“救市”大軍不斷擴(kuò)容 九江樓市何時“松綁”

    最近一段時間以來，隨著備受期待的樓市“小陽春”始終沒有出現(xiàn)，面對市場下行的壓力，各個地方政府政府或明或暗松綁限購政策的消息層出不窮，救市手段也是五花八門。

各地救市政策

溫州2013年8月

    溫州市戶籍居民家庭如果已在溫州市區(qū)擁有一套住房，可以再購買一套市區(qū)住房，名下無房的可以購買兩套。官方并未證實下發(fā)文件，但實際操作中按照一定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

徐州2013年11

    限購區(qū)域從主城區(qū)及新城區(qū)調(diào)整至西二環(huán)、北二環(huán)、南三環(huán)和東三環(huán)里的中心城區(qū)，限購區(qū)域大大縮?。煌瑫r在限購區(qū)域開放了90平方米以下的首改住房；購房人群一定程度放松。

舟山2013年9月

    傳只要2013年1月1日以后沒賣過房，都可以再買一套，舟山住建部否認(rèn)，但限購執(zhí)行放松已成事實。

安徽銅陵2014年5月

    銅陵市出臺了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的意見》，適當(dāng)放寬外地購房居民戶籍遷入銅陵條件等內(nèi)容，同時增加了對開發(fā)商的預(yù)售監(jiān)管資金撥付節(jié)點(diǎn)，提高撥付比例。

天津濱海2014年4月

    差別化限購，只要濱海范圍內(nèi)無房，即可在新區(qū)購房，并推出共有產(chǎn)權(quán)購房模式政策，購房者交一成首付便能先住房。

南寧2014年4月

    從2014年4月25日起，廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭可參照南京市戶籍居民家庭政策在南京市購房。

無錫2014年4月

    在無錫購買成套商品住宅（含二手房）、戶均建筑面積達(dá)60平方米以上，且在本地有穩(wěn)定工作人員，準(zhǔn)予本人、配偶和未成年子女在無錫落戶。

杭州蕭山2014年4月

    3月傳杭州政府相關(guān)部門召開房企溝通會，欲松綁杭州限購政策；4月杭州蕭山推出購地保障金1000萬元上線，拆遷戶鼓勵貨幣補(bǔ)償、一年內(nèi)購房或補(bǔ)貼。

寧波2014年5月

    口頭通報，寧波走出“放松限購”一小步，由原來的限購政策由購房者戶籍所在地和擬購房所在地兩個地方同時核查，變更為僅在擬購房所在地核查。

鄭州2014年5月

    《鄭州市個人住房置業(yè)貸款政策性擔(dān)保管理辦法（征求意見稿）》顯示，個人住房置業(yè)貸款，依法設(shè)立的住房置業(yè)政策性擔(dān)保機(jī)構(gòu)可以作為擔(dān)保人。

安徽滁州2014年7月

    當(dāng)?shù)匾?guī)定，大專以上學(xué)歷或中級以上專業(yè)技術(shù)資格的技師，凡2014年一月至2015年12月期間在當(dāng)?shù)厥状钨徺I普通商品住房（144一下，不含二手房）即可申請補(bǔ)助。

呼和浩特2014年7月

    最新消息，呼和浩特成為中國第一個取消限購的城市，據(jù)媒體報道，眾多的二三線城市建委或者國土局人士已經(jīng)趕赴呼和浩特“取經(jīng)” “取經(jīng)”內(nèi)容從呼市實行限購以來，新房、二手房交易量、價格以及價格波動情況，庫存以及去庫存情況等市場相關(guān)數(shù)據(jù)，還有呼市的人口規(guī)模、人均收入和消費(fèi)指數(shù)等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，此外還要留意限購取消后當(dāng)?shù)鼐用窈兔襟w的看法。

    江西省南昌市近日也傳出將有條件放開住房限購的消息，除了東湖、西湖、青云譜、青山湖4個區(qū)，其他市區(qū)區(qū)域不再限購。

中央政策

     今年的兩會上，國務(wù)院總理李克強(qiáng)在政府工作報告中，首次提出了本屆政府完整的房地產(chǎn)“調(diào)控”思路，除對完善住房保障機(jī)制做出詳細(xì)部署外，對房地產(chǎn)市場的要求是，針對不同城市情況分類調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機(jī)投資性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。

     依據(jù)這樣的調(diào)控思路，地方政府可根據(jù)實際情況，放寬限購政策。但考驗地方政府智慧的是，取消限購之后，如何制定一個體系完整促進(jìn)地方房地產(chǎn)健康發(fā)展的規(guī)范性文件。

     3月住建部副部長齊驥的解釋是：對一線熱點(diǎn)城市繼續(xù)增加住房供應(yīng)，遏制投資、投機(jī)需求，繼續(xù)限購；對庫存量去化時間超過12-15個月的城市，則將控制用地規(guī)模和樓盤供應(yīng)。簡單地說，就是庫存過大的城市，如果通過降價、降稅以及控制土地供應(yīng)的總量，也無法有效地去庫存，那么采用限購松綁就可以成為最后一招棋。

九江樓市現(xiàn)狀

     從2014年前六個月的市場情況來看，不管是銷售套數(shù)還是價格，都呈現(xiàn)逐步走低的態(tài)勢，網(wǎng)絡(luò)調(diào)查顯示，由于對市場預(yù)期不明確，近7成的意向購房網(wǎng)友選擇了觀望。

     據(jù)住在九江網(wǎng)半年報數(shù)據(jù)分析，截止到6月30日，九江樓市住宅總庫存21325套，同比去年11708套，增長近45%。從成交套數(shù)來看，2014年上半年，九江全市新房成交共計7097套，同比去年上半年減少1087套，降幅達(dá)13.28，從價格方面來看，2014年上半年，九江全市月平均成交價5085.06/平米，同比去年上半年月平均成交價每平米降低203.94元。從庫存量去化時間來看，21325套的庫存，按目前的銷售速度，需要18個月才能消化，這還不包括目前還在不斷增長的庫存。

     通過以上數(shù)據(jù)可以看到，九江樓市的庫存量去化時間已經(jīng)超過了住建部12-15個月的時間節(jié)點(diǎn)，而且逐步走低的價格也沒有把銷售量給帶動起來，松綁限購的基本條件已然達(dá)到，結(jié)合九江樓市目前的現(xiàn)狀，松綁限購就只是一個時間的問題，而且這個時間也不會太久。而隨著松綁限購的同時也是在考驗著政府的智慧，既要保持當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的健康發(fā)展，又要防止取消限購導(dǎo)致的房價報復(fù)性反彈，既要遏制房地產(chǎn)泡沫的擴(kuò)大，又要保證地方經(jīng)濟(jì)和財政收入的增加，如何把握這個平衡點(diǎn)，真的需要大智慧。

結(jié)論

     不管輿論如何質(zhì)疑與反對，地方政府出手救市已然成為一種趨勢，各種手段救市將會越來越普遍，而且從這一輪各地方政府或明或暗的松綁限購均未被叫停來看，監(jiān)管層已經(jīng)默認(rèn)了這些措施，但是由于目前銀行限貸政策的收緊，很多地方松綁限購其實作用不會很大，充其量只是一個象征意義，所以期待松綁限購能立即帶來房地產(chǎn)市場的回暖，關(guān)鍵還是要看銀行貸款政策的松動，這也是監(jiān)管層敢于默認(rèn)各地松綁限購的一個原因之一。

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