新一輪“圈錢囤地”運(yùn)動(dòng)掀起 警惕吹大土地泡沫

     新一輪“圈錢＋囤地”運(yùn)動(dòng)正在愈演愈烈。今年樓市強(qiáng)勁復(fù)蘇以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)資本市場(chǎng)融資的沖動(dòng)被再次引燃，與此同時(shí)一擲千金高價(jià)拿地也在各地頻頻上演，巨大的地價(jià)泡沫正在積累。

　　7月29日，隨著中國(guó)建筑和北京金隅分別登陸A股和H股市場(chǎng)，中國(guó)房企IPO大幕拉開。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，恒大地產(chǎn)、南國(guó)置業(yè)、中信地產(chǎn)、寶龍集團(tuán)等30余家房地產(chǎn)企業(yè)正在進(jìn)行A股或H股的上市計(jì)劃。如果這30余家房地產(chǎn)企業(yè)全部首發(fā)成功，IPO募資總規(guī)模將超過(guò)1000億元。

　　已經(jīng)在港上市的中資地產(chǎn)企業(yè)也在積極進(jìn)行再融資。今年以來(lái)中國(guó)海外發(fā)展、方興地產(chǎn)、世茂房地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、合生創(chuàng)展、瑞安房地產(chǎn)、保利香港、合景泰富等先后通過(guò)配股進(jìn)行融資。

　　Wind統(tǒng)計(jì)也顯示，今年以來(lái)共有69家A股上市公司實(shí)施了增發(fā)，合計(jì)募資1467億元，其中包括7家地產(chǎn)公司完成定向增發(fā)，共募集資金279.53億元，占比近兩成。同時(shí)，已公布了增發(fā)預(yù)案的地產(chǎn)公司多達(dá)26家，占公布增發(fā)預(yù)案所有A股公司數(shù)量的12%，高居榜首。

　　以港股上市房企方興地產(chǎn)為例，7月22日剛剛以40.6億元高價(jià)拿下北京廣渠路15號(hào)地王，隨即發(fā)出公告，按每股2.52港元的價(jià)格，先舊后新配股集資11.49億港元。保利地產(chǎn)7月份完成80億元定向增發(fā)，恰在7月份保利花43.74億元在四個(gè)城市拿下四宗地塊，此前的5月和6月保利也分別耗資3.85億元和42.64億元各處拿地。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，今年前7個(gè)月8家上市房企在15個(gè)城市，儲(chǔ)地資金投入近300億元，儲(chǔ)地逾1000萬(wàn)平方米。

　　雖然融資并非全為買地，但上市房企一些表現(xiàn)卻不禁讓人聯(lián)想到“圈錢”用來(lái)“囤地”，“囤地”助推股價(jià)和實(shí)施再圈錢，進(jìn)而推高地價(jià)泡沫的可怕循環(huán)。

　　資本市場(chǎng)融資一直以來(lái)都是房地產(chǎn)企業(yè)“圈錢”的起點(diǎn)。房企“圈錢＋囤地”游戲通常形成一個(gè)循環(huán)：在資本市場(chǎng)上融資后，大部分資金用來(lái)買地；圈到土地之后，在地價(jià)飆升階段，公司受到投資者追捧，股價(jià)隨之攀升；股價(jià)抬升后，又利于下一步的再融資、再囤地。房地產(chǎn)企業(yè)的這種非理性“圈錢＋囤地”推高地價(jià)，地價(jià)的上漲又助推房?jī)r(jià)。房地產(chǎn)企業(yè)由此陷入“圈錢＋囤地”循環(huán)怪圈，土地價(jià)格泡沫越吹越大。

　　對(duì)于多數(shù)上市公司而言，囤地并非全為以后開工，某種程度上也是博取土地升值收益，進(jìn)而推高股價(jià)的砝碼。以恒大地產(chǎn)為例，目前的土地儲(chǔ)備是4600萬(wàn)平方米，到今年年底實(shí)現(xiàn)土地儲(chǔ)備5000萬(wàn)平方米左右。如此大規(guī)模土地儲(chǔ)備，足夠恒大開發(fā)6年，也成為恒大赴港上市集資78億至117億港元的最大賣點(diǎn)。甚至有分析師大膽預(yù)測(cè)，恒大一旦上市成功，市值有可能達(dá)到1000億港元左右，超越碧桂園等中資地產(chǎn)商。

　　通過(guò)融資提高自有資金，多數(shù)房企借此獲得更多銀行貸款，進(jìn)而提高其在土地市場(chǎng)上的競(jìng)價(jià)能力。自普通商品住房項(xiàng)目的最低自有資金比例從35%調(diào)低至20%后，資本市場(chǎng)融資能力很大程度上決定了房企獲得貸款的多少。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，信貸資金占房地產(chǎn)投資額的比重創(chuàng)下歷史新高，今年上半年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)資金總額為2.37萬(wàn)億元，其中5381億元來(lái)自國(guó)內(nèi)貸款，同比大幅增長(zhǎng)了32.6%，占全部資金的比重達(dá)到22.7%，較去年末提高了3.7個(gè)百分點(diǎn)，較2007年提高了4個(gè)百分點(diǎn)。

　　而在市場(chǎng)普遍預(yù)期下半年信貸政策會(huì)有所調(diào)整的情況下，商業(yè)銀行的信貸增量將明顯下降。房地產(chǎn)企業(yè)的資金充裕的“洪峰”或?qū)⑦^(guò)去，為了能繼續(xù)獲得銀行信貸，資本市場(chǎng)融資必然成為房企的主要選擇。如此一來(lái)，融資圈錢以獲得貸款，地價(jià)泡沫或?qū)⒗^續(xù)放大。

　　對(duì)于已經(jīng)到來(lái)的房企融資大潮，對(duì)融資資金用途如何監(jiān)管，避免“圈錢”加“囤地”輪番推高土地價(jià)格泡沫，需要大智慧。