住房建設(shè)的5年規(guī)劃與年度計劃，加強對輿論的引導(dǎo)，以促進房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)平衡健康發(fā)展。

　　房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)保持冷靜頭腦，警惕通脹預(yù)期助推樓市漲價。要堅持誠信、品牌、社會責(zé)任理念，防止作假按揭、捂盤惜售和不按合同開發(fā)土地等行為，以實際行動維護樓市回暖局面。