國土部與工商聯(lián)兩份統(tǒng)計數(shù)據(jù)背后的真相與謊言

    最近又有兩套統(tǒng)計數(shù)據(jù)“打起來”了。

　　來自國土部系統(tǒng)的一份最新報告顯示，近年來全國主要城市同時點(diǎn)地價房價比基本保持在20%～40%之間。而如果考慮到地價增值有可能轉(zhuǎn)化為開發(fā)商的利潤，地價房價比還要降低。

　　將時間倒推4個月，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(下稱“房地產(chǎn)商會”)曾發(fā)布一份房價報告，矛頭直指地方政府。在這份名為《我國房價為何居高不下》的大會發(fā)言中，該商會就全國9城市“房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)費(fèi)用”調(diào)查的結(jié)果顯示，在總費(fèi)用支出中，流向政府的部分(即土地成本+總稅收)所占比例為49.42%。

　　前后相差100多天，土地成本竟然“縮水”了？其實(shí)不然。因?yàn)閮杉覇挝凰x取的“參數(shù)”與數(shù)據(jù)模型全然不同。國土部善于運(yùn)用的對比模型是“同時點(diǎn)地價房價比”，這個拗口的專業(yè)術(shù)語，實(shí)則為“用當(dāng)前市場上的樓面地價水平(非開發(fā)商剛拿地時的價格)與市場上銷售的房價水平相比”。簡言之，如果一個城市當(dāng)前的新房售價為10000元/平方米，而樓面地價為4000元/平方米的話，同時點(diǎn)地價房價比即為40%。

　　房地產(chǎn)商會則用了另一套計量體系，其選取的兩個對比要素是“土地成本”與“開發(fā)總成本”。根據(jù)該商會下屬的REICO工作室提交的報告結(jié)果：流向政府的部分(土地成本+總稅收)所占比例為49.42%。也就是說，在房地產(chǎn)開發(fā)項目的總費(fèi)用支出中，有接近一半是支付給政府的。其中，三個一線城市中，上海的開發(fā)項目流向政府的份額最高，達(dá)64.5%，北京為48.28%，廣州為46.94%。

　　這組數(shù)據(jù)同樣存在“陷阱”。華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)就曾撰文表示，現(xiàn)有的土地供給有毛地和凈地出讓，毛地出讓時，土地部門只知道收取土地出讓金的價格，并不知道土地開發(fā)與拆遷中的成本。凈地出讓時，知道土地出讓的價格卻不知道規(guī)劃中配套建設(shè)的內(nèi)容與比例及應(yīng)分?jǐn)偟酵恋爻杀局械拇罅繉?shí)物地租等要素，因此土地部門只知道一個出讓時的初始價格，無法預(yù)知和計算后面的變化。

　　上述言論足以解釋國土部的數(shù)據(jù)將“土地出讓金”含糊為“土地成本”，顯然遺漏了在土地出讓中產(chǎn)生的諸多隱性費(fèi)用。而他們所統(tǒng)計的“地價”僅是“土地成本”的一個組成部分而已，僅以這樣一個要素與房價做“同時點(diǎn)”對比，是否降低了土地成本占總成本的比例？

　　當(dāng)然，房地產(chǎn)商會的“模型”也遺漏了一些要素。他們將土地成本與開發(fā)商“總成本”進(jìn)行比較，這些其實(shí)與最終的“房價”無關(guān)，因?yàn)殇N售價格其實(shí)由市場決定，在多數(shù)情況下，開發(fā)商的定價是由成本加上合理利潤構(gòu)成，一旦市場低迷，成本則成為開發(fā)商的定價底線——寧愿捂盤也不愿意賠本出售。

　　其實(shí)，在更多時候，所謂的數(shù)據(jù)“打架”現(xiàn)象實(shí)際上客觀地反映了數(shù)據(jù)背后的經(jīng)濟(jì)問題，或是利益之爭。究竟是誰“動了我的房價”，相信仔細(xì)審視了“打架”數(shù)據(jù)背后的“真實(shí)與謊言”，大家心里都有了一筆賬。