百億級“超級地王”將登場 央企恒天有望奪魁

    經(jīng)濟(jì)觀察報 記者 周亞玲  橫跨北京新老CBD的中服地塊（北京商務(wù)中心區(qū)核心區(qū)一期NE19-1a地塊）上市在即，百億級“新地王”呼之欲出。

　　手握重金的SOHO中國會最終出手嗎？與之對擂的將至少是兩個大型國資企業(yè)。CBD最具商業(yè)價值地塊的最終歸宿，仍是國資拿下？還是市場化企業(yè)有如金地在上海重資出手般橫刀立馬？這一切都在懸疑之中。

　　黑馬——恒天

　　權(quán)威人士證實，目前該地塊報批手續(xù)已準(zhǔn)備完結(jié)，只待批復(fù)，“已經(jīng)準(zhǔn)備就緒，本來決定在五六月份就推出，但目前正在等待上級通知”。因該地塊拍賣總價被估將逼近百億，將會是地方國土部門最謹(jǐn)慎的一次出讓。

　　相比此前“奪冠”呼聲最高的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、SOHO中國以及嘉里建設(shè)，大型央企恒天集團(tuán)可能成為最大黑馬。據(jù)稱，因為紡織大勢的萎靡，恒天集團(tuán)“地產(chǎn)彌補(bǔ)紡織”的愿望十分迫切,中服地塊近鄰的中服大廈的最大權(quán)益人亦為恒天集團(tuán)。

　　恒天集團(tuán)的內(nèi)部人士告訴記者，恒天成立了一個專門的前期小組，在負(fù)責(zé)和相關(guān)部門協(xié)調(diào)溝通中服地塊的事宜。

　　按照CBD管委會提供的資料，商務(wù)中心區(qū)核心區(qū)的范圍是南至建國路，北至光華路，東至針織路，西至東三環(huán)。而NE19-1a是其中最大的一部分。

　　記者在拆遷平整現(xiàn)場看到，該地塊上除了少量矮小建筑，中服大廈是唯一的大型建筑物。中服大廈碩大的牌子上頂上了“中國恒天”的字樣。

　　恒天集團(tuán)的董事長張杰7月曾對媒體表示，希望建設(shè)北京第一高樓。記者就此詢問恒天集團(tuán)，對方卻諱莫如深，“怎么定義是第一高樓，這個不好說吧”。

　　CBD管委會告訴記者，北京商務(wù)中心區(qū)核心區(qū)目前的規(guī)劃是建成以國際頂級品質(zhì)寫字樓為主，配套豪華商務(wù)酒店等多個城市綜合體構(gòu)成的摩天綜合體，總體開發(fā)總量是188萬平方米的建筑面積。其中NE19-1a是核心區(qū)位置最好的區(qū)域，原本就被傳出要建成比肩上海金茂中心的綜合體。恒天的理想和CBD的規(guī)劃不謀而合。

　　據(jù)了解，中服地塊上原本是核儀廠。動遷之后，由遠(yuǎn)洋地產(chǎn)完成了土地的一級開發(fā)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，因為位置的因素，中服大廈獨(dú)立開發(fā)的可能性較小，將和已經(jīng)平整的原核儀器廠土地整體被開發(fā)。

　　恒天集團(tuán)對于地產(chǎn)行業(yè)而言，并非一個熟悉的名字，但自從中化方興、中國電子等眾多國企進(jìn)入泛國貿(mào)區(qū)域招拍掛以來，國企黑馬越來越多地參與北京最昂貴區(qū)域的土地拍賣已經(jīng)成為業(yè)界共識。

　　恒天集團(tuán)的背景同此前的黑馬如出一轍。1998年9月，政府與企業(yè)脫鉤時，原國家紡織工業(yè)局所屬的中國紡織機(jī)械（集團(tuán)）有限公司、中國紡織工業(yè)對外經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作公司和中國紡織工業(yè)機(jī)械和技術(shù)進(jìn)出口公司、中國化纖總公司、中國絲綢工業(yè)總公司、中恒科學(xué)技術(shù)發(fā)展中心，組建成由國務(wù)院國資委監(jiān)管的國有獨(dú)資大型企業(yè)恒天集團(tuán)。目前，集團(tuán)有子公司9家，三級全資及控股企業(yè)51家，還有多家上市公司。

