深圳明年下半年率先試征物業(yè)稅 起征點預計1%

    物業(yè)稅終于準備開征了。

　　5日，備受各方關注的物業(yè)稅開征被寫進《深圳市綜合配套改革三年（2009-2011年）實施方案工作安排表》（下稱《安排表》）。至此，深圳成為首個把開征物業(yè)稅提上官方日程的城市。

　　作為深圳市第四輪財政體制改革內(nèi)容之一，深圳市將“合并城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅。制定物業(yè)稅稅基評估技術標準，建立物業(yè)稅稅基評估系統(tǒng)，積極推進深圳開征物業(yè)稅試點工作。”

　　《安排表》對深圳財稅體制改革也定了時間表——2009年將開展準備工作，適時探索開征物業(yè)稅，合并城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅；2010年上半年將實施調(diào)整城市維護建設稅和教育費附加計稅依據(jù)，由以增值稅、消費稅和營業(yè)稅稅額為計稅依據(jù)，改為按照銷售(營業(yè))收入的一定比例計征，成為獨立征收的稅(費)，并于下半年試運行。

　　試不試頗為躊躇

　　5月25日，國務院正式公布《關于2009年深化經(jīng)濟體制改革工作的意見》，其中提到“深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開征物業(yè)稅”，一度引發(fā)物業(yè)稅開征的社會熱議。

　　此后不久，深圳市人大審批通過《深圳市政府年度投資項目計劃》，其中就包括建立“市地稅局物業(yè)稅及配套管理系統(tǒng)”，加之深圳作為全國率先實行物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”運行的城市，使得深圳一時被認為作為首批開征物業(yè)稅的試點城市。

　　8月4日，對于深圳是否已經(jīng)成為開征物業(yè)稅的試點城市，深圳市地稅局副局長章家壽公開予以了否定。他表示，深圳確實有開征物業(yè)稅的想法，目前在進行研究和考慮。而從現(xiàn)有的思路來看，個人自住的住宅，有可能在物業(yè)稅征收中享受到稅收優(yōu)惠。

　　“目前征收的房產(chǎn)稅和土地使用稅，都不是十分嚴謹?shù)亩惙N，作為財產(chǎn)稅中的一個重要環(huán)節(jié)，物業(yè)稅遲早要開征。但物業(yè)稅開征還有一段時間，因為還涉及到不少具體環(huán)節(jié)上的問題，比如說，房子所在土地是不是就屬于納稅人？稅率到底設計多少比較合適？有沒有對物業(yè)數(shù)據(jù)一個充分的掌握？此外，對物業(yè)的價值如何評估等等，都需要認真研究準備。”章家壽說。

　　深圳市地方稅務局稅征處一名官員在接受記者采訪時表示，國家稅務總局或許會考慮把開征物業(yè)稅試點，放到此次深圳開展地方稅制綜合改革試點中。而至于深圳具體如何開征物業(yè)稅，該官員表示很多方面需要國家政策法規(guī)的支持。

　　該官員表示，物業(yè)稅作為一種新稅種, 其開征等事宜須由全國人大常委會立法來決定，稅收的立法權(quán)也集中在中央，所以深圳物業(yè)稅由“空轉(zhuǎn)”進入“實轉(zhuǎn)”層面，需要等待國家統(tǒng)一安排。

　　專家預計起征點在1％左右

　　目前深圳所做的還是停留在物業(yè)稅開征“空轉(zhuǎn)”階段，而全國處于“空轉(zhuǎn)”試點的城市還有北京、遼寧、江蘇、寧夏、重慶、河南、安徽、福建、大連等多個省區(qū)市。

　　為什么“空轉(zhuǎn)”三年進入不了“實轉(zhuǎn)”？多名受訪專家表示，如何處理好中央財稅和地方財稅的分配關系是物業(yè)稅能否順利出臺的關鍵。

　　按照目前中央政府對房地產(chǎn)稅制改革的設想，物業(yè)稅改革的基本框架是，將現(xiàn)行的土地出讓金以及房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅、土地增值附加費、土地使用費、印花稅、營業(yè)交易稅、物業(yè)管理費等稅費合并，轉(zhuǎn)化為在房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。

　　國家稅務總局科研所研究員張培森表示，目前物業(yè)稅征收最大的障礙是土地出讓金。

　　根據(jù)我國的土地制度，地方的國有土地歸地方政府所有，地方政府根據(jù)各自的實際情況、土地市場價值等因素來自行定價，土地出讓的收入就納入了地方財政。如果一旦將土地出讓金納入物業(yè)稅，土地出讓金就以國家稅收的形式進入了國庫，如何分配給地方、分配多少將是面臨的一大問題。另外，與現(xiàn)在地方政府一次性出讓土地不同的是，物業(yè)稅分年征收，這將導致地方財政短期收入大大減少。

　　相關專家向記者表示，物業(yè)稅和所得稅、增值稅一起被稱為國際通行的三大主力稅種。在中國，所得稅和增值稅是以中央稅為主的共享稅，即將進入“實轉(zhuǎn)”的物業(yè)稅，誰是受益主體，存在爭論。據(jù)其透露，現(xiàn)在各地對物業(yè)稅所做的“空轉(zhuǎn)”試點大多也并未涉及到土地出讓金。

　　張培森對此表示，在不觸及土地出讓制度的前提下對現(xiàn)有稅費進行整合相對更加簡單、易行和具有可操作性，但會涉及到收費的建設部門，所以要進行稅收和收費的整合也并非易事，要協(xié)調(diào)好不同部門的利益關系，還要制定好配套政策。

　　深圳大學金融研究所所長國世平亦表示，物業(yè)稅開征不是簡單的稅費改革，涉及土地使用制度、市場調(diào)控手段、住宅建設方式等多方面。房產(chǎn)如何評估、針對哪些物業(yè)開征、稅費比例、如何約束個人欠稅、個人房屋認定，政府該如何征收、該稅收最后用于何處等等，都很復雜。

　　“國家有關部門已經(jīng)就物業(yè)稅開征的時間以及開征基點在學者和業(yè)界征求過意見。結(jié)合目前的經(jīng)濟形勢，我預計起征點在1%左右，不能太高。” 國世平說。

　　國世平進一步向記者表示，“物業(yè)稅的征收辦法可能按照人均居住面積計算，超過一定面積要收稅。目前主要有兩種觀點，人均30平方米和人均50平方米作為起征點。物業(yè)稅的征收標準將在0.6%-6%之間。”