住建部專家：國家預防金融風險不會打壓房地產(chǎn)

    房地產(chǎn)會否再度走弱？在經(jīng)歷半年的回暖之后,政策面調控之音頻出,市場面爭議之聲也隨之四起。

　　剝離包裹在房地產(chǎn)身上的層層面紗,回到基本面,政策與市場,它們將在下半年如何互動？彼此又將如何理解對方？針對這些問題,《投資者報》與住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心副主任王玨林、遠洋地產(chǎn)有限公司市場部總經(jīng)理肖勁以及東興證券股份有限公司研究所房地產(chǎn)研究員鄭閔鋼等業(yè)內人士進行探討,結論趨于樂觀。

　　房地產(chǎn)業(yè)在帶著內傷前行

　　《投資者報》:在經(jīng)濟企穩(wěn)回升的當口,上半年房地產(chǎn)業(yè)升勢過猛。銀監(jiān)會近日重申嚴格執(zhí)行二套房信貸標準,是不是直接導致7月份房地產(chǎn)成交量萎縮的關鍵因素？

　　王玨林:影響房地產(chǎn)的因素很多,而價格上升消費量下降也是正?，F(xiàn)象。資金的大量進入使得企業(yè)對市場的判斷很高,買房熱情高漲?？墒?大多數(shù)消費者對市場不認可,也是對經(jīng)濟發(fā)展困難時期的房價的不認可。這種經(jīng)濟形勢下不應該出現(xiàn)這么高的價格,成交量萎縮在所難免。

　　肖勁:可能有這方面的因素。包括目前二套房信貸政策的收緊,樓盤土地價格上漲,都是影響的因素。但是我覺得成交量萎縮主要是因為新房的市場供應量比原來減少了。由于5、6、7月的市場需求慢慢消化了很多房子,取得新銷售證的房子也少了。拿我們自己來說,我們目前取得銷售證的房子都買完了,過幾天就要推遠洋一方的二期,而這也是下半年僅有的一個開發(fā)項目。

　　鄭閔鋼:事實上,目前的樓盤成交量仍然在一個絕對的高位,只是環(huán)比有所下降。市場目前還是很火熱的,交易量還是在歷史的高位。影響房地產(chǎn)市場的因素很多,政策是其中一個主要方面。但國家的政策對市場的影響有個傳導過程,市場需要一定的時間來作出反應。

　　《投資者報》:數(shù)據(jù)顯示,我國房地產(chǎn)業(yè)占GDP的比重從1997年的4.02%上升至2008年的近10%,而美國和日本的平均值也不過是4.19%和5.1%。這種經(jīng)濟對于房地產(chǎn)行業(yè)的依賴是不是太多,以至出臺的措施很難深入地調控行業(yè)的發(fā)展？

　　肖勁:房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中所占的份額是相當重的。但不可否認的是,房地產(chǎn)還是很不完善的行業(yè),有很多矛盾。經(jīng)濟有了問題國家拿房地產(chǎn)業(yè)來說事肯定是一個急功近利的做法,是急藥治猛病,治標不治本。

　　國家對于房地產(chǎn)行業(yè)的調控確實處在比較尷尬的局面,2007年的調控沒有深入到底就因為金融風暴的影響戛然而止,這對于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是很不利的,沒有深入進行調整的行業(yè)就只能帶著一些內傷繼續(xù)前進。以后往往會面臨更大的困難,調控起來更不容易。

　　鄭閔鋼:由于房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè),開發(fā)投資大,帶動相關的產(chǎn)業(yè)也很多,目前國家經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴是很大的,近期調控的重點還是通過金融手段來進行風險控制,其中貨幣政策占有舉足輕重的地位。

　　從需求來講,房地產(chǎn)市場還是存在很強大的購買力,而通脹的預期使投資及投機購房者提前進入了市場,這同時也帶來一些市場風險因素。這種風險之一表現(xiàn)在貸款所生產(chǎn)的金融杠桿,央行主要還是在對杠桿放大所可能帶來的隱形風險進行調控。

　　政策將以預防金融風險為主

　　《投資者報》:單純從政策內容看,二套房貸的相關政策并沒有任何變化,但是在此時嚴格重申,可以看成房地產(chǎn)調控政策的轉向嗎？

　　王玨林:目前經(jīng)濟形勢不一樣, 2007年經(jīng)濟形勢一片大好,那時候對一個行業(yè)出臺些調控措施非常容易,但是現(xiàn)在不能簡單的按照這種邏輯來考慮。

　　從經(jīng)濟發(fā)展情況來看,投資拉動的效果是不錯的,但是,外貿出口依然不活躍,真實的消費水平?jīng)]有上升,而且流向實體經(jīng)濟的資金過少,后續(xù)發(fā)展可能就有困難。這些都是阻礙保增長的關鍵因素,如果不惜一切代價完成了今年的目標,明年怎么辦？國家最起碼不會出臺大的調整政策,一切都在為經(jīng)濟發(fā)展讓路。

　　肖勁:這個不是一種轉向。事實上很多部門都會從自己的角度出發(fā),對房地產(chǎn)進行調控。央行會從控制金融風險的角度出發(fā);國土資源部會從土地供應政策的角度出發(fā);稅務部門會從稅收安全的角度出發(fā),尤其是目前對于物業(yè)稅的關注;住房建設部會從房地產(chǎn)一些建筑的標準、安全、住房管理方面出發(fā);城市不同,各地方政府的側重點也會有不同。

　　鄭閔鋼:目前二套房貸款政策的重申實際上也是規(guī)避金融風險的一種表現(xiàn)。開發(fā)商拿地有一部分資金的風險就在其中,購房貸款也會給銀行帶來一部分的風險。一旦資金鏈出現(xiàn)問題,風險將會被放大,銀行會面對巨大的金融風險壓力。政府又要求嚴格二套房貸政策,相信對房地產(chǎn)業(yè)有一定的制約,但是今后政府應該會在控制金融風險上重點進行調控。

