深圳樓市“金九銀十”遭遇開(kāi)門(mén)“黑” 優(yōu)惠再現(xiàn)

    每年的九、十月份是消費(fèi)市場(chǎng)的旺季，也號(hào)稱深圳樓市的“金九銀十”。開(kāi)發(fā)商一般都會(huì)在這兩個(gè)月或推新的樓盤(pán)，或加推新的單位，希望能賺得盆滿缽滿。但是，今年他們可能要失望了，因?yàn)闃鞘?ldquo;金九銀十”遭遇到9月初的開(kāi)門(mén)“黑”：一二手房成交量持續(xù)下滑，市場(chǎng)觀望者增多，樓盤(pán)折扣、優(yōu)惠再現(xiàn)，甚至有業(yè)內(nèi)人士稱樓市“拐點(diǎn)”已來(lái)臨……

    1、9月第一周新房成交量創(chuàng)新低

    今年6月份，深圳一手房成交總量首次出現(xiàn)環(huán)比下跌，之后的7、8月下跌加劇，8月份的最后一周更是創(chuàng)下新低：688套。

    當(dāng)很多人以為688套是今年春節(jié)后樓市周成交量的最低點(diǎn)時(shí)，剛剛踏入“金九銀十”的上一周(8月31日至9月1日)，樓市又遭遇了開(kāi)門(mén)“黑”——655套。

    昨天，根據(jù)有關(guān)部門(mén)信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)，記者計(jì)算出上周我市一手房成交量、總金額、總面積和均價(jià)分別為655套、13.1億元、68694平方米和19073元／平方米。成交量比前一周的688套減少了33套，環(huán)比下跌約4.8%，日均成交量93.6套；7天中，有5天的成交量低于100套，9月6日僅成交50套，為今年以來(lái)第二低成交量。

    記者還發(fā)現(xiàn)，由于近兩個(gè)月來(lái)福田、鹽田和羅湖三區(qū)的新樓盤(pán)較少，價(jià)格又始終居高不下，導(dǎo)致經(jīng)常出現(xiàn)零成交。8月24日至30日，福田區(qū)和鹽田區(qū)分別有4天和3天零成交，7天成交總量分別僅為9套和10套；上一周(8月31日至9月6日)，福田和鹽田二區(qū)仍然有3天零成交，而羅湖也有1天零成交，鹽田區(qū)7天的成交量?jī)H為7套、日均1套。

    記者查詢了4月份的一手房成交量，發(fā)現(xiàn)當(dāng)月29日、30日分別成交349套、378套，兩天的總量已達(dá)到727套，比8月31日至9月6日一周的成交量還多出72套。

    2、二手住宅連續(xù)7周成交下滑

    上周我市二手住宅5個(gè)交易日成交總量為2738套，較前一周減少53套，環(huán)比下降約1.9%。其中最高的一天是9月4日，成交量為629套；最低的一天是2日，成交量為438套，這也是近幾個(gè)月成交量最低的一天。二手住宅成交面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一手房，二者之比創(chuàng)下今年以來(lái)最大差距為13.5。

    就在之前的7月份，我市二手住宅成交總量達(dá)15826套，日均約510套，為今年之最。而進(jìn)入8月份，盡管二手住宅的成交量仍維持在較高水平，但卻開(kāi)始逐周下滑，到上周成交量已是連續(xù)第7周下滑，日均約391套，比起7月份來(lái)日均成交量減少了119套。

    3、炒家開(kāi)始加緊出貨

    近幾天，記者在景田、桃源等片區(qū)中介地鋪采訪時(shí)了解到，從7月起，二手住宅炒家開(kāi)始加緊出貨，只要買家出價(jià)合適他們就毫不猶豫脫手。這與數(shù)月前賣家多次反價(jià)形成了鮮明對(duì)比。

    原來(lái)，在本市各大商業(yè)銀行近期收緊二套房貸的政策后，炒家入市成本上升，他們也對(duì)未來(lái)市場(chǎng)變化產(chǎn)生疑慮，擔(dān)心未來(lái)政府的房地產(chǎn)政策趨嚴(yán)導(dǎo)致樓市轉(zhuǎn)向，所以只要有賺頭趕緊就賣。同時(shí)，許多購(gòu)房者為平衡成本和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)而選擇戶型相對(duì)較小的房產(chǎn)，導(dǎo)致8月份樓市60平方米左右的小戶型特別緊俏，成交量逆市上升。

