庫(kù)存快速消化 京滬新房供求缺口繼續(xù)放大

    北京、上海新房供給繼續(xù)偏緊，新開(kāi)工面積大幅低于同期商品房銷售面積。7月份，北京市住宅銷售面積為168.6萬(wàn)平方米，住宅新開(kāi)工面積僅為68.1萬(wàn)平方米，占銷售面積的比重不到一半。無(wú)獨(dú)有偶，上海7月份銷售商品住宅307.05萬(wàn)平方米，住宅新開(kāi)工面積為135.07萬(wàn)平方米，占銷售面積的比重同樣小于一半。月度數(shù)據(jù)顯示，京、滬兩地新房供需缺口繼續(xù)放大。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，今年前7個(gè)月京、滬等一線城市新開(kāi)發(fā)面積下降幅度較大，市場(chǎng)主要以消化庫(kù)存為主。隨著銷售迅速回暖，短期內(nèi)行業(yè)供求矛盾或?qū)⑦M(jìn)一步加劇。

　　新增供應(yīng)不樂(lè)觀

　　根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1-7月全市住宅銷售面積1014.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)1.5倍，比2007年同期增長(zhǎng)20.5%。住宅新開(kāi)工面積為533.8萬(wàn)平方米，同比下降42.4%，降幅比上半年縮小3.6個(gè)百分點(diǎn)。

　　盡管新開(kāi)工面積同比降幅有所收窄，但是銷售面積和開(kāi)工面積的供求缺口卻進(jìn)一步擴(kuò)大。7月底，北京市累計(jì)供求缺口已經(jīng)達(dá)到480.6萬(wàn)平方米，7月當(dāng)月供求缺口達(dá)到100.5萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲30.18%。上海市所面臨的情況與北京市相同，7月份供求缺口為171.98萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲3.03%。

　　供求缺口的不斷擴(kuò)大導(dǎo)致新建住宅價(jià)格連續(xù)上漲。統(tǒng)計(jì)顯示，3月份以來(lái)，北京市新建住宅價(jià)格環(huán)比連續(xù)上漲，且漲幅加劇。3至6月各月新建住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別上漲0.2%、0.4%、0.5%和0.3%，7月份環(huán)比漲幅達(dá)1.4%。

　　宏源證券研究員楊國(guó)華表示，房地產(chǎn)需求的變化可以直接在市場(chǎng)上體現(xiàn)出來(lái)，表現(xiàn)為銷售的快速提升；而供給由于周期較長(zhǎng)，具有滯后性，短時(shí)期內(nèi)難以實(shí)現(xiàn)較大變化。目前大中城市可售面積大幅下降，行業(yè)庫(kù)存急劇減少。而新開(kāi)工到形成供給，至少需要半年時(shí)間，短期內(nèi)市場(chǎng)供應(yīng)偏緊。

　　中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，7月份，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)新增供應(yīng)延續(xù)下滑走勢(shì)，僅有35個(gè)項(xiàng)目獲得預(yù)售許可證，其中，28個(gè)為住宅項(xiàng)目，環(huán)比6月份減少了6個(gè)。另外，北京7月入市的住宅項(xiàng)目中，僅有2個(gè)為純新盤。

　　盡管隨著銷售回升，開(kāi)發(fā)商們“以銷定產(chǎn)”，開(kāi)始逐步調(diào)整年內(nèi)的計(jì)劃開(kāi)工面積，但楊國(guó)華認(rèn)為，萬(wàn)科等大型開(kāi)發(fā)商紛紛上調(diào)計(jì)劃新開(kāi)工面積，雖然較年初悲觀的預(yù)期有所增加，但調(diào)整幅度并不大，與2008年相比僅僅上調(diào)10%，仍未達(dá)到2007年的水平。

　　庫(kù)存快速消化

　　在經(jīng)歷了上半年量?jī)r(jià)齊升之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度逐漸趨于平穩(wěn)。由于二套房貸持續(xù)緊縮等多方面因素影響，開(kāi)發(fā)商對(duì)后市普遍抱有謹(jǐn)慎樂(lè)觀的態(tài)度。

　　中國(guó)證券報(bào)記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，截至8月17日在已公布半年報(bào)的45家房企中，存貨較年初下降的僅為14家，總量與年初基本持平，較去年同期增長(zhǎng)近一成。其中，在建產(chǎn)品的比重較年初有所上升，但漲幅有限。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，開(kāi)發(fā)商對(duì)后市的謹(jǐn)慎態(tài)度，使得企業(yè)將存貨維持在一個(gè)基本穩(wěn)定的水平。目前市場(chǎng)上部分已取得預(yù)售許可證的項(xiàng)目選擇延遲開(kāi)盤，或采取一次領(lǐng)證多次推樓的方式放緩銷售進(jìn)度，實(shí)際推盤量并不高，大部分在消化市場(chǎng)中已有的庫(kù)存。

　　根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，北京地區(qū)的可售商品住宅量持續(xù)下行。截至7月31日，北京商品住宅(期房及現(xiàn)房)可售套數(shù)為10.60萬(wàn)套，環(huán)比6月底下降了3.28%，下降速度小于前幾個(gè)月。若考慮7月商品住宅新增供應(yīng)套數(shù)環(huán)比下降16.44%，市場(chǎng)去庫(kù)存化速度有所放緩。7月份，北京商品住宅市場(chǎng)出清周期由8個(gè)月縮短至7個(gè)月。

　　專家指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷上半年的強(qiáng)勁復(fù)蘇后，各大城市的庫(kù)存商品房源已基本消化完畢；而短時(shí)期內(nèi)新開(kāi)工面積不能跟上，難以有效緩解供不應(yīng)求的局面