改善型需求大量入市 北京二手房市場量價齊升

    購房人心態(tài)趨理性

　　7月的最后一天，唐小姐終于交了5萬元定金給房主，為一個月以來的看房經(jīng)歷畫上句號，這個結(jié)果顯然讓她非常滿意。

　　7月31日晚10點記者收到唐小姐發(fā)來的短信：“172萬定下來一套123平方米的房子，合同已簽。”記者隨即打電話過去，唐小姐掩飾不住內(nèi)心的喜悅，這套房子被她歸入性價比較高之列，幾乎彌補了半個月前她眼睜睜地看著相中的房子被別人高價買走的不快。

　　在記者接觸的眾多買房人中，唐小姐屬于最晚出手一批中的典型代表，他們普遍擁有一到兩套住房，再次購房多為改善居住條件或者孩子上學(xué)，這些人多被市場冠以改善型需求之名。在高房價導(dǎo)致剛性需求不斷萎縮的前提下，他們的入市被認(rèn)為是支撐樓市下一步繼續(xù)向上的主要動力。

　　然而，本報記者在對一些改善型需求買房人進行采訪的過程中發(fā)現(xiàn)，以改善型需求為主的樓市接續(xù)力量，在此輪房價上漲中顯得非常理性，多數(shù)是出于迫切的現(xiàn)實需求，頭腦發(fā)熱跟風(fēng)買房的人比重很小，且更看重房產(chǎn)的保值功能而不是寄望于增值。其中唐小姐的購房經(jīng)歷和心態(tài)變化在這些人中具備一定的典型性。

　　自6月份確定再購買一套房子以來，她的心情可謂一波三折?？紤]到新房價格過高，務(wù)實的唐小姐很早就將目標(biāo)確定為房齡小于10年的二手房，并將幾乎所有的空閑時間都花在看房子上。兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)一圈下來，購房目標(biāo)不得不從西三環(huán)轉(zhuǎn)移到南二環(huán)，最后買的房子卻在東四環(huán)的四惠附近。

　　回首起這段買房歷程，唐小姐感慨頗多：“北京的房子價格太高，特別是西邊和北邊，位置和環(huán)境稍微好些的次新房動輒就得每平方米一萬七八千元，只有南城的房子價格相對較低，但是小區(qū)配套和周邊的環(huán)境都存在一些缺陷。”

　　唐小姐看房子的地域變化或多或少地反映了她買房心態(tài)的變化，本報記者在采訪中了解到，最早看中西三環(huán)附近的二手房主要是出于距離工作地點較近考慮，此后迫于資金壓力不得不轉(zhuǎn)向南二環(huán)，則是出于資產(chǎn)保值需要，而最終確定四惠是綜合考慮了兩者的平衡，“選擇了性價比最高的房子”。

　　在這個過程中她還出售了手中一套位于通州的房產(chǎn)，而之前并沒有先賣再買的打算。“我?guī)缀蹩幢榱吮本┧沫h(huán)內(nèi)戶型較大的次新房，對房價未來的走向也從最初的確定會漲變成看不清楚。原本剛開始看房時我認(rèn)為購買房產(chǎn)至少可以實現(xiàn)保值的目的，但看了將近上百套房子后，我對此產(chǎn)生懷疑，如果房價已經(jīng)高到普通購房人不能承受的地步，那么誰來接這最后一棒？”

　　為了降低風(fēng)險，她最終選擇了出售一套房子的同時再購買另一套，以達到降低風(fēng)險的目的。值得關(guān)注的是，無論購買唐小姐老房的購房人，還是她購買新房的房主，都通過這一買一賣的關(guān)系實現(xiàn)了房子的升級換代。其中購買唐小姐位于通州房子的買房人以80萬元的價格出售了一套50多平方米的房子。賣房子給唐小姐的人在此之前就已經(jīng)購買了一套300萬的高檔住宅。三個既是買房人又是賣房人組成的升級置業(yè)鏈條，在當(dāng)下的樓市頗具代表性。

　　改善型需求成主流

　　經(jīng)歷過一段時間的量價齊升后，業(yè)內(nèi)外都預(yù)言隨著累積需求的逐步釋放，下半年二手房市場將難以為繼，會逐漸回歸到一個相對較低的合理水平。而作為2009年下半年的開端，7月市場價量在高位上進一步明顯上漲，市場所表現(xiàn)出意料之外的持續(xù)過熱，業(yè)內(nèi)分析人士指出，改善型需求的進入客觀上起到放大購房需求的作用。

　　來自多家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京二手房市場的購買主力正在不知不覺中發(fā)生變化，從春節(jié)后的首次置業(yè)需求為主變成改善型需求占據(jù)市場主流，這個趨勢在6月份便已經(jīng)顯現(xiàn)，進入7月后越發(fā)明顯，其突出的特征是大戶型占據(jù)的比重越來越大。

　　來自“我愛我家”的數(shù)據(jù)顯示，7月120—150平方米大戶型房源的成交比重增勢最為顯著，環(huán)比漲幅為1．28％，其在整體交易比重中的所占份額上升至8．45％，為今年以來的最高值；相比之下，90平方米以下區(qū)間的成交比重則較6月下降0．16％，目前的所占比重為69．72％。

　　“鏈家地產(chǎn)”市場研究部認(rèn)為，市場率先回暖的，主要為迫切的剛性需求，這樣的需求往往是初次置業(yè)者，而以升級置業(yè)、或者為孩子上學(xué)、為父母購房的改善型需求則是兼顧投資性質(zhì)，因此有著市場回暖預(yù)期較強后再入市的特殊心理，也就是說往往較初次置業(yè)者稍作滯后，這也就導(dǎo)致了二手房成交面積逐月向中、大戶型轉(zhuǎn)移的根本原因。

　　“此外，總價檔位逐步向中高總價轉(zhuǎn)移，尤其是150萬—200萬元房產(chǎn)上漲最為突出，成交漲幅環(huán)比上漲17％左右。”“鏈家地產(chǎn)”市場研究部的分析人士對本報記者表示，這一方面源于中大戶型成交的上漲，另一方面源于單價的快速上漲。

　　“我愛我家”綜合各項數(shù)據(jù)指出，由于受到投資客群陸續(xù)入場的影響，7月中高總價的房源交易量攀升明顯，其中90萬—120萬元區(qū)間的成交比重上揚至23．99％，環(huán)比增幅2．01％，成為二手房市場的第二大成交區(qū)間，而成交比重最高的則被120萬元以上區(qū)間摘得，其已增至整體交易比重的27．79％，環(huán)比漲幅高達4．31％；與之形成鮮明對比的是，90萬元以下的三個區(qū)間均表現(xiàn)出不同程度的滑落態(tài)勢，其中50萬—70萬元區(qū)間的環(huán)比跌幅達4．05％，其成交比重已減少至17．93％。

　　業(yè)內(nèi)分析人士指出，春節(jié)過后北京二手房市場長期處于量價齊升狀態(tài)，不斷攀升的房價客觀上對購買力相對較弱的首次置業(yè)剛性需求形成擠出效應(yīng)，而改善型住房需求的進入彌補了市場需求的空缺，導(dǎo)致出現(xiàn)量價繼續(xù)攀升的局面，未來樓市的走向?qū)⑷Q于購買力的持續(xù)性。