    昨天，在景田一家地鋪，記者遇到前來(lái)簽約的許先生，他剛剛把手里的二套小戶型賣了。據(jù)許先生介紹，他是擁有多年經(jīng)驗(yàn)的老炒家了，主攻50平方米左右的小戶型。從今年2月份到現(xiàn)在，他已經(jīng)成功買賣了17套分布在南山和福田的小戶型，利潤(rùn)差不多有100萬(wàn)元。許先生說(shuō)，他炒小戶型以短線為主，最長(zhǎng)的壓在手里不超過(guò)3個(gè)月，一般每個(gè)月買賣3至4套。本來(lái)上個(gè)月他手里還有6套房子沒(méi)掛牌，想再等等。但看到當(dāng)前房?jī)r(jià)已經(jīng)有點(diǎn)高得離譜，市場(chǎng)可能要變了，干脆全部放出去。他說(shuō)，“賺錢是硬道理，少賺一點(diǎn)總比砸在手里賠錢好多了。”

    4、折扣優(yōu)惠再現(xiàn)市場(chǎng)

    記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，近兩個(gè)月來(lái)，隨著新房成交量的減少，一些新推出的樓盤(pán)再也沒(méi)有以前那種開(kāi)盤(pán)幾天就售罄的風(fēng)光，反而是久違了的折扣、優(yōu)惠又再次出現(xiàn)在置業(yè)者的面前了。

    上周末，羅湖一新盤(pán)營(yíng)銷中心開(kāi)放，當(dāng)時(shí)打出了“凡年滿18歲以上客戶出示本人身份證、同名賬戶(銀行卡不少于10萬(wàn)元)可免費(fèi)獲贈(zèng)鉆石一枚”的口號(hào)。據(jù)了解，該樓盤(pán)為此準(zhǔn)備了1000顆鉆石。另外，現(xiàn)場(chǎng)登記還可享開(kāi)盤(pán)額外9.8折優(yōu)惠。同一時(shí)間，龍崗中心城一寫(xiě)字樓也推出了置業(yè)禮包：可獲額外購(gòu)房折扣，并享受物業(yè)升級(jí)服務(wù)，還贈(zèng)送家庭旅游。

    龍崗某樓盤(pán)推出的優(yōu)惠力度最大——客戶認(rèn)購(gòu)VIP卡可在開(kāi)盤(pán)時(shí)享總價(jià)減15萬(wàn)元的優(yōu)惠。

    據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，目前深圳在售或即將推出的樓盤(pán)有20個(gè)左右有折扣或優(yōu)惠，其內(nèi)容五花八門(mén)：交2萬(wàn)元有額外9.8折，交1萬(wàn)元抵2萬(wàn)元或享額外9.8折，交5000元享9.7折優(yōu)惠，新品認(rèn)籌、老帶新有優(yōu)惠，清盤(pán)在即有折扣，購(gòu)買享三重優(yōu)惠，優(yōu)惠倒計(jì)時(shí)開(kāi)始……真真假假，讓人看了眼花繚亂。

    5、市民觀望暫不出手

    某網(wǎng)站近日所做的一項(xiàng)置業(yè)調(diào)查顯示，在受訪的800多名深圳市民中，有70%的人表示現(xiàn)在房?jī)r(jià)已到頂點(diǎn)、年底前鐵定要降，15%的人認(rèn)為房?jī)r(jià)還會(huì)上升但大漲的可能性較??；74%的人表示會(huì)觀望一段時(shí)間、近期不打算買房，12%的人出于自住的需要決定不論房?jī)r(jià)漲跌挑到滿意的房子就出手，10%的人認(rèn)為幾年之內(nèi)不會(huì)買房。

    記者在南山、福田等幾個(gè)樓盤(pán)售樓處采訪時(shí)，多位市民對(duì)記者表示，現(xiàn)在房?jī)r(jià)太高，還是等等再說(shuō)。黃先生說(shuō)，前一段時(shí)間在股市賺了一筆錢，本想換一套南山的大房子，但轉(zhuǎn)了十幾個(gè)樓盤(pán)，發(fā)現(xiàn)均價(jià)都要二三萬(wàn)元，120平方米的房子總價(jià)要三四百萬(wàn)元，付完首期連裝修費(fèi)都不夠，還是看看情況再?zèng)Q定吧。

    觀點(diǎn)一

    年底前房?jī)r(jià)會(huì)降

    資深地產(chǎn)研究人士“孤獨(dú)求敗”表示，無(wú)論是從成交的數(shù)據(jù)還是從市場(chǎng)氣氛來(lái)看，深圳樓市拐點(diǎn)目前已經(jīng)來(lái)到。現(xiàn)在樓市的表現(xiàn)與2007年極其相似，高房?jī)r(jià)如果沒(méi)有成交量的支撐很快就會(huì)掉頭向下，更何況國(guó)內(nèi)外的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)現(xiàn)在還剛剛向好，遠(yuǎn)沒(méi)有到繁榮的地步。此時(shí)置業(yè)者沒(méi)有必要再去追高，還是手握現(xiàn)金、謹(jǐn)慎觀望為好。

