“二套房貸”亂象重重 一家銀行竟有兩套標(biāo)準(zhǔn)

    在2007年正值中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)炙手可熱之時(shí)，政府出臺(tái)了二套房政策，以穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。但該政策仿佛一出生就存在先天不足，執(zhí)行過(guò)程中總是出現(xiàn)問(wèn)題。最初對(duì)“二套房”的認(rèn)定人們就模棱兩可；不久出人意料的全球金融危機(jī)，又使監(jiān)管層對(duì)“二套房”政策執(zhí)行開(kāi)始睜一只眼閉一只眼；兩年過(guò)去，房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇，房?jī)r(jià)又創(chuàng)新高時(shí)，“二套房”政策的執(zhí)行又開(kāi)始認(rèn)真起來(lái)?？墒牵诒緢?bào)記者尋訪有關(guān)二套房政策的執(zhí)行情況時(shí)，發(fā)現(xiàn)“二套房”政策執(zhí)行得非?；靵y。

　　亂象1

　　同一家銀行“兩套標(biāo)準(zhǔn)”

　　“一個(gè)人說(shuō)是可以打七折，另一個(gè)人則說(shuō)要上浮10%，倒底叫我相信哪一種說(shuō)法呢？”近期準(zhǔn)備買(mǎi)房的劉女士對(duì)記者表示了她的不解。據(jù)劉女士介紹，二套房貸的“陰陽(yáng)標(biāo)準(zhǔn)”不僅在工商銀行，而且其他商業(yè)銀行也有類似情況，分行和下面網(wǎng)點(diǎn)所提供的二套房貸標(biāo)準(zhǔn)出入很大。

　　“沒(méi)變呀，利率還是能夠打七折的。”工商銀行靜安支行的相關(guān)人士昨日對(duì)記者表示，現(xiàn)在最優(yōu)惠的二套房貸標(biāo)準(zhǔn)仍然是首付四成和利率七折。其中首付四成是監(jiān)管部門(mén)下達(dá)的死命令，沒(méi)有可松動(dòng)的余地。但申請(qǐng)房貸的客戶如果個(gè)人信用報(bào)告良好，七折利率還是可以批下來(lái)的，而且審批時(shí)間只需要一周左右。不過(guò)該人士提出了一個(gè)附加條件，即申請(qǐng)的房貸總額需超過(guò)70萬(wàn)元，而且面積也要超過(guò)70平方米。

　　但是記者隨后致電工行客服熱線時(shí)，了解到的工行二套房貸標(biāo)準(zhǔn)卻與上述說(shuō)法截然不同。工行客服熱線的相關(guān)工作人員以非?？隙ǖ目跉鈱?duì)記者表示，根據(jù)目前的規(guī)定，客戶在工行上海分行申請(qǐng)二套房貸已經(jīng)不能再享受優(yōu)惠了，首付至少是四成，但利率最少要在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上浮10%，甚至可能上浮20%。

　　“一個(gè)說(shuō)是可以打七折，另一個(gè)則說(shuō)要上浮10%，到底叫我相信哪一種說(shuō)法呢？”近期準(zhǔn)備買(mǎi)房的劉女士對(duì)記者表示了她的不解。據(jù)劉女士介紹，二套房貸的“陰陽(yáng)標(biāo)準(zhǔn)”不僅在工商銀行，而且其他商業(yè)銀行也有類似情況出現(xiàn)，分行和下面網(wǎng)點(diǎn)所提供的二套房貸標(biāo)準(zhǔn)出入很大。

　　“搞兩套標(biāo)準(zhǔn)，我們銀行這邊也純粹是沒(méi)有辦法。”一家股份制銀行的個(gè)金部負(fù)責(zé)人在記者打聽(tīng)情況時(shí)竟然大倒苦水。該人士透露，由于其他地方最近都傳出要收緊二套房貸的消息，因此上海分行最近在房貸業(yè)務(wù)上的壓力很大。在監(jiān)管部門(mén)連續(xù)下發(fā)嚴(yán)查的文件和通知情況下，銀行只好一方面在官方聲明中表示上浮利率，以此來(lái)敷衍監(jiān)管；另一方面在實(shí)際操作中仍然聲稱可以提供七折利率，以此來(lái)吸引客戶。

　　亂象2

　　打折利率還“嫌貧愛(ài)富”

　　一家上市銀行的工作人員說(shuō)，下半年信貸投放的大環(huán)境肯定不會(huì)像上半年那樣寬松，部分中小銀行由于貸款額度收緊，在二套房貸七折利率的標(biāo)準(zhǔn)上，也從原來(lái)的“普惠”過(guò)渡到向高端客戶傾斜，客戶因此認(rèn)為銀行“嫌貧愛(ài)富”也屬正常。

