07年"地王"大多晚景凄涼 地價帶動房價是誤區(qū)

    7月23日chinaren，上海以30．48億元的高價，杭州以20650元／平方米的單價，創(chuàng)造了滬杭“一日兩地王”格局。此前，在北京市朝陽區(qū)廣渠路15號地拍出40．6億元時，北京出現(xiàn)“五天三地王”局面。

　　“地王”并不是什么新鮮事物。2007年那一輪土地市場熱中，就產(chǎn)生過一批“地王”。這些老“地王”后事如何？對新一代“地王”的命運有什么啟示？

　　賠錢退地，還是賠錢賺吆喝

　　“地王”加冕，風光無限，開發(fā)商如意算盤“劈里啪啦”響，但市場多變，“地王”得主未必如愿以償?；仡櫪?ldquo;地王”，賠錢退地者有之，追漲被套者有之。根據(jù)中國土地勘測規(guī)劃院權威數(shù)據(jù)，2007年的“地王”大多“晚景凄涼”。

　　2007年6月，志成企業(yè)以11．04億元摘牌上海普陀長風生態(tài)商務區(qū)4號東南地塊天龍八部，成交價是3．14億元底價的2．5倍，折合樓面價約1．64萬元／平方米。2008年6月，志成企業(yè)退地，違約損失超過3000萬元。

　　2007年9月，福州融信地產(chǎn)以總價9．04億元、每畝單價近2000萬元高價拍下白馬路地段，成為福州“地王”，樓面地價高達9953元／平方米。2008年3月，福州融信地產(chǎn)以損失7000多萬元保證金的代價，“吐出”福州“地王”。

　　2008年，南寧標號GC2007－15地塊的中山路特色商業(yè)街舊城改造項目，被廣西恒楷置業(yè)投資有限公司以773萬元／畝價格得手，總價達2．7億元左右，這是南寧“地王”年內(nèi)被三度刷新。同年5月，因未支付1億元項目履約保證金，南寧市收回土地使用權，500萬元保證金予以沒收。

　　2008年8月，蘇寧集團經(jīng)協(xié)商搜狗，與黃浦區(qū)房地局簽署協(xié)議解除土地出讓合同，退掉了總價達44．04億元的上海南京路163號地塊。該地塊樓面地價高達每平方米66930元，曾號稱中國“單價地王”。

　　開發(fā)商：非理性還是如意算盤？

　　前車之覆，后車之鑒，然而“地王”大有前赴后繼之勢，開發(fā)商傻嗎？顯然，除了想把成本轉移到房價里面去的意圖之外，開發(fā)商追逐“地王”的“非理性”行為背后，不乏精打細算。

　　“‘天價地’的成本不僅是表面成本，而是可以通過‘天價地’起傳導作用，拉動其他樓盤高價快速銷售，并增加地區(qū)占有率，這算是為先期占領市場進行的額外投入。”中國人民大學商學院副教授俞明軒博士認為，開發(fā)商額外付出比周圍地塊更高的價格，還能使其賬面價值提高。

　　因此go2map，作為一種商業(yè)手法，“地王”單個項目成本可能過高。但要看到另一方面，高成本已經(jīng)被同一家開發(fā)商的其他樓盤價格暴漲、銷售加快所分擔。此外，開發(fā)商還能用高價地在股市融資。

　　據(jù)《廣東省2008年房地產(chǎn)藍皮書》分析，當年上市公司利用資本市場拓寬融資渠道，通過增發(fā)新股，發(fā)行公司債等形式獲得巨額資金拿地，然后又以土地儲備為籌碼，提升業(yè)績，刺激股價，再融資。如此在樓市、股市左右逢源。“退貨”的土地，實際成為純粹的資本工具，不再是生產(chǎn)資料。

　　當然，如果宏觀經(jīng)濟出現(xiàn)了大調整，股市、樓市間“短路”，被套的是購房人和股市投資者。

　　公眾要理性，莫上“地王”當

　　老“地王”走了，新“地王”來了，消費者“被賣了還替人數(shù)錢”的事鹿鼎記，也許仍然每天都在發(fā)生著。

　　中國農(nóng)業(yè)大學土地管理系主任朱道林教授說：“所謂‘地王’產(chǎn)生后帶動周邊房價上漲的說法，完全是一個‘誤區(qū)’。從理論上來說，影響房價的因素，一個是區(qū)位，一個是基礎設施?；A設施是一個關鍵?，F(xiàn)在‘地王’的體量都偏大，‘地王’一旦出現(xiàn)，對這個地區(qū)的帶動作用可以說一點兒也沒有了。不但沒有帶動作用，還使當?shù)鼗A設施負荷比重增加。那么，你說住在‘地王’周邊是好還是壞。最簡單的判斷是，至少你的交通擁堵會比以前增加很多。”

　　朱道林說，“地王”所處的地方，特別地塊過大的“地王”，會影響當?shù)厣鐓^(qū)運行關系。無論對買房還是租房而言，‘地王’的出現(xiàn)，對區(qū)域并不一定是好事。對周邊小區(qū)設施、生活成本、交通條件、環(huán)境質量，都會形成擠壓。“應該引導消費者不要跟這個風，不要替開發(fā)商炒作，不要自己給自己制造負擔。”