開發(fā)商趁勢搶地 二、三線城市“險中求勝”

    步入8月，雖然不少城市的樓市交易量繼續(xù)著7月開始的調(diào)整，但土地市場依然供求兩旺，如中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心監(jiān)測顯示，上周中國20個重點城市共推出土地142宗、環(huán)比增加95%，成交土地86宗、環(huán)比增加83%。而其中，相對于供地“稀少”的一線城市，二、三線城市的土地市場更為活躍，有71宗地成交。

    經(jīng)過去年的“冷戰(zhàn)”后，今年以來二、三線城市的房地產(chǎn)開發(fā)速度加快不少，房企在二、三線城市圈地的態(tài)度也越來越積極。由此，本期地產(chǎn)投資將目光從今年一致猛漲的一線城市房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)向二、三線城市房地產(chǎn)市場，它們更能代表中國樓市的“大多數(shù)”。

    開發(fā)空間更大 開發(fā)商策略性拿地

    今年開發(fā)商在二、三線城市的拿地態(tài)度并不比在一線城市低。“地方樓市局面各不相同，但只要看得到發(fā)展空間，開發(fā)商的投資沖動一直存在，”有重慶的開發(fā)商向記者表示。以重慶為例，今年6月重慶土地的供應(yīng)量和交易量從前五月的各只有幾十萬平方米一下沖高到649萬和646萬平方米，業(yè)內(nèi)認為這與樓市銷量攀升后政府供地和開發(fā)商拿地的信心激增都有關(guān)。

    中原地產(chǎn)的分析師認為，開發(fā)商在二、三線城市同樣表現(xiàn)活躍，主要是因為二、三線城市的土地資源相對豐富，城市化進程也使得開發(fā)空間較大，而地價又比一線城市的便宜，土地市場的競爭激烈度也相對較小，無論是對于全國性發(fā)展的大開發(fā)商，還是在行業(yè)整合中尋求生存空間的中小開發(fā)商，都具備機會。

    而除了樓市回暖、信心恢復(fù)，開發(fā)商愿意落子二、三線城市也與其發(fā)展策略相關(guān)。如重慶樓市“老大”龍湖地產(chǎn)本周宣布以6.44億元競得江蘇無錫太湖國際科技園一幅居住用地。龍湖坦言，自2004年開始全國化發(fā)展后，執(zhí)行的就是“區(qū)域聚集”戰(zhàn)略，其中，長三角和環(huán)渤海兩大經(jīng)濟區(qū)是重點發(fā)展的戰(zhàn)略區(qū)域，所以繼2007年底首次進軍上海后，此次又首度在有“小上海”之稱的無錫拿地，正體現(xiàn)了這一戰(zhàn)略。

    又如被稱為行業(yè)“龍頭”的萬科，今年所拿土地基本上回避了競爭激烈、價格畸高的一線城市，而主要集中在二、三線城市拿地。在其最新的7月業(yè)績公告里就可看到，當月新增了4個土地儲備項目，其中包括武漢、中山、佛山3幅二線城市土地，而上半年萬科的新增項目也主要位于沈陽、鞍山、青島、佛山、無錫、廈門、福州、重慶等二、三線城市。在業(yè)內(nèi)看來，這些城市一方面是萬科已經(jīng)有所布局的地方，另一方面往往項目體量較大但地價不算很高，所以容易形成聯(lián)動開發(fā)，也能增加在當?shù)氐氖袌龇蓊~。

    樓市表現(xiàn)各異 業(yè)內(nèi)關(guān)注供求風(fēng)險

    在業(yè)內(nèi)人士看來，那些主要的二線樓市雖然利潤空間及不上一線城市，但波動幅度也相對較小。如上述重慶開發(fā)商向記者介紹，上半年重慶樓市一手房成交量先是連升四月，5、6月份雖然沖高下滑，但也仍維持在同比翻番的水平。 “雖然經(jīng)過上半年的一輪成交釋放后，剛性需求呈現(xiàn)階段性疲軟，但供不應(yīng)求的局面依然明顯，所以不少開發(fā)商近期一邊踴躍拿地填補空缺，一邊也在醞釀漲價。”

    不過，二、三線城市的樓市表現(xiàn)也并不步調(diào)一致。如在本周國家發(fā)改委剛發(fā)布的7月全國70個大中城市房價情況中，新建住房銷售價格7月環(huán)比6月下跌的僅蘭州、沈陽和泉州3個城市，上漲的二、三線城市則有59個，寧波、大連等城市的漲幅還和廣州、深圳等一線城市一同排在第一梯隊。但同比去年來看，二、三線城市的樓市回暖速度還趕不上一線城市，新建住房銷售價格同比上漲的雖有42個城市，但也有23個城市同比下降。二手房價格也是如此，環(huán)比下降的雖然只有南寧、石家莊、呼和浩特和惠州4個城市，但同比下降的仍有25個之多。

    業(yè)內(nèi)也已開始關(guān)注典型城市房地產(chǎn)市場供求風(fēng)險度，如克而瑞（中國）研究中心剛完成的對華東、華南、華北及中西部31個城市的住宅市場評估顯示，基于今年二季度全國樓市的交易回升，31個城市中90%以上都呈現(xiàn)住宅供小于求的局面。如果按照當前市場存量加上未來一年預(yù)計供應(yīng)量、再除以上半年月均成交量來計算消化周期的話，有14個二、三線城市和四大一線城市一起，消化周期不足18個月，也就是屬于風(fēng)險較低；還有天津、沈陽、西安等11個二、三線城市，消化周期在18-36個月的“合理范圍”；但也有?？诤吞m州由于市場存量較大，消化周期超過36個月，處于高風(fēng)險區(qū)域。