炒房團(tuán)頻現(xiàn)報(bào)端 不怕高房?jī)r(jià)反而歡迎高房?jī)r(jià)

    2003年，隨著房?jī)r(jià)走高，炒房團(tuán)頻現(xiàn)報(bào)端；2007年，炒房團(tuán)更是家喻戶(hù)曉；2008年，房?jī)r(jià)進(jìn)入調(diào)整期，炒房團(tuán)一度銷(xiāo)聲匿跡；隨著近半年房?jī)r(jià)出現(xiàn)較大幅度回升，炒房團(tuán)再次現(xiàn)身。與普通購(gòu)房者詬病高房?jī)r(jià)相反，為什么炒房團(tuán)對(duì)高房?jī)r(jià)情有獨(dú)鐘？炒房團(tuán)又給我們帶來(lái)了哪些有益啟示？

    理論上，房地產(chǎn)從開(kāi)發(fā)到銷(xiāo)售涉及三方利益主體、兩個(gè)交易，即在取得土地、規(guī)劃、建造、征稅、預(yù)售等開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)，涉及企業(yè)、政府和購(gòu)房者三方利益主體，包括政府與房地產(chǎn)企業(yè)之間、企業(yè)與購(gòu)房者間的兩個(gè)交易。有交易雙方就要談判，談判能力的強(qiáng)弱決定著交易結(jié)果。談判能力有多種表現(xiàn)形式，如資金實(shí)力、權(quán)力等。

    就房地產(chǎn)交易涉及的三方主體而言，企業(yè)有資金規(guī)模大、融資渠道暢通和搜集信息能力強(qiáng)等優(yōu)勢(shì)，在買(mǎi)賣(mài)交易中居于主導(dǎo)地位。所以，捂盤(pán)、假按揭、延緩施工進(jìn)度等現(xiàn)象不斷出現(xiàn)。政府有審批權(quán)、政策制定執(zhí)行權(quán)等權(quán)力優(yōu)勢(shì)，所以總有人懷疑政府從土地交易和稅費(fèi)中拿得過(guò)多，抬高了房?jī)r(jià)。這些都增強(qiáng)了上述兩方的談判能力。這樣看來(lái)，似乎只有購(gòu)房者沒(méi)有交易優(yōu)勢(shì)，但只要稍作區(qū)分就會(huì)發(fā)現(xiàn)，真正沒(méi)有任何交易優(yōu)勢(shì)的是普通購(gòu)房者(購(gòu)房自住者)，而炒房者(團(tuán))還是有優(yōu)勢(shì)的。

    筆者認(rèn)為，炒房團(tuán)至少有四大優(yōu)勢(shì)。一是組織優(yōu)勢(shì)。炒房團(tuán)少則幾十人，多則上百人，還有精明代表作團(tuán)長(zhǎng)，指揮全團(tuán)行動(dòng)。二是信息優(yōu)勢(shì)。炒房團(tuán)憑借人多勢(shì)眾，通過(guò)各種渠道獲取了大量有用信息，為炒房團(tuán)準(zhǔn)確判斷市場(chǎng)形勢(shì)提供較大幫助。三是資本集中優(yōu)勢(shì)。單個(gè)人的資本總是有限的，至少不是每個(gè)人都擁有足夠炒房的資本，缺少資本自然沒(méi)有和開(kāi)發(fā)商平等談價(jià)的能力。相反，炒房團(tuán)把“團(tuán)員”資金集中起來(lái)，大大增強(qiáng)了談判能力，可以相對(duì)較低的價(jià)格拿到房子，從而獲利幾率增大。四是融資優(yōu)勢(shì)。炒房團(tuán)成員并非都用自有資金，大多是通過(guò)各種渠道貸款炒房，這就能使他們擺脫眼前資金不足的困難。正是四大優(yōu)勢(shì)的存在，使炒房團(tuán)不怕高房?jī)r(jià)反而歡迎高房?jī)r(jià)。而這些優(yōu)勢(shì)恰恰是普通購(gòu)房者不具備的，分散的資金、有限的信息、狹窄的融資渠道，決定普通購(gòu)房者對(duì)高房?jī)r(jià)只能望而卻步。

