房地產(chǎn)會(huì)出現(xiàn)新一輪過熱嗎（專家說）

    ●房?jī)r(jià)上漲導(dǎo)致泡沫快速泛起

　　●售房已超過泡沫巨大的前年

　　●消費(fèi)為主導(dǎo)轉(zhuǎn)向投資為主導(dǎo)

　　●須警惕房地產(chǎn)信貸擴(kuò)張風(fēng)險(xiǎn)

　　眼下，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)非但沒有經(jīng)歷有效調(diào)整，反而走入了更深的房地產(chǎn)泡沫陷阱。

　　根據(jù)發(fā)改委和統(tǒng)計(jì)局的最新調(diào)查顯示，7月份全國(guó)70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)依然在上漲。確實(shí)，自今年以來，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)特別是東部地區(qū)城市的房?jī)r(jià)呈快速上漲趨勢(shì)，如北京、深圳、上海和廣州等一線城市房?jī)r(jià)都在快速飆升，土地價(jià)格也隨之上漲，導(dǎo)致了房地產(chǎn)泡沫的快速泛起。

　　那么，這一情況是否會(huì)引起新一輪房地產(chǎn)過熱？

　　在筆者看來，目前中國(guó)的房地產(chǎn)過熱不是局部性的而是全局性的，房地產(chǎn)泡沫正在被逐漸吹大。我們可以從以下幾個(gè)方面來觀察。

　　第一，今年的住房銷售已超過被認(rèn)為房地產(chǎn)泡沫巨大的2007年。經(jīng)歷了2008年住房銷售迅速下降的調(diào)整后，全國(guó)房地產(chǎn)住房銷售從今年3月份又開始快速增長(zhǎng)，住房銷售面積和住房銷售金額分別高于2007年同期水平（2007年1-6月份分別為27904萬平方米和10642億元）的22%和49%。

　　第二，今年以來國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)上漲的地區(qū)主要集中在東部地區(qū)。今年以來，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展很不平衡，主要表現(xiàn)為今年國(guó)內(nèi)一、二線城市（特別是北京、深圳、廣州、上海等四大城市）的住房銷售在快速增長(zhǎng)。

　　至于全國(guó)三、四線城市，房?jī)r(jià)不僅沒有上漲，反而下跌的趨勢(shì)仍沒有改變。但是，在北京、上海、江蘇、浙江、廣東等地房?jī)r(jià)卻呈現(xiàn)快速飆升趨勢(shì)。這幾個(gè)地區(qū)的住房銷售面積為8525萬平方米，占比約35%，但住房銷售金額為5986億元，占比為53%?？梢?，房?jī)r(jià)上漲的問題主要出在東部地區(qū)，特別是四大一線城市及東部二線城市。

　　第三，住房銷售由消費(fèi)為主導(dǎo)轉(zhuǎn)向投資為主導(dǎo)。從今年五六月份開始，這些東部地區(qū)的城市住房銷售發(fā)生了根本性變化，投資導(dǎo)向占據(jù)主導(dǎo)地位。例如，在深圳和北京兩地，本地居民、外地居民、國(guó)外居民、拆遷戶及投資者等紛紛進(jìn)入市場(chǎng)，成為市場(chǎng)主要的買家或炒作者，在短期內(nèi)推高了當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)。

　　當(dāng)占國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)絕對(duì)比例的東部地區(qū)房?jī)r(jià)快速上漲，特別是會(huì)將這一漲勢(shì)向中西部地區(qū)蔓延時(shí)，這種房?jī)r(jià)的上漲過快就不能僅僅視為是局部性的，鑒于東部地區(qū)的銷售面積與銷售金額所占比重很高，這種房?jī)r(jià)上漲過快的市場(chǎng)影響是全局性的。

　　部分東部地區(qū)房?jī)r(jià)在短期內(nèi)快速飆升，勢(shì)必會(huì)逐漸吹大中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫。

　　現(xiàn)在，讓我們?cè)賮碚劦诙€(gè)問題，當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以會(huì)產(chǎn)生全局性過熱以及房地產(chǎn)泡沫正被逐漸吹大，究其原因，房?jī)r(jià)的上漲(如今年5-6月份一線城市房?jī)r(jià)的上漲趨勢(shì))主要是炒房者利用銀行“低成本資金，高杠桿或無限信貸擴(kuò)張”的結(jié)果，這預(yù)示了“中國(guó)版”的次貸危機(jī)是會(huì)發(fā)生的。

　　其實(shí)，支撐中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的信貸擴(kuò)張方式——信貸的無限擴(kuò)張所面臨的潛在風(fēng)險(xiǎn)是相當(dāng)大的，必須警惕美國(guó)次貸危機(jī)在中國(guó)出現(xiàn)。

　　在美國(guó)，僅僅具有次級(jí)信用的借款人進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)是導(dǎo)致次貸危機(jī)的原因之一，但這部分借款人僅占美國(guó)按揭貸款人數(shù)的24%。其中，次級(jí)信用的借款人又可分為ABCD四個(gè)等級(jí)，問題往往是出在C、D級(jí)（即首付比例低的人）上。相比之下，中國(guó)所有的房貸借款人并沒有這樣的評(píng)級(jí)與區(qū)分。

　　另外，美國(guó)的按揭貸款利率是差異化的，銀行針對(duì)不同的借款人會(huì)采取不同的風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)，如次級(jí)信用的人借款利率要比優(yōu)級(jí)信用的借款人要高一些。但是，中國(guó)住房按揭貸款人的市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻很低，進(jìn)入者十分便利，按揭貸款利率低且沒有差異化，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)偏好越高的人就更愿意進(jìn)入房地產(chǎn)按揭市場(chǎng)。

　　所以，中國(guó)住房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)是不低的，只不過是房?jī)r(jià)上漲還沒有將這些潛在的風(fēng)險(xiǎn)暴露出來而已?？紤]到眼下中國(guó)大部分地區(qū)的房?jī)r(jià)仍在上漲，而房?jī)r(jià)上漲又是投機(jī)炒作的結(jié)果之一，我們更要高度關(guān)注住房按揭貸款的潛在風(fēng)險(xiǎn)，否則住房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)越聚越大，難說“中國(guó)版”的次貸危機(jī)不會(huì)發(fā)生。