房地產(chǎn)業(yè)資金“饑渴”20余家房企IPO蓄勢待發(fā)

    29日，中國建筑和北京金隅分別登陸A股和H股市場，標(biāo)志著房地產(chǎn)企業(yè)IPO的時間窗口已經(jīng)開啟。與此同時，受國內(nèi)樓市強(qiáng)勁復(fù)蘇的影響，優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)商的上市擴(kuò)張戰(zhàn)略也再度提上日程。據(jù)中國證券報記者的不完全統(tǒng)計，目前，包括恒大地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)、中信地產(chǎn)、萬達(dá)集團(tuán)、寶龍集團(tuán)在內(nèi)的20余家房企正在籌劃A股和H股的上市計劃。另外，已進(jìn)入A股申報程序正在“排隊”的房企有5家。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，目前市場流動性充裕，房地產(chǎn)行業(yè)景氣提升使得優(yōu)勢房企逐步成為境內(nèi)外資金青睞的對象，下半年房企IPO可能掀起熱潮；而直接融資開閘后，房企間包括土地儲備在內(nèi)的各方面競爭也將隨之升級。

　　資金“饑渴”

　　作為一個資金“饑渴”行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)對上市融資一直有著很大的期待。6月以來，隨著A股IPO重啟，境內(nèi)房企的上市熱情再度點燃。

　　曾經(jīng)上市“折戟”的恒大地產(chǎn)董事長許家印在7月初表示，如果國際資本市場條件允許，公司將隨時啟動上市計劃。與此同時，包括上海綠地集團(tuán)、大連萬達(dá)集團(tuán)、中信地產(chǎn)和北京住總等多家地產(chǎn)公司都在積極籌備A股上市。而隨著國際資本市場估值提升，北京金隅集團(tuán)等10余家房企啟動了登陸港交所的計劃。

　　除此之外，復(fù)地集團(tuán)、富力地產(chǎn)、首創(chuàng)置業(yè)等多家H股上市公司也表示，回歸A股的計劃也將重新啟動。首創(chuàng)集團(tuán)總經(jīng)理劉曉光表示，首創(chuàng)置業(yè)回歸A股的計劃不變。

　　在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇預(yù)期下，房地產(chǎn)市場的近、中期前景被機(jī)構(gòu)所看好；同時，股市回升提振了投資者信心，房企上市也受到境內(nèi)外資金的歡迎。7月13日，北京金隅集團(tuán)率先登陸港股展開路演，發(fā)行約9.33億股，集資最高60億港元。而隨后參與申購的資金超過1200億港元，受追捧程度可見一斑。

　　而中國建筑作為一年多來首只登陸A股的建筑地產(chǎn)股，同樣受到市場資金的追捧。中國建筑擬發(fā)行120億股，IPO募投項目資金規(guī)模為426億元；而最后凍結(jié)資金高達(dá)1.85萬億元人民幣。

　　一位投行人士指出，上半年，房地產(chǎn)市場銷售大幅升溫，帶動庫存下滑和土地消耗加快，預(yù)計下半年，房企將趨勢性加大新開工力度和土地購置的規(guī)模，因此，對資金的需求將膨脹。而負(fù)債率一向偏高的房地產(chǎn)企業(yè)，尋求上市融資，將變得較為迫切。

　　由于去年9月后IPO受阻，房地產(chǎn)企業(yè)多選擇借殼上市。年初至今，萬方地產(chǎn)、ST中潤、順發(fā)恒業(yè)、ST東源等一批上市公司被房地產(chǎn)企業(yè)“相中”，成功變身地產(chǎn)股。據(jù)中國證券報記者不完全統(tǒng)計，自今年以來，就有13家上市公司公布了定向增發(fā)方案計劃注入房地產(chǎn)資產(chǎn)，所涉及的資金超過300億元。

　　傾向H股

　　一直以來，受A股上市門檻影響，房企IPO多路途艱難。民企居多的房地產(chǎn)類公司在IPO時多數(shù)選擇H股。統(tǒng)計顯示，20余家正在籌劃上市的房企中，有三分之二表示將選擇赴港上市。

　　今日掛牌的北京金隅將上市地選擇在了香港，該公司董事長表示，沒有選擇A股的原因是為了能盡快上市。根據(jù)內(nèi)地證券監(jiān)管部門的要求，股份公司成立滿3年后方可申請發(fā)行上市，而香港方面則無此項規(guī)定。

