央企涌入地產(chǎn)業(yè)高利潤下風險猶存

    在廣渠路15號地拍賣現(xiàn)場，一直和方興地產(chǎn)死死咬價直至最后一輪的是保利地產(chǎn)。一個地王的拍賣，最終差點變成了兩家央企的爭奪戰(zhàn)。

　　就在方興地產(chǎn)以40.6億元人民幣勇奪地王后不久，中鐵集團下屬公司北京景旭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于8月底以15756元/平方米的樓面地價拍得了北京六里橋區(qū)域一地塊，而拍地現(xiàn)場，一直尾隨其出價至最后的是中國通用技術集團下屬公司。就位于北京西南三環(huán)、毗鄰長途汽車站的六里橋區(qū)域而言，1.5萬元/平方米的樓面地價堪稱天價。

　　至此，除了廣渠路10號地被富力地產(chǎn)拿走外，北京今年拍賣的所有地王和天價地悉數(shù)落入央企口袋。除了已經(jīng)搶得地塊的央企外，更多的央企則已于更早時候或即將進場，這些被民營房地產(chǎn)公司稱為“野蠻人”的企業(yè)，在一擲千金時撼動了整個地產(chǎn)圈。

　　七成央企已進場

　　實際上，央企奪地大戰(zhàn)并不僅僅限于北京。8月5日，保利地產(chǎn)以19.9個億擊敗中海地產(chǎn)，奪得今年的蘇州地王，兩家公司同樣為央企。

　　當然，保利地產(chǎn)和中海地產(chǎn)的積極出戰(zhàn)，無可非議。兩家公司均為國務院國資委“欽定”的16家主營業(yè)務包括房地產(chǎn)的央企。實際上，在長期的發(fā)展中，除了中房集團等個別企業(yè)外，國資委圈定的16家企業(yè)很多都是現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)的領軍企業(yè)。除保利集團下屬的保利地產(chǎn)、中國建筑工程總公司下屬的中海地產(chǎn)外，還包括華潤(集團)有限公司下屬的華潤置地、中遠集團和中化集團分別持股的遠洋地產(chǎn)等。由于具有很強的資金實力，同時也具備很強的專業(yè)實力，這些企業(yè)多年來一直積累了不錯的口碑。

　　或者看到了上述16家企業(yè)在長期經(jīng)營房地產(chǎn)獲得的豐厚利潤，尤其是近期房地產(chǎn)價格的迅速攀升，其背后的利潤空間確實讓人心動。例如華潤置地的紅山世家項目，售價已經(jīng)從今年年初的18000元/平方米均價(前期名稱為“西堤紅山”)上漲至24000元/平方米，最高價格達到了35000元/平方米，短短半年溢價30%以上。更多場外的央企開始對房地產(chǎn)行業(yè)“虎視眈眈”。據(jù)證券分析機構九鼎德盛之前的相關統(tǒng)計，目前136家央企中，已經(jīng)有七成涉足房地產(chǎn)開發(fā)。

　　談及央企進入房地產(chǎn)業(yè)的積極性，北京大學房地產(chǎn)研究所所長陳國強表示，實際上在實體經(jīng)濟沒有完全恢復的當下，房地產(chǎn)業(yè)被很多央企看做是一種出路。由于央企手上一般都握有重金，也有很低廉的融資成本，這些錢如果被放到主業(yè)上，很有可能虧本，放到房地產(chǎn)上倒可以賺錢。

　　或者正是基于這樣的考慮，曾經(jīng)積極推進央企合并重組房地產(chǎn)業(yè)務的國資委，目前對于上述工作表態(tài)模糊，房地產(chǎn)業(yè)并不在近期國資委大力推進合并重組的業(yè)務當中。

　　一位近期打算在地產(chǎn)界大展拳腳的央企董事長表示，在傳統(tǒng)的制造領域，企業(yè)想獲得利潤都十分困難，但房地產(chǎn)是一個高利潤行業(yè)，所以該企業(yè)計劃將房地產(chǎn)設定為公司的第二副業(yè)，打算做大這塊業(yè)務。

　　另外，除了七成打算買地，或者盤活自有土地進行房地產(chǎn)開發(fā)的央企外，很多央企還以其他的方式分享房地產(chǎn)高增長帶來的回報，例如近期沸沸揚揚的中石油員工團購太陽星城一事，該2005年談妥的團購價格不足目前項目的市場價一半，而太陽星城開發(fā)商冠城大通的另一項目——冠城彌敦道，其中的一棟樓也被中石化購進。

　　風險猶存

　　正當央企將全國的搶地之風推向高潮時，壞消息傳來了。以北京為例，盡管目前的房地產(chǎn)價格仍然在上漲，但交易量則在持續(xù)下滑。8月份，北京期房住宅成交量環(huán)比下降了8%，但新盤開盤均價卻較今年4月上漲了4000元/平方米。眾所周知，價漲量跌往往預示著拐點可能來臨。

　　如果拐點來臨，對于高成本拿地的央企來說，前途可能更加兇險，尤其是，很多央企并不具有很強的房地產(chǎn)開發(fā)操作經(jīng)驗。“無知者無畏”，陳國強用這樣的話來形容積極投入陌生房地產(chǎn)行業(yè)的央企。

　　當然，對于上述央企來說，可能抗風險的能力也比較高，因為它們的資金實力往往比較雄厚，遇到低潮期時具有一定的“抗寒”能力，融資成本也比較低，天生比其他企業(yè)擁有更多的成本優(yōu)勢。但是也正是因為這些優(yōu)勢，亦可能將央企帶向另一個誤區(qū)。

　　“很多央企擁有低成本融資的渠道，它們并不像民營企業(yè)，知道用每分錢時的成本是多少，因此花起來也不如人家小心。”陳國強同時強調，不能戴著“有色眼鏡”來看央企，“和其他企業(yè)一樣，它們也是企業(yè)”，只要融來的錢能夠還上，項目操作也很規(guī)范，企業(yè)有賺有賠也是正常的。

　　事實上，從目前的情況看，今年各地出現(xiàn)的很多地王都被央企獲得，這些地王未來無疑又將變身“房價王”。在國家希望市場發(fā)展趨于平穩(wěn)的基調下，由央企所引領的這一輪高地價、高房價之風，顯得有些不合時宜。此外，一旦市場下行，房價甚至地價下跌，央企是否也會因此遭遇“國有資產(chǎn)流失”的質疑，亦是央企在出手房地產(chǎn)市場之前必須進行周密考量的問題。