銀行為高房價推波助瀾 下半年樓市或有價無市

    進入五、六月份以來，全國房地產(chǎn)市場價格不斷走高，漲速加快。不少城市的很多區(qū)域房價漲到比歷史最高位的2007年9、10月份還高。北京、上海、廣州、深圳等一線城市上半年一手房均價漲幅超過20％甚至超過40％，二手房平均漲幅也超過15％甚至30％，核心區(qū)域的房價漲幅更加大。眾多二線城市的房價也是紛紛上揚。

　　與房價瘋狂上漲同時進行的，還有樓市投資性需求的入場，“地王”的不斷誕生。樓市大有超越2007年之勢。

　　然而，最近一段時間以來，房地產(chǎn)利空消息不斷出現(xiàn)，例如，央行重申嚴格執(zhí)行二套房貸政策，一線城市成交量開始出現(xiàn)下跌，地產(chǎn)股也沒有了前日的瘋狂，而陷入走弱境地。

　　以萬科A為例，在近日大盤不斷飆升的過程中，其股價從7月初的14元左右到8月初的13元左右，一直震蕩不已，并維持在13元左右的水平。

　　經(jīng)歷了前期的瘋漲，金融、地產(chǎn)股票在7月份持續(xù)走弱，遠遠落后于大盤的上漲速度，一些權(quán)重股還多次拖累大盤指數(shù)。

　　于是市場開始有觀點質(zhì)疑：“經(jīng)歷了瘋狂的上半年，樓市是不是已經(jīng)見頂開始回調(diào)了呢？”

　　中國經(jīng)濟時報記者采訪的數(shù)位專家認為，受信貸政策依然寬松等因素影響，樓市下半年總體依然上行，但隨著房價的不斷上漲，下半年或明年初可能將會出現(xiàn)“有價無市”的情況。

　　多因素導致下半年房價上漲

　　“我覺得下半年的房價依然會漲。”8月3日，房地產(chǎn)分析師薛建雄在接受中國經(jīng)濟時報記者電話采訪時認為，近日地產(chǎn)股的波動應當視為對利空政策的反應，之前房地產(chǎn)政策一直都是利好，中央要求嚴格執(zhí)行二套房貸政策，這無疑被市場視為利空消息，讓前期上漲過快的地產(chǎn)股出現(xiàn)調(diào)整現(xiàn)象。

　　薛建雄認為，和當年的“70／90”政策一樣，就算中央重申要嚴格執(zhí)行二套房貸政策，但預計對市場起到的效果有限，最終的執(zhí)行效果并不一定理想。

　　“‘90／70’政策出臺后，所謂‘上有政策下有對策’，開發(fā)商通過把多套房打通成一套房，或者把上下層做成復式樓、別墅，或者是買60平方米的房子送60平方米的陽臺等手段，來規(guī)避政策限制，最后的政策效果并不理想。”薛建雄告訴本報記者。

　　“樓市還沒有見頂。”中原地產(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理李文杰同日在接受中國經(jīng)濟時報記者采訪時認為，今年的信貸整體規(guī)模可能會收縮一些，但從目前的市場來看，北京、上海等城市的樓市依然處于供不應求的階段，真正能買到滿意房子的人還是比較少。

　　“7月份成交量的減少是由于供應量在減少，從整體市場的情況來看，房價在短期內(nèi)是不會下跌的，預計今年下半年整體房價還會上漲。”李文杰告訴本報記者，以北京為例，主要城區(qū)的房子現(xiàn)在明顯是供不應求。這輪市場上揚的特征就是城區(qū)的二手房交易量急劇增長，這也說明了需求的結(jié)構(gòu)性不對稱。

　　北京大學房地產(chǎn)研究所所長陳國強的看法比較謹慎，他告訴本報記者，現(xiàn)在判斷樓市是否已經(jīng)見頂有點早，觀察市場的變化不能以短期的角度來看，和股市存在板塊輪動的道理一樣，樓市也會受到短期因素的影響，現(xiàn)在下結(jié)論說樓市已經(jīng)見頂比較主觀，需要再觀察一段時間。

