拐點(diǎn)論再現(xiàn) “金九銀十”會(huì)否上演“急剎車(chē)”？

     據(jù)《上海證券報(bào)》報(bào)道 今年樓市的一輪“妖”漲，令業(yè)內(nèi)在迎接傳統(tǒng)旺季之時(shí)反而有些惴惴不安。無(wú)論是繼續(xù)高位盤(pán)整還是出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)向，樓市風(fēng)險(xiǎn)就在這跌與不跌的博弈中進(jìn)一步積聚。

    由于7、8月份不少城市的商品房交易量就出現(xiàn)連續(xù)下調(diào)，業(yè)內(nèi)對(duì)“金九銀十”的預(yù)期也有所分化。而從剛剛過(guò)去的9月第一周的數(shù)據(jù)看，情況的確不算理想。

　　開(kāi)局不利

    來(lái)自中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)顯示，上周29個(gè)被監(jiān)測(cè)的主要城市中，樓市成交面積環(huán)比上升的城市有13個(gè)，不到城市總數(shù)量的一半，而且成交面積環(huán)比上升的城市以中小城市為主；成交面積環(huán)比下跌的城市有16個(gè)，環(huán)比跌幅超過(guò)10%的占到11個(gè)，比前一周又有所增加。從成交面積來(lái)看，上周環(huán)比跌幅最大的城市為天津，達(dá)到24.81%；從成交均價(jià)上看，度過(guò)了8月“豪宅潮”的上?；謴?fù)了點(diǎn)理智，上周環(huán)比下跌17.54%。

    除了一手房市場(chǎng)，二手房市場(chǎng)也開(kāi)始有點(diǎn)支撐不住。同在上周，北京銀監(jiān)局向北京各大銀行發(fā)出一則通知，要求嚴(yán)審二手房貸款，主要是在二手房貸審批過(guò)程中查看所轉(zhuǎn)讓房屋的評(píng)估價(jià)和過(guò)戶(hù)價(jià)，兩個(gè)價(jià)格必須統(tǒng)一。“這是一個(gè)很聰明的‘雙向調(diào)節(jié)’，既是為了打擊惡意避稅的‘陰陽(yáng)合同’，又可以進(jìn)一步收緊二手房貸，由此對(duì)二手房交易造成的影響可能比此前的二套房貸收緊更加嚴(yán)重。”中易安房地產(chǎn)擔(dān)保有限公司市場(chǎng)總監(jiān)徐東華坦言。

    而在信貸“水龍頭”擰緊、買(mǎi)賣(mài)雙方博弈的背景下，二手房成交量已在下探。北京鏈家地產(chǎn)的市場(chǎng)分析師表示，8月北京二手住宅成交約2.3萬(wàn)套，比7月下降約1.7%。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐公司的分析師也表示，8月上海二手房成交套數(shù)約2.37萬(wàn)套，比7月下降18%。“雖說(shuō)經(jīng)歷了二季度以來(lái)的火爆后，量?jī)r(jià)走低也在意料之中，屬于市場(chǎng)的正常調(diào)節(jié)，但考慮到信貸收緊、價(jià)格博弈等對(duì)市場(chǎng)的影響需要時(shí)間消化，今年的快速上漲行情或就此結(jié)束。

    兜售避險(xiǎn)

    樓市氣象萬(wàn)千，開(kāi)發(fā)商也有所顧慮。上周日，中信泰富、復(fù)地集團(tuán)、南京朗詩(shī)等在上海頗具知名度的開(kāi)發(fā)商，將旗下部分在售或即將開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)在淮海路進(jìn)行巡展。有意思的是，他們喊出的口號(hào)并不是迎“金九銀十”，而是迎“世博”。

    “雖說(shuō)上周末上海只有7個(gè)樓盤(pán)推出新房源，顯得旺季不旺，但據(jù)我了解，開(kāi)發(fā)商并不是想捂盤(pán)，大部分都是追求快速回籠資金的，后續(xù)供應(yīng)量應(yīng)能有所放大。就像之前說(shuō)世博會(huì)期間上海要求一些在建樓盤(pán)停工，可能會(huì)影響樓市供應(yīng)節(jié)奏，導(dǎo)致供應(yīng)更緊、房?jī)r(jià)更高。但是房企也要為他明年的業(yè)績(jī)著想，我接觸到的一些企業(yè)就早已考慮起明年的營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃，很多選擇避開(kāi)受管制的世博時(shí)段，但會(huì)在世博會(huì)舉行前展開(kāi)一輪攻勢(shì)。”有市場(chǎng)人士指出。

    上周李嘉誠(chéng)旗下“長(zhǎng)和系”在上海浦東世紀(jì)公園旁、原僅供租賃的四季雅苑別墅將入市“零售”的消息也引起市場(chǎng)關(guān)注。有分析師指出，今年上海豪宅銷(xiāo)售的火爆讓眾“包租公”眼饞，轉(zhuǎn)租為售的拋售案例不斷增加，趁高套現(xiàn)是主要目的，而其背后也有物業(yè)持有者回避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的意圖。

    最后的接力游戲？

    正是由于樓市表現(xiàn)有點(diǎn)“先揚(yáng)后抑”，業(yè)內(nèi)開(kāi)始出現(xiàn)這個(gè)秋天有可能成為樓市運(yùn)行“拐點(diǎn)”的想法。

    “當(dāng)前我國(guó)樓市面臨的最大問(wèn)題是流動(dòng)性過(guò)剩引發(fā)的投機(jī)投資需求對(duì)真實(shí)自住和改善需求的擠壓過(guò)大。從今年年初啟動(dòng)以來(lái)，樓市走勢(shì)大致可以分為三個(gè)階段：第一階段是以自住剛性需求為主推動(dòng)的樓市恢復(fù)行情，第二階段是改善型需求和投資性需求并行階段，而當(dāng)前卻進(jìn)入投機(jī)投資需求盛行的第三階段，這個(gè)階段的主要特點(diǎn)就是使樓市發(fā)展變得敏感，價(jià)格上漲和下跌都是可選項(xiàng)。”有研究人士指出，“在市場(chǎng)的接力游戲中，誰(shuí)都不愿接最后一棒，管理部門(mén)積極采取措施穩(wěn)定樓市已成當(dāng)務(wù)之急。”

    不過(guò)，記者接觸到的市場(chǎng)人士普遍判斷，今年的“金九銀十”不至于來(lái)個(gè)交易“急剎車(chē)”，至少能優(yōu)于去年那個(gè)“最淡的旺季”。倒是進(jìn)入年底后，一些地方去年出臺(tái)的“救市”措施時(shí)限到期，明年的政策取向也會(huì)逐漸清晰，這方面的變化可能會(huì)對(duì)樓市發(fā)展局面的觸動(dòng)更大