    不過(guò)，面對(duì)問(wèn)題，總要找到解決辦法。炒房團(tuán)就給我們帶來(lái)了有益的啟示：將分散的普通購(gòu)房者的資金、智慧、信息、信譽(yù)有效地聯(lián)合起來(lái)，實(shí)行團(tuán)購(gòu)。一是要通過(guò)適當(dāng)集體將普通購(gòu)房者組成購(gòu)房團(tuán)。二是購(gòu)房團(tuán)要通過(guò)恰當(dāng)渠道和平臺(tái)努力搜集、共享相關(guān)信息，同時(shí)，政府也要加大信息公開(kāi)力度，因?yàn)樾畔⒕哂休^強(qiáng)外部性，且房地產(chǎn)企業(yè)與購(gòu)房者比有明顯信息優(yōu)勢(shì)，需要政府這個(gè)第三方出面。三是要拓寬購(gòu)房團(tuán)融資渠道，擴(kuò)大購(gòu)房團(tuán)的貸款額度。其中，組織購(gòu)房團(tuán)的集體須有以下特點(diǎn)：應(yīng)為非營(yíng)利的公益性組織，否則可能會(huì)侵蝕購(gòu)房者一部分利益；應(yīng)熟悉購(gòu)房團(tuán)成員的情況，包括收入、誠(chéng)信狀況、住房條件等；要能吸收足夠多的成員參與到購(gòu)房團(tuán)中，人數(shù)過(guò)少則難以形成必要的談判能力。目前情況下，建議以工會(huì)為購(gòu)房團(tuán)的組織者，也可以考慮成立類(lèi)似的公益性組織。最近的中石油團(tuán)購(gòu)就不排除是以工會(huì)名義組織的，盡管尚未公開(kāi)。關(guān)于融資問(wèn)題，建議通過(guò)已有的某些基金或新設(shè)立購(gòu)房團(tuán)基金予以解決。

    需要注意的是，購(gòu)房團(tuán)與炒房團(tuán)有本質(zhì)區(qū)別。前者買(mǎi)房為自住，后者買(mǎi)房為賺價(jià)差；前者是生存需求，必須滿(mǎn)足，后者是投資需求，可視情況滿(mǎn)足；前者購(gòu)房有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，后者則可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)大起大落，危害房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。所以，工會(huì)等在組織購(gòu)房團(tuán)時(shí)，既要發(fā)揮能領(lǐng)會(huì)、落實(shí)宏觀調(diào)控意圖的優(yōu)勢(shì)，又要發(fā)揮熟悉購(gòu)房團(tuán)成員情況的優(yōu)勢(shì)，嚴(yán)格界定、篩選購(gòu)房者，有效地防止購(gòu)房者炒房。只有這樣，才能使購(gòu)房團(tuán)既具備炒房團(tuán)的優(yōu)勢(shì)，又避免演變?yōu)槌捶繄F(tuán)，危害房市。

    從經(jīng)濟(jì)學(xué)上講，保護(hù)買(mǎi)者利益的最好辦法是讓賣(mài)者間展開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)。在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中，如因客觀條件限制難以使賣(mài)者間展開(kāi)充分的競(jìng)爭(zhēng)，那么設(shè)法增強(qiáng)買(mǎi)者在交易中的談判能力，從而改善其交易地位，也不失為一種帕累托改進(jìn)。畢竟，購(gòu)房團(tuán)在給買(mǎi)房者帶來(lái)低價(jià)實(shí)惠的同時(shí)，賣(mài)房者因銷(xiāo)量增加帶來(lái)的收入大于降價(jià)帶來(lái)的損失也同樣獲利。