　　“現(xiàn)在有不少投資客進入樓市的原因也是在于他們看好中長期樓市，是基于對未來市場向好的判斷。從長期來看，房價的短期波動也是正常的，不能把短期因素看得過重。我認為樓市長期依然向好，依然會上行。”陳國強對本報記者表示。

　　房地產(chǎn)高級經(jīng)濟師章林曉3日在接受本報記者采訪時則認為，樓市的走勢和金融的關(guān)系十分緊密，如果現(xiàn)在以美元為主的國際儲備和結(jié)算貨幣構(gòu)成的世界金融體系依然拼命開動印鈔機，那么中國樓市下半年依然上行幾乎沒有懸念。

　　銀行為高房價推波助瀾

　　同樣是二套房貸政策，為什么2007年就能起到很大的效果，現(xiàn)在卻不能起到同樣效果呢？

　　分析師薛建雄告訴本報記者，2007年出臺的二套房貸政策之所以能很好地調(diào)控高房價，是因為當時出臺二套房貸政策的時候銀行的貸款指標剛好用完，開發(fā)商和購房者再去貸款的話，銀行就會設(shè)立重重關(guān)卡。

　　“例如國家一年給銀行5萬億的貸款指標，當銀行把指標用完的時候，貸款人再去貸款就很難了，就算國家不出二套房貸政策，你去貸款也很難。”

　　“現(xiàn)在的情況跟2007年不一樣，中央一直重申要保持適度寬松的貨幣政策，這就意味著下半年銀行的貸款規(guī)模不會受到很大的控制。由于房子變現(xiàn)能力強和房貸利益可觀，對于以盈利為目的的銀行來說，貸款給房地產(chǎn)業(yè)比貸給工業(yè)企業(yè)強很多。房地產(chǎn)業(yè)的貸款無疑是最好的最安全的貸款，因此，銀行會更愿意把貸款放給房地產(chǎn)業(yè)。”薛建雄對本報記者表示。

　　“估計二套房貸政策執(zhí)行起來不會太嚴格，反而可能成為銀行拉業(yè)務的一個借口，促進購房者下單。”薛建雄說，6月份就有銀行發(fā)布報告稱央行要收緊二套房貸，并多次重申預計7月份房貸會更加嚴格，實際上7月份的二套房貸并沒有變得更嚴格。到了7月的時候，銀行又出來說8月1日中央要嚴格執(zhí)行二套房貸政策。銀行這樣做的目的就是促成購房者趕緊下單并盡快辦理貸款手續(xù)。

　　薛建雄透露，雖然申請7折利率的貸款需要購房者提供收入證明和首套房證明，但只要銀行不嚴查，個人弄假證明蒙混過關(guān)是很容易的。并且，在貸款規(guī)模不受限制的情況下，甚至有的銀行為了業(yè)績，明知購房者作假不但不查，反而去教購房者如何繞開政策的限制從而辦到7折利率的貸款。

　　薛建雄認為，房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，在流動性充裕的情況下，即便銀行不放貸款，開發(fā)商和購房者也比較容易從其他渠道弄到錢。只要市場流動性充裕，銀行的貸款規(guī)模不受限制，樓市就不會出現(xiàn)見頂和調(diào)整的情況。

　　樓市或?qū)⒃傧?ldquo;有價無市”境地

　　“一二線城市下半年有可能還會出現(xiàn)2007年時的‘有價無市’的情況。”薛建雄告訴本報記者，由于消費者的收入增長速度無法跟上房價的上漲速度，下半年的樓市成交量可能會比上半年低。但從全國來看，由于三、四線城市的樓市可能會在下半年得到真正恢復，這將讓全國樓市下半年的成交量和上半年相比將持平或略高。

　　薛建雄認為，房價大幅上漲后可能不會馬上就有很大的成交量或者說可能就沒有什么成交量，這跟2007年的情況有點相似，“有價無市”的情況有可能會再次出現(xiàn)。