　　近幾年來，房地產(chǎn)企業(yè)A股IPO的占比明顯偏少。根據(jù)中國證券報記者的統(tǒng)計，以申萬行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)劃分，自2006年以來的三年多時間里，房地產(chǎn)企業(yè)在A股市場完成IPO的公司只有6家。2006年分別是保利地產(chǎn)和北辰實業(yè)，2007年是廣宇集團(tuán)和榮盛發(fā)展，2008年為合肥城建和濱江集團(tuán)。而自2008年下半年以來，已經(jīng)有超過一年的時間內(nèi)沒有一家房地產(chǎn)公司成功登陸A股市場。

　　而2006年至2008年，A股IPO達(dá)到269家，地產(chǎn)股占比僅2.23%。排在申萬全部23個行業(yè)中的第16位，而機(jī)械設(shè)備、化工、有色金屬、建筑建材以及金融服務(wù)等傳統(tǒng)支柱型產(chǎn)業(yè)的IPO數(shù)量均遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了房地產(chǎn)行業(yè)。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，這與受金融危機(jī)影響，我國證券市場暫停新股發(fā)行的政策有關(guān)。但是從近幾年的情況橫向分析，證監(jiān)會對批準(zhǔn)房地產(chǎn)IPO一直持謹(jǐn)慎態(tài)度。而部分大型房地產(chǎn)企業(yè)通過借殼上市或是選擇赴港上市的方式進(jìn)入資本市場，從一個側(cè)面反映了通過A股IPO的艱難。

　　證監(jiān)會發(fā)行部一位負(fù)責(zé)人曾表示，對房地產(chǎn)募集資金用于囤積土地、房源，或用于購買開發(fā)用地等的IPO，證監(jiān)會將不予核準(zhǔn)。雖然證監(jiān)會并未明確發(fā)文確定該審核標(biāo)準(zhǔn)，但這一說法依然被認(rèn)為，是證監(jiān)會對房企IPO審批的一條重要標(biāo)準(zhǔn)之一。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，土地儲備是房地產(chǎn)企業(yè)的核心資產(chǎn)，但有“兩年不開發(fā)用地由政府收回”政策在前，土地儲備不是證監(jiān)會考量上市資格的重要標(biāo)準(zhǔn)，這就造成了房企資產(chǎn)質(zhì)量難以合理評估。而地產(chǎn)公司的盈利水平往往存在波動，這也使得其A股IPO不太順利。

　　上市資源競爭

　　在最新公布的2009年上半年房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜中，排名前20位的房地產(chǎn)企業(yè)大部分已經(jīng)在滬、深兩市或香港上市。在這份榜單中，位列前十名的房企中只有萬科、保利地產(chǎn)和金地集團(tuán)在A股上市，而中國海外、富力地產(chǎn)、世茂地產(chǎn)和華潤置地等公司則選擇了在香港上市。未上市的公司中，恒大地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)也正在為登陸H股進(jìn)行積極準(zhǔn)備。

　　投行人士表示，香港聯(lián)交所對企業(yè)IPO的審批判斷標(biāo)準(zhǔn)更偏重于企業(yè)在行業(yè)內(nèi)是否擁有良好的發(fā)展前景和盈利能力，因此內(nèi)資優(yōu)質(zhì)房企赴港上市的成功率便相對較高。上市流程短，再融資機(jī)會多，企業(yè)可與國際接軌等因素，吸引著國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)競相赴港上市。

　　其實，交易所之間也存在上市資源的競爭。大量房企赴港上市，無疑也是對內(nèi)地股市房地產(chǎn)板塊“新鮮血液”的分流。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，對于國內(nèi)大部分主營商品住宅的民營房企來說，雖然自身資質(zhì)優(yōu)秀，但若想通過IPO方式登陸A股卻困難重重。有數(shù)據(jù)顯示，目前在A股的全部109家房地產(chǎn)企業(yè)中，只有45家是通過“審核過會”程序上市，其余大部分企業(yè)則是通過借助殼資源等其他方式進(jìn)入A股市場。

　　從估值上看，A股提供的市盈率遠(yuǎn)高于H股。從中國建筑和北京金隅的比較看，前者發(fā)行價格區(qū)間為3.96-4.18元/股，對應(yīng)的2008年全面攤薄后的市盈率為48.59-51.29倍；而北京金隅的發(fā)行價格區(qū)間是5.18-6.38港元/股，對應(yīng)的2008年全面攤薄后的市盈率是14.8-18.2倍。

　　房地產(chǎn)企業(yè)IPO的時間窗口已經(jīng)開啟。