    廣東刀客地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)總經(jīng)理謝逸楓認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)下降，“金九銀十”出手純粹是往火坑里跳。他提出三個(gè)理由：上半年小陽(yáng)春釋放了需求，也透支了“金九銀十”的需求。上半年開(kāi)發(fā)商解決了資金緊張的局面，但他們?yōu)榱碎_(kāi)發(fā)其他項(xiàng)目和繼續(xù)建設(shè)后期的項(xiàng)目，必須要投入很多資金，況且銀行開(kāi)始收緊信貸額度，開(kāi)發(fā)商貸款有難度了；所以在資金緊張的情況下，唯一的辦法就是下降房?jī)r(jià)，快速銷售房子，回籠資金。目前樓市的供應(yīng)和需求比例出現(xiàn)問(wèn)題，供應(yīng)量加大。

    謝逸楓認(rèn)為，2008年全國(guó)城市樓市“金九銀十”在平淡中度過(guò)，不僅是因?yàn)榻鹑谖C(jī)的影響，主要是置業(yè)者在2007年瘋狂之后，心理普遍遭遇到的創(chuàng)傷還沒(méi)有恢復(fù)。所以，2009年樓市“金九銀十”現(xiàn)“后拐點(diǎn)和房?jī)r(jià)下降”是必然的。

    澳達(dá)實(shí)業(yè)行政總裁羅振坤指出，近期二手市場(chǎng)成交量大幅下滑，“反價(jià)”一詞已成絕響，市場(chǎng)已進(jìn)入買賣雙方博弈的階段。他預(yù)期業(yè)主的心態(tài)會(huì)隨著時(shí)間而調(diào)整，議價(jià)空間漸漸擴(kuò)大，到9月底時(shí)二手房?jī)r(jià)相比7月本年高峰時(shí)下調(diào)約一成，并在10月因價(jià)格漸趨理性而成交量有所回升。房?jī)r(jià)年底前在政策預(yù)期不穩(wěn)定的情況下有所反復(fù)，而反復(fù)的周期甚短，短線投資者不宜入市。

    羅振坤預(yù)計(jì)，一手房方面開(kāi)發(fā)商會(huì)加快推盤(pán)的步伐，并在10月初再次推出各式各樣的優(yōu)惠，變相減價(jià)，量升價(jià)跌。由于未來(lái)幾個(gè)月入市的大多是質(zhì)量較高的豪宅項(xiàng)目，和上半年成交的一手房是沒(méi)有直接可比性的，所以未來(lái)數(shù)月可能會(huì)出現(xiàn)成交均價(jià)上漲但實(shí)質(zhì)房?jī)r(jià)下跌的情況。

    觀點(diǎn)二

    正常調(diào)整繼續(xù)看好

    中原地產(chǎn)深港研究中心總監(jiān)張偉認(rèn)為，近期樓市成交量下降是正常調(diào)整，這是由于房?jī)r(jià)前期上漲過(guò)快，購(gòu)房者跟不上節(jié)奏。現(xiàn)在的外圍形勢(shì)較好，大的基本面并沒(méi)有改變，成交量也沒(méi)有到低迷的狀態(tài)，豪宅賣得也不錯(cuò)，出現(xiàn)拐點(diǎn)的可能性較小。如果以4月及以前的房?jī)r(jià)為基準(zhǔn)(購(gòu)房者多為自住客)，現(xiàn)在房?jī)r(jià)的絕對(duì)價(jià)格上升得并不多，是市場(chǎng)可以接受的。他表示未來(lái)繼續(xù)看好深圳樓市。

    深圳同致行物業(yè)顧問(wèn)有限公司董事長(zhǎng)王波指出，由于房地產(chǎn)本身屬性的特殊性，房地產(chǎn)的健康平穩(wěn)發(fā)展有著國(guó)家層面的保證。而由于投資需求和剛性需求的有力支撐，房地產(chǎn)在探底之后，也會(huì)重新走上長(zhǎng)期向好的趨勢(shì)。因而，在沒(méi)有重大負(fù)面影響事件下，對(duì)后半年的地產(chǎn)市場(chǎng)在整體上依舊保持樂(lè)觀預(yù)期。

    深圳星彥地產(chǎn)的鄢圣剛也認(rèn)為，未來(lái)幾個(gè)月深圳房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)上行，賣方表現(xiàn)依然亢奮，但行情出現(xiàn)分化，部分樓盤(pán)將遭遇價(jià)格頂部壓力