投向房地產(chǎn)的信托資金猛增 房地產(chǎn)信托"托"了誰

    在樓市回暖的背景下信托資金投向房地產(chǎn)，最直接的受益者是信托產(chǎn)品的受益人、信托公司和房地產(chǎn)公司；進而言之可以說是信托資金推動樓市回暖。在我國實體經(jīng)濟復蘇初露端倪、中小企業(yè)仍然困難重重之際，將資金更多投入到房地產(chǎn)領(lǐng)域顯然并不是政策所期望的。

    房地產(chǎn)信托再次成為了信托市場惹人關(guān)注的焦點。

    8月6日，金地集團與平安信托正式簽署合作投資戰(zhàn)略框架協(xié)議。平安信托將對金地負責開發(fā)的項目展開投資，未來3年其規(guī)模有望達到100億元。其后不久萬通地產(chǎn)公告稱，公司全資子公司天津富銘置業(yè)有限公司擬向中國對外經(jīng)濟貿(mào)易信托有限公司申請2億元信托貸款，借款期限為2年，貸款利率為每年12%，萬通地產(chǎn)則為天津富銘借款本息的償還提供擔保。

    在此之外，從信托公司集合資金信托項目的發(fā)行情況看，房地產(chǎn)信托同樣引人關(guān)注。用益信托工作室的統(tǒng)計顯示，截至今年7月，房地產(chǎn)信托計劃資金規(guī)模達近167億多元，共發(fā)行地產(chǎn)信托產(chǎn)品101款，且明顯呈遞增趨勢，1至7月投資于房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托產(chǎn)品分別為5個、12個、12個、13個、15個24個和20個。另有統(tǒng)計顯示，今年上半年投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托資金同比猛增至82.2％。

    房地產(chǎn)信托熱的本源在于今年上半年房地產(chǎn)市場的回暖。國家統(tǒng)計局公布的全國房地產(chǎn)市場運行數(shù)據(jù)顯示，2009年1至6月，全國商品房銷售面積同比增長31.7%，實現(xiàn)商品房銷售額同比增長53.0%。在股市、樓市雙飛的背景下，證券類信托產(chǎn)品和房地產(chǎn)信托理所當然地成為今年上半年信托產(chǎn)品的主流。

    但另外的一個問題是，房地產(chǎn)信托究竟在“托”誰？

    毫無疑問，以“受人之托，代人理財”為宗旨的信托公司，在資金運作的過程中首先要考慮的是受益人利益的最大化。房地產(chǎn)信托產(chǎn)品隨著樓市的回暖而不斷增加也證明了，信托公司的確在按照為受益人爭取利益最大化的宗旨而努力。但這樣的努力“托”了誰又“損”了誰呢？

    很顯然，在樓市回暖的背景下信托資金投向房地產(chǎn)，最直接的受益者是信托產(chǎn)品的受益人、信托公司和房地產(chǎn)公司；進而言之可以說是信托資金推動樓市回暖、帶動房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，促進就業(yè)率和GDP的提升。但有受益者必然有受損者，信托資金推動樓市價格的升高很明顯損害的是購房人，一旦房價與居民購買力相脫離，被吹起來的巨大房地產(chǎn)泡沫損害的將是把資金投向這一領(lǐng)域的金融機構(gòu)，進而可能損害國家經(jīng)濟。這并非危言聳聽。

    北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，7月北京期房商品住宅的銷量為12840套，剔除其中的經(jīng)濟適用房和限價房外的期房商品住宅簽約套數(shù)為10862套，日均約350套，較6月的日均385套下跌9.1%。與此同時，7月北京商品住宅成交均價達每平方米14500元，環(huán)比上漲9.05%，較上半年明顯提速。

    搜房網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，7月上海商品房成交量29982套，共計成交310.1萬平方米，商品房成交量環(huán)比6月下挫27.1%；商品住宅（包含動遷配套商品房）成交22829套，環(huán)比6月銳減2268套，共計成交253.4萬平方米。但在銷售價格上創(chuàng)下每平方米17116元的歷史最高紀錄，量跌價升成為7月樓市的顯著特征。

    廣州官方房地產(chǎn)網(wǎng)陽光家緣網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，7月廣州樓市共成交6653套，比6月的10502套下降36%，只有5月的一半。但銷售價格的漲幅卻是2.7%。

    三大主要城市房地產(chǎn)價升量跌的現(xiàn)象至少給出了這樣一個信號：房價的上漲已經(jīng)讓購買者心里發(fā)虛。

    近期媒體不斷爆出一些房地產(chǎn)大腕對于房地產(chǎn)價格問題的觀點，其中的一些觀點發(fā)人深思。

    今年7月舉行的一個論壇上，北京華遠集團董事長任志強稱：中國有錢人太多，房子太便宜；地產(chǎn)商應(yīng)該“捂盤”。8月舉行的一個論壇上，任志強再出驚人之語，房地產(chǎn)商需要囤地，手里有糧心中才不慌。

    日前，國土資源部表示，鑒于今后拉動內(nèi)需還將持續(xù)一段時間，因此下半年各地除堅持更加嚴格的用地審批外，還要開展對已審批用地的核查、監(jiān)管行動，重點查看用地比率、是否存在囤而未建現(xiàn)象?？梢?ldquo;捂”與“囤”現(xiàn)象已經(jīng)引起相關(guān)部門的關(guān)注。值得人們?nèi)ニ伎嫉氖牵诂F(xiàn)代經(jīng)濟環(huán)境中，沒有金融資本的支持，地產(chǎn)商如何去“捂”又怎么去“囤”？缺少金融資本撐腰，地產(chǎn)商哪會有如此的底氣？

    僅就“囤”地而言，很顯然信托是地產(chǎn)資金鏈中重要的一部分。因為在房地產(chǎn)資金鏈中，銀行信貸資金是不可能在地產(chǎn)商“拿地”階段進入的，而信托資金則大部分是在這一階段進入。或許在整個中國地產(chǎn)市場中，幾百億元的信托資金并不足以支撐房地產(chǎn)市場，但從信托文化確立的角度看，要實現(xiàn)信托的可持續(xù)發(fā)展，信托產(chǎn)品的設(shè)計和投向必須與整個宏觀經(jīng)濟形勢的發(fā)展相吻合。在我國實體經(jīng)濟復蘇初露端倪、中小企業(yè)仍然困難重重之際，將資金更多投入到房地產(chǎn)領(lǐng)域顯然并不是政策所期望的。從這個角度看，信托資金投入到房地產(chǎn)領(lǐng)域，“托”的是信托產(chǎn)品受益人，是房地產(chǎn)商。一旦將房地產(chǎn)的泡沫“托”到破裂，則很可能損害到除地產(chǎn)商以外的所有參與各方，包括信托公司、信托產(chǎn)品的受益人，甚至中國經(jīng)濟。