　　有分析認(rèn)為，北京CBD金十字區(qū)域西北角的多年空置，和恒天集團(tuán)強(qiáng)大的背景不無關(guān)系。

　　雖然恒天集團(tuán)主業(yè)從事紡織業(yè)，但旗下卻有恒天地產(chǎn)等眾多地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺。據(jù)了解，恒天集團(tuán)新近獲得了大量的資金支持，準(zhǔn)備在地產(chǎn)開發(fā)上大展拳腳。

　　明星企業(yè)的軟肋

　　SOHO中國、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)是瞄準(zhǔn)中服地塊的兩個明星企業(yè)。

　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn)本來就是該地塊的一級開發(fā)商，對該地塊自是深有感情。

　　面對媒體對中服地塊的疑問，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)董事長李明多次用現(xiàn)金流充沛的含蓄回答讓媒體自己做判斷。

　　公司持有超過100億元的現(xiàn)金和剛剛發(fā)行的26億元企業(yè)債，上半年遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的銷售額約70億元。從資金實力上看，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)是個強(qiáng)勁的對手。

　　但中服地塊的大體量以及超豪華定位，決定了其后期開發(fā)至少還要投入數(shù)十億乃至百億的資金。

　　一位開發(fā)商認(rèn)為，因為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)是上市公司，必須考慮股東的利益，所以前前后后花上百億多元來做這件事情，一定會非常謹(jǐn)慎。如果遠(yuǎn)洋想分一杯羹，可能會采取聯(lián)合開發(fā)的形式，而不會獨(dú)攬一方。資金運(yùn)作的回報要求也不允許，這個巨無霸要占用的“現(xiàn)金”將是巨大的。

　　當(dāng)然，擁有百億身家的對手還有潘石屹。一位知情人士透露，廣渠路15號 (論壇 新聞)的失手，讓潘石屹對中服地塊的競拍相當(dāng)謹(jǐn)慎。國資企業(yè)龐大的“現(xiàn)金池”，讓不得不面對股東問責(zé)的市場化公司望而生畏。

　　另一層面，建外SOHO (論壇 新聞)、SOHO現(xiàn)代城 (論壇 新聞)，因為零散出售，各種散業(yè)混雜，雖然別是一番景象，但外觀呈現(xiàn)上卻沒有華貿(mào)等國資企業(yè)的“坐商”規(guī)整有序。這段不夠“主流”的另類經(jīng)驗和在高檔商業(yè)綜合體上經(jīng)驗不足被視為SOHO中國獲得該土地的一大障礙。一家高檔寫字樓開發(fā)商指出，主管部門的意見會很大程度決定花落誰家。在這場超級地王的較量中，主管部門更為看重的并不僅僅是現(xiàn)金，而是日后龐大商業(yè)區(qū)的管理狀況，及對當(dāng)?shù)卣纳虡I(yè)、稅收的貢獻(xiàn)。

　　早先，SOHO中國被傳出要和高檔綜合體開發(fā)經(jīng)驗豐富的嘉里建設(shè)和九龍倉一起參加招拍掛。但嘉里建設(shè)的香港總部已經(jīng)回答本報，沒有興趣參加該地塊的招拍掛。

　　一家國貿(mào)區(qū)域的重量級開發(fā)商表示，如果是家背景獨(dú)立的上市公司，首要考慮的是怎么最快回籠資金和對股東交代，但高昂的地價會逼迫其先出讓部分物業(yè)，所以拿地會很小心。

　　熟知商業(yè)地產(chǎn)的人士都知道，業(yè)主分散必然會降低物業(yè)品質(zhì)。顯然這不符合該地塊超豪華商業(yè)綜合體的定位。而“國際頂尖品質(zhì)寫字樓”的漫長資金回收時間，即便是內(nèi)地的龍頭地產(chǎn)公司，都會倍感壓力，除非它擁有一家超大規(guī)模的集團(tuán)公司先行孵化。這些從先前中化旗下的方興地產(chǎn)拍下廣渠路15號中似乎可以驗證。

　　只有擁有上市公司，才能將寫字樓估值的資本效應(yīng)放得最大。有豐富的超高檔物業(yè)的開發(fā)經(jīng)驗，又擁有超大資本背景的集團(tuán)公司做孵化器的上市公司或許會是最適合的選擇。