　　二套房貸的七折利率成為不少買(mǎi)房人千方百計(jì)要爭(zhēng)取的。銀行業(yè)內(nèi)人士給記者算了一筆賬揭開(kāi)個(gè)中原因。同樣是一筆30年期的100萬(wàn)元商業(yè)房貸，根據(jù)等額本金還款法，按利率上浮10%計(jì)算的結(jié)果是支付利息總共為98.28萬(wàn)元，而按利率下浮30%計(jì)算的結(jié)果是支付利息總共為62.54萬(wàn)元，減少了大約35萬(wàn)元的利息。這對(duì)普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是很大一筆支出，因此絞盡腦汁也要盡量爭(zhēng)取。

　　據(jù)記者走訪發(fā)現(xiàn)，部分銀行目前給出二套房貸七折利率是“講條件”的。記者昨日從民生銀行市中支行了解到，該行在審批二套房貸申請(qǐng)時(shí)要考慮客戶的資產(chǎn)狀況，只要客戶滿足在該行的存款等金融資產(chǎn)超過(guò)150萬(wàn)元，那么獲批七折利率基本不會(huì)有什么問(wèn)題。另外，民生銀行對(duì)房貸總額在100萬(wàn)元以下的申請(qǐng)，很難給出七折利率的優(yōu)惠。

　　“七折利率本來(lái)是國(guó)家的優(yōu)惠政策，怎么銀行卻嫌貧愛(ài)富呢？”胡小姐近期正有意購(gòu)房，在了解了這一情況后頗感不平：“我要是真有150萬(wàn)元的存款，還用得著向銀行貸款嗎？銀行這種做法不是有點(diǎn)搞笑嗎？”

　　“這就叫差異化服務(wù)，優(yōu)質(zhì)客戶和一般客戶的待遇怎么能一樣呢？”一家上市銀行的個(gè)金部高級(jí)經(jīng)理施小姐對(duì)記者表示，個(gè)別銀行將二套房貸七折利率作為吸引優(yōu)質(zhì)客戶的一種手段，以此增加存款來(lái)源。下半年信貸投放的大環(huán)境肯定不會(huì)像上半年那樣寬松，部分中小銀行由于貸款額度收緊，在二套房貸七折利率的標(biāo)準(zhǔn)上，也從原來(lái)的“普惠”過(guò)渡到向高端客戶傾斜，客戶因此認(rèn)為銀行“嫌貧愛(ài)富”也屬正常。

    亂象3

　　第“N+1”統(tǒng)統(tǒng)被稱“第二套”

　　不少銀行對(duì)于二套以上的第三和第四套房貸并沒(méi)有進(jìn)一步收緊的措施，普遍按照二套房貸的政策辦理，仍然可以享受到一定幅度的利率優(yōu)惠。

　　“我的第六套房貸最近批下來(lái)了，利率是七五折。”房產(chǎn)投資人薄先生現(xiàn)有6套房產(chǎn)，清一色都是向銀行貸款購(gòu)買(mǎi)的，其中前5套都享受了最低七折利率的優(yōu)惠。而且，記者發(fā)現(xiàn)不少銀行對(duì)于二套以上的第三和第四套房貸并沒(méi)有進(jìn)一步收緊的措施，普遍按照二套房貸的政策辦理，仍然可以享受到一定幅度的利率優(yōu)惠。

　　“不收緊二套以上房貸，就不能有效應(yīng)對(duì)炒房。”一家國(guó)有控股銀行上海分行的房貸業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人吳先生認(rèn)為，國(guó)家在首套房貸的基礎(chǔ)上為滿足改善性住房需求，已經(jīng)對(duì)符合要求的第二套房貸也給予優(yōu)惠。因此，第三第四套房貸純屬房產(chǎn)投資性需求，不僅不應(yīng)該給予利率下浮的優(yōu)惠，而且應(yīng)該提高首付比例到五成甚至六成。

　　記者注意到銀監(jiān)會(huì)在《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》中只是要求銀行“確定合理的貸款利率”，并未強(qiáng)調(diào)一定要將二套房貸利率統(tǒng)一上浮10%。據(jù)記者了解，二套房貸的監(jiān)管主要分為首付比例和利率兩方面，利率方面主要由央行負(fù)責(zé)。

