地王頻出背后：二三線城市流拍率仍居高不下

    中國土地市場的繁榮，有可能已經(jīng)被局部放大。

　　盡管6月份以來各大城市的新“地王”一個接著一個，但全國土地市場的低迷景象并沒有根本改變，二、三線城市土地頻頻流拍，便折射出市場的分化。

　　而以萬科A(13.29,0.14,1.06%)（000002.SZ）、中海地產(chǎn)（00688.HK）為代表的地產(chǎn)巨頭，始終保持“參與但不追高”的謹(jǐn)慎態(tài)度，以旁觀者的姿態(tài)欣賞新崛起的同行們在土地市場上的“激情表演”。

　　局部繁榮

　　有機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計顯示，6月全國土地市場成交放量，開發(fā)商拿地意愿強(qiáng)烈，進(jìn)入典型的“地王月”，總價“地王”8次被刷新。同時，6月全國60個重點(diǎn)城市共成交土地713宗，環(huán)比增加5%，同比增加73%，成交土地面積2686萬平方米，環(huán)比增加29%，同比增加117%。其中，住宅用地成交267宗，面積1503萬平方米，環(huán)比增加35%，同比增加94%。

　　事實上，5月份開始，在北京率先燃起的搶地大戰(zhàn)很快就蔓延至其他大城市，上海、廣州、深圳、杭州等地的地王“前赴后繼”。北京上半年成交地塊逾1/3集中在6月下旬，而且成交地塊都是區(qū)位環(huán)境較好的“黃金地塊”。

　　在一線城市中，“搶地”大戰(zhàn)隨處可見，市場好像已經(jīng)全面復(fù)蘇。但如果拋開幾個大城市的“光環(huán)”，將目光投向全國范圍時，土地市場也許只是“看上去很美”。

　　報告顯示，通過2009年上半年10個重點(diǎn)城市累計成交量可以發(fā)現(xiàn)，累計成交量同比增加的僅有武漢、成都、杭州3個城市，其他7個城市累計成交量則同比下降。

　　如果統(tǒng)計范圍放大到全國60個城市，情形可能更加糟糕。上半年，全國60個重點(diǎn)城市共推出住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）1126宗，同比減少25%，推出土地面積6485萬平方米，同比減少24%。

　　分析指出，前幾個月土地市場成交量同比下降一方面與政府住宅用地推出量同比下降有關(guān)，另一方面和推出地塊區(qū)位條件有關(guān)。土地大戰(zhàn)一般只發(fā)生在地段較好的地塊中，地塊條件一般的地塊交易相對“平淡”。以北京市場為例，北京上半年共成交住宅用地225萬平方米，同比下降41%。而今年5月15日，保利以3.8億元的底價拿下密云17.8萬平方米住宅地塊，折合樓面地價僅1220元/平方米。

　　但是，值得關(guān)注的是，雖然一線城市的土地市場上已經(jīng)沒有再發(fā)生流拍的現(xiàn)象，但底價成交的地塊數(shù)量仍然占比較高。根據(jù)克而瑞中國房地產(chǎn)的統(tǒng)計，上海6月份成交的地塊中，以底價成交的地塊占比高達(dá)73%，出現(xiàn)100%以上溢價的地塊占比僅19%。即使是土地市場近期表現(xiàn)搶眼的北京，上半年成交的土地中，仍有60%是以底價成交的。而在二、三線城市，土地流拍率則依然居高不下。

　　萬科、中海的謹(jǐn)慎

　　萬科在剛剛發(fā)布的中期業(yè)績報告中指出，截至6月30日，公司總共獲取新項目15個，合計權(quán)益建筑面積333.2萬平方米。7月初以來，又新增權(quán)益建筑面積81.4萬平方米。至此，萬科今年共新增項目權(quán)益建筑面積414.6萬平方米。

　　萬科也因此成為今年獲得土地數(shù)量最多的發(fā)展商。不過，該公司新增的土地，絕大部分位于二線城市。即使是一線城市，萬科今年的表現(xiàn)也與2007年迥然不同，不再追高搶奪“面粉貴過面包”的地塊。

　　萬科總裁郁亮表示，由于市場回暖過程中一線城市的銷售增長速度更快、幅度更大，市場對一線城市預(yù)期更為樂觀，一線城市的土地競爭相對其他城市也更加激烈，為了保證項目的收益水平，萬科本年新增的項目多數(shù)位于沈陽、鞍山、青島、無錫等非一線城市。

　　郁亮還在8月4日的業(yè)績說明會上再度強(qiáng)調(diào)，萬科今年購入的每一塊土地，在進(jìn)行盈利測算時，都是基于房價穩(wěn)定的預(yù)期。“萬科以后也不會購入那種需要房價大幅上漲才能盈利的土地。”

　　比萬科更加謹(jǐn)慎的，是中海地產(chǎn)。這個被香港投行稱為“另一類動物”的開發(fā)商，在2007年的“地王”爭奪戰(zhàn)中，就表現(xiàn)得相當(dāng)克制。因此，該集團(tuán)得以在2008年“抄底”土地市場，新增10個項目，同時也是一線地產(chǎn)公司中，唯一沒有在2008年計提“存貨跌價準(zhǔn)備金”的發(fā)展商。

　　今年，中海地產(chǎn)在內(nèi)地的土地市場上，始終按兵不動，“參與但不追高”。在剛剛結(jié)束的蘇州“地王”拍賣會上，中海地產(chǎn)最終放棄了與保利地產(chǎn)(27.17,0.73,2.76%)的糾纏，空手而歸。

　　“歷史地王”的陰影

　　就在“新地王”不斷被推出的同時，2007年一大批“歷史地王”的陰影卻在背后蔓延。日前，富力地產(chǎn)（02777.HK）旗下的佛山“地王”，被當(dāng)?shù)卣块T宣布收回。這是廣東目前所收回的土地中金額最高的一宗“地王”土地，涉及地價高達(dá)47.05億元。作為代價，富力地產(chǎn)當(dāng)初繳納的2.4億元保證金被罰沒。

　　富力地產(chǎn)是于2007年9月19日以超底價1倍的價格競得佛山當(dāng)年的“地王”——東平新城地塊。但就在該地塊成交之后的第8天，針對房地產(chǎn)市場的“9·27”政策出臺，各地房地產(chǎn)市場急速降溫。此時，離富力地產(chǎn)支付佛山地王30%首期款的截止日期還有3天。佛山市國土部門沒有披露富力最終繳納了多少地價款，僅表示“給了一點(diǎn)點(diǎn)”。對于此番作出收地的決定，佛山市國土部門頗為無奈。

　　而這，極有可能只是廣東清算“歷史地王”的開始，開發(fā)商在土地交易中的違規(guī)行為，接下來將面臨一系列的處罰。就在佛山公布收回東平新城地塊前夕，廣州市國土部門已經(jīng)公開表示，對2007年出讓的土地進(jìn)行清查的結(jié)果顯示，8宗土地中存在開發(fā)商“沒有履約”的情況。該局已經(jīng)針對這些地塊作出了處罰意見，并上報廣州市政府，其中，不排除部分地塊被收回重新出讓。

　　廣州市國土房管局副局長黃文波此前接受媒體公開采訪時也指出，現(xiàn)在主要是企業(yè)已經(jīng)違約了，即土地出讓了，但是企業(yè)沒有如期繳交土地出讓金，已經(jīng)構(gòu)成了違約。至于對企業(yè)違約的處罰，黃文波透露，可能是“沒收土地出讓金，收回土地使用權(quán)，并且進(jìn)行罰款。”