　　《投資者報》:針對房地產(chǎn)市場的火熱場面,為抑制房地產(chǎn)價格瘋漲,政府年內會不會對房地產(chǎn)動點手術？如果要動,其調控思路會不會和以往的調控有所區(qū)別,比如以增加土地供應為主？

　　王玨林:近期不會出現(xiàn)大的調整的政策,一切都是為經(jīng)濟發(fā)展讓路的。增加土地供應是一個辦法,但這不是唯一的辦法,也不是最好的辦法。

　　開發(fā)商囤地已經(jīng)是一個心照不宣的秘密了,對此政府也沒有強有力的手段去管。而且,目前城市建設用地非常緊張,平衡市場基本辦不到。實際上,沒人知道握在開發(fā)商手上的土地、樓房到底有多少？有多少地沒有開發(fā)？有多少房沒有賣？缺不缺地？應該有人統(tǒng)計這樣的數(shù)據(jù),數(shù)據(jù)出來之后一切都一目了然。所以,最緊要的問題是要把土地管好,按需求科學配備。

　　肖勁:政府的調控手段都是有其目標的,我們只是跟著大的政策方向在走。實際上,公司的基本考慮是算市場運作賬,主要是看土地成本,未來售價,再看自己的利潤空間。也可以這樣說,正是基于對目前宏觀經(jīng)濟形勢的良好預期,公司的市場動作才會沒有過多的調整。

　　鄭閔鋼:年內是否會“動手術”不好說。預計應該不會有大的動作,還是會以穩(wěn)定金融信貸、控制金融風險為主。今后政府可能會從大的和深層次方面去調整。比如最近深圳就已經(jīng)開始研究實行物業(yè)稅。深圳作為一個前瞻式的城市,它的動作從一定意義上講具有導向作用。

　　當然,物業(yè)稅不是單單出臺一個稅種那樣簡單,是需要對涉及房地產(chǎn)的稅費進行系統(tǒng)地調整,其中包括地方和中央的稅費分配調整。因此,這個過程需要一個相當長的時間來落實。物業(yè)稅在將來推出后應該會更利于房地產(chǎn)業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展。

　　關注業(yè)績增長明確的地產(chǎn)公司

　　《投資者報》:房地產(chǎn)市場異常火爆,股市上漲動力也還很強,但在房地產(chǎn)板塊,大多數(shù)房地產(chǎn)股最近的走勢卻非常乏力,調整得很厲害,這是不是和市場擔心房地產(chǎn)政策調整有關？

　　王玨林:前段時間房地產(chǎn)股漲得太瘋了,帶動了整個板塊增長,而現(xiàn)在回落也是非理性的。股價上漲是因為企業(yè)經(jīng)營好了,賣得好了嗎？不見得。實際上股價的增長不看業(yè)績。而現(xiàn)在股民跟風跟得很厲害,很盲目。只能說目前的股票市場莫名其妙。

　　肖勁:不論是上漲還是下跌,都有其因素在其中,政策是一方面的因素,但不是全部。簡單地說,無論上市公司、國企、外資背景企業(yè),他們判斷市場的依據(jù)極多。實際上,目前消費者的購買力依然很強,購買意愿也很大。但投資、消費的目標卻不多,因此,長期來看,市場還是非常向好。

　　鄭閔鋼:房地產(chǎn)公司的股價走勢和很多因素相關,最主要的還是與企業(yè)經(jīng)營業(yè)績相關。政策是開發(fā)商沒法改變的,企業(yè)只能順著調控的思路去改變自身運營的策略和戰(zhàn)術。下半年房地產(chǎn)仍處在較好的環(huán)境中,在經(jīng)濟沒有徹底回暖之前,房地產(chǎn)仍需要擔當國民經(jīng)濟復蘇和發(fā)展的主角,政府只會從控制風險的角度進行調控,不會限制,更不會重力打壓。

　　《投資者報》:請您對那些希望買房或者買房地產(chǎn)公司股票的投資者提點建議,這個時候應該堅持什么樣的投資策略？

　　王玨林:無論是買房子還是買股票,目前市場還不平穩(wěn)。還是要看經(jīng)濟走勢怎樣,經(jīng)濟好壞決定你有沒有錢賺。投資者應該謹慎入市,量力而行,看經(jīng)濟發(fā)展走勢來評判,不要盲目的跟風。

　　肖勁:主要的問題還是在投資者對自己的研究不夠。人們總是在研究市場怎么樣,政策怎么樣,未來幾年會有什么變化,但是卻不研究自己究竟是什么目的。無論是對于投資者還是消費者,買房不應該把眼光僅僅盯在房價上。

　　鄭閔鋼:還是要看業(yè)績。由于房地產(chǎn)公司之間在開發(fā)方式、開發(fā)項目、所在區(qū)域和品質以及土地成本等上存在較大的差異性,公司的凈利潤增長差異會很大。

　　下半年仍可關注業(yè)績增長明確的房地產(chǎn)公司。由于上半年東部地區(qū)房地產(chǎn)銷售好于中部和西部地區(qū)。而在東部地區(qū)中,經(jīng)濟發(fā)達的省市房地產(chǎn)市場更活躍。我們建議關注東部地區(qū),尤其是在珠三角、長三角、環(huán)渤海等地,擁有更多可銷售和今年可實現(xiàn)結算項目的一些一線上市公司,同時更要關注這些區(qū)域中的一些區(qū)域性龍頭公司。另外對于一些以提供商業(yè)房和工業(yè)房出租的上市公司也可進行關注并進行投資。