轉(zhuǎn)手套利最劃算 房?jī)r(jià)飆升小業(yè)主頻現(xiàn)"轉(zhuǎn)租為售"

    7月份，北京二手房市場(chǎng)延續(xù)了前幾個(gè)月的價(jià)量齊漲趨勢(shì)，二手房成交均價(jià)也突破了歷史最高值。據(jù)北京多家中介公司反映，在房?jī)r(jià)飆漲的背景下，轉(zhuǎn)租為售的小業(yè)主明顯增多，比例或超過了20%。

　　現(xiàn)象　小業(yè)主高位拋房

    “100萬，終于賣出去了！”放下電話，張先生不禁雀躍。

    電話來自崇文區(qū)廣渠門內(nèi)的一家房產(chǎn)中介，張先生被告知，他位于本家潤(rùn)園15號(hào)樓（為回遷房）的一套小兩居，有人出價(jià)100萬購(gòu)買。此前，張先生的這套房子掛在中介已達(dá)1年之久，同時(shí)以每月2300元出租。對(duì)于選擇賣房的原因，張先生表示，是因?yàn)樽獠蝗缡邸?ldquo;房?jī)r(jià)這兩年翻了一倍不止，但租金只漲了兩三百元。賣100萬已達(dá)到自己的心理預(yù)期了。”

    不久前，殷小姐也賣掉了她在炫特區(qū)的一套50平米一居。這套2007年以12000元/平米購(gòu)入的房子，她終于在漲到14000元/平米時(shí)轉(zhuǎn)手。殷小姐說，雖然去年房?jī)r(jià)下跌了一些，但今年以來房?jī)r(jià)一路上漲讓她“解了套”，“房?jī)r(jià)一直在漲，14000元的價(jià)格已經(jīng)達(dá)到了我的心理價(jià)位。相比之下租金水平卻沒有太大變化，一居的月租2000元左右，投資回報(bào)較低，不適合再持有了”。

　　特點(diǎn)　轉(zhuǎn)租為售比例或超20%，以小戶型為主

    張先生和殷小姐的經(jīng)歷絕非個(gè)例。7月份，北京二手房網(wǎng)簽量創(chuàng)出歷史新高，但是7月租賃網(wǎng)上備案成交量卻為近4月來的最低值，環(huán)比跌幅達(dá)到了49.9%。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，出現(xiàn)這種現(xiàn)象，一方面是租房需求不如往年，另一方面也說明市場(chǎng)上租賃房源在減少，越來越多的小業(yè)主選擇了轉(zhuǎn)租為售。進(jìn)入8月，這一狀況還在持續(xù)。“現(xiàn)在要在附近找一套2居的租賃房源很難，”8月10日，鏈家富貴園店業(yè)務(wù)員對(duì)記者表示。

    “近段時(shí)間，租賃市場(chǎng)房源轉(zhuǎn)到買賣市場(chǎng)的比例非常高，估計(jì)在20%以上”，中大恒基市場(chǎng)部經(jīng)理張大偉告訴記者，房源租賃到期了，房東就通知中介不再續(xù)約，而是掛牌出售。

    21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)高級(jí)分析師孟奇表示，從目前來看，轉(zhuǎn)租為售的房源主要是以小戶型為主，比如雙井區(qū)域，2006年前后，很多小業(yè)主在該區(qū)域買了小戶型，近期房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，部分業(yè)主就有意將原本出租的房源出售，再購(gòu)置一套大戶型改善居住品質(zhì)。

　　探因　7月租售比近1：500，引發(fā)業(yè)主拋盤

    接受記者采訪的多位業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為，今年3月以來房?jī)r(jià)持續(xù)高漲，帶動(dòng)租售比（每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房?jī)r(jià)之間的比值）持續(xù)走高，這意味著出租不如出售，這也是小業(yè)主轉(zhuǎn)租為售的最主要原因。

    據(jù)中大恒基統(tǒng)計(jì)，上半年租售比已經(jīng)突破1：400的北京二手房市場(chǎng)，7月租金繼續(xù)下滑，單套房屋的空置期也由6月的12天增加到7月的18天。全市7月租金均價(jià)為2270元/月/套，環(huán)比下降1.3%，租售比則達(dá)到1：495。

    我愛我家統(tǒng)計(jì)顯示，通過出租物業(yè)的方式獲得的回報(bào)，僅略高于一年期整存整取利率水平（2.25%），相對(duì)于高漲的房?jī)r(jià)走勢(shì)而言，租賃市場(chǎng)的投資回報(bào)率明顯偏低。

    張大偉認(rèn)為，除了租售比持續(xù)走高導(dǎo)致部分業(yè)主轉(zhuǎn)租為售外，部分以前高價(jià)位投資的業(yè)主，曾因價(jià)格下跌被套牢而出租養(yǎng)貸，但現(xiàn)在的房?jī)r(jià)已經(jīng)突破歷史記錄，于是不少人選擇轉(zhuǎn)租為售、趁機(jī)解套。