　　“其實(shí)二套房貸現(xiàn)在的標(biāo)準(zhǔn)很混亂，一會(huì)說(shuō)利率從七折到上浮10%，一會(huì)兒又說(shuō)按八五折。”在銀行業(yè)內(nèi)人士吳先生看來(lái)，目前二套房貸標(biāo)準(zhǔn)就像一出“肥皂劇”，各家銀行對(duì)監(jiān)管規(guī)定有各自解讀，因此在實(shí)際操作中各行其是，部分銀行認(rèn)為這也符合利率市場(chǎng)化的方向。

　　亂象4

　　以家庭為單位可以變通

　　記者以購(gòu)房者的身份咨詢了中行、建行、交行、農(nóng)行、中信、華夏等多家銀行網(wǎng)點(diǎn)，目前對(duì)方給出的口徑都是統(tǒng)一的”以家庭為單位”。但是在記者進(jìn)一步咨詢時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)實(shí)際上銀行還是有辦法打擦邊球。

　　什么是第二套房？在銀監(jiān)會(huì)日前發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》中再次強(qiáng)調(diào)貸款是以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位認(rèn)定。以“家庭”為單位，就是說(shuō)夫妻雙方無(wú)論誰(shuí)擁有住房，另一方購(gòu)買(mǎi)住房時(shí)都將視為第二套住房。

　　記者以購(gòu)房者的身份咨詢了中行、建行、交行、農(nóng)行、中信、華夏等多家銀行網(wǎng)點(diǎn)，目前對(duì)方給出的口徑都是統(tǒng)一的”以家庭為單位”。但是在記者進(jìn)一步咨詢時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)實(shí)際上銀行還是有辦法打擦邊球。

　　在建行、中行南翔支行、中信泰富江寧路支行的工作人員均表示，如果記者是主貸人，并沒(méi)有貸款記錄，那么就可以認(rèn)定這套房子是首套房。要辦到這一點(diǎn)還要符合一個(gè)條件，那就是房產(chǎn)證上不能有配偶的名字。一旦房產(chǎn)證上有配偶名字，而配偶曾有貸款記錄，則只能算二套房。

　　在交行市西支行網(wǎng)點(diǎn)，工作人員同樣表示主貸人沒(méi)有貸款紀(jì)錄就可以算首套房，但是房產(chǎn)證上有沒(méi)有配偶或者父母的名字無(wú)所謂。農(nóng)行江寧路網(wǎng)點(diǎn)本身不受理房貸業(yè)務(wù)，工作人員咨詢其他支行后回復(fù)的內(nèi)容和交行一樣。

　　亂象5

　　中介“下有對(duì)策”多

　　購(gòu)房者可以通過(guò)中介之手，變“二套房”為“首套房”。常用手段有兩個(gè)，一是通過(guò)做高房?jī)r(jià)來(lái)套取更多的貸款；二是通過(guò)“特殊證明”證實(shí)第一套房低于人均住房面積可以成為改善型住房，從而享受兩成首付和七折優(yōu)惠利率。

　　二手房貸之亂中不能不提一個(gè)重要的角色，那就是中介。中介利用擁有廣大客源的優(yōu)勢(shì)，然后根據(jù)銀行的返點(diǎn)高低，以及各家銀行的不同要求，對(duì)客戶作出判斷，介紹至相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)。

　　據(jù)記者了解，購(gòu)房者可以通過(guò)中介之手，變“二套房”為“首套房”。常用手段有兩個(gè)，一是通過(guò)做高房?jī)r(jià)來(lái)套取更多的貸款；二是通過(guò)“特殊證明”證實(shí)第一套房低于人均住房面積可以成為改善型住房，從而享受兩成首付和七折優(yōu)惠利率。而且銀行在認(rèn)定二套房時(shí)，更多的是看買(mǎi)房人的收入和資信狀況。

　　記者昨日在一家中介機(jī)構(gòu)咨詢時(shí)被告知，做高房?jī)r(jià)現(xiàn)在難度太大了，近期銀行對(duì)價(jià)格審查十分嚴(yán)格，但是憑借和銀行的親密合作，一般基準(zhǔn)利率的8.5折還是可以的。

　　一家股份制商業(yè)銀行零售部客戶經(jīng)理表示，目前銀行確實(shí)是響應(yīng)銀監(jiān)會(huì)通知，收緊了對(duì)個(gè)人客戶的二套房貸標(biāo)準(zhǔn)，但是中介公司與銀行之間實(shí)際上已形成利益共同體，由于目前房貸業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)仍很激烈，為了保住客源，在實(shí)際操作中并沒(méi)有全面收緊。該人士認(rèn)為，二套房目前是“上有政策，下有對(duì)策”，真正走上合規(guī)之路還需很長(zhǎng)一段時(shí)間。