經(jīng)濟觀察：通脹預(yù)期下不可忽視房產(chǎn)投資風(fēng)險

    時下，為規(guī)避通脹風(fēng)險而進行房產(chǎn)投資的人確實不在少數(shù)。對此筆者認(rèn)為，盡管在理論上不動產(chǎn)投資可能成為抗風(fēng)險的武器，但其中所具有的市場風(fēng)險和政策風(fēng)險也需要投資者多一份心眼。

    為應(yīng)對金融危機，以美國為首的西方發(fā)達國家大開印鈔機，我國為防止經(jīng)濟過度下行也實行寬松的貨幣政策，這些都帶給人們強烈的通脹預(yù)期。如何避免手中貨幣貶值，成了人們面臨的一道難題。投資股市吧，說不定哪天股價大跌；投資國債或放銀行吧，收益率低得不足以抵御通脹。于是，選擇投資不動產(chǎn)就成為最優(yōu)選擇，因為不動產(chǎn)生根于土地，而不可再生的土地只會越來越稀缺。再說隨著我國城市化不斷推進，城市房產(chǎn)的需求只會越來越大，從而房產(chǎn)的價格在未來只會越來越高，投資房產(chǎn)不就成了抗通脹的最好手段嗎？

    那么，投資房產(chǎn)能否成為抗通脹的有效避風(fēng)港？從理論上說，在嚴(yán)重的通脹面前，不動產(chǎn)投資確實是抗通脹的可靠避風(fēng)港，道理正如前文所述。然而，我國當(dāng)前的實際情況卻未必如此。實際上，目前我國不少人想通過投資房產(chǎn)來對抗通脹很可能會面臨如下兩大風(fēng)險。

    一是市場風(fēng)險。房產(chǎn)投資要對抗通貨膨脹，房價年漲幅必須高于年通脹率。撇開房產(chǎn)交易費用不說，假定年通脹率為5%，則房價年漲幅至少要高于5%，如果投資購房資金中有50%來自貸款，貸款利率假定為6%，在不考慮自有資金機會成本條件下，房價年漲幅至少要達到8%(5%加6%的二分之一)。如果房價漲幅為3%，而銀行存款利率也是3%的話，將錢投資房產(chǎn)還不如存銀行，因為后者沒有風(fēng)險。當(dāng)然，投資房產(chǎn)也可通過出租來獲取收益，但前提是租金收益率至少要達到年通脹率?？傊顿Y房產(chǎn)抗通脹無非要靠房產(chǎn)漲價或獲取租金，或者二者兼而有之，現(xiàn)在就分別考察這些方式。

    顯然，期望以后我國城市房價再能像前幾年那樣持續(xù)大幅度上漲已絕不可能。以上海為例，本世紀(jì)初上海中心城區(qū)（相當(dāng)內(nèi)環(huán)內(nèi)）商品房均價大約每平方米5000多元，現(xiàn)在則是3萬元；目前上海全市（包括遠(yuǎn)郊區(qū)）均價已達1.8萬元，而本世紀(jì)初不到3000元。房價在短短10年不到漲了6倍多，已嚴(yán)重透支了未來。房價收入比已如此不合理，今后還能這樣漲嗎？

    有人說，房價從來就是有錢人的投資需求決定的。確實如此，但有錢人投資還不是為了獲取收益嗎?那么就來看看房價租金比吧?，F(xiàn)在上海高檔豪宅賣得很熱，動不動上千萬一套。除非自住，如果出租，年收益率2%都到不了。目前上海中環(huán)附近一套100平方米的新房少說點要250萬元，但是租金也就每月3000元，扣除各種費用后，收益率還不如銀行存款了。這說明房價實在太高了，泡沫太大了，不但擠出了消費者，也嚇壞了投資者。這樣高企的房價還能指望它再持續(xù)上升嗎？除非今后我國會出現(xiàn)連續(xù)多年的兩位數(shù)的高通脹，房價再大漲的可能性幾乎已不存在。

    二是政策風(fēng)險?，F(xiàn)代市場經(jīng)濟從來就離不開政府的政策調(diào)控，政府希望房地產(chǎn)市場能健康、平穩(wěn)發(fā)展，房價不要漲得太高，投資需求不要太猛，百姓住房不要太難。如果通脹預(yù)期使房市投資需求過于猛烈，政府就有可能出臺一些政策加以調(diào)控：在土地政策方面，不但加大土地供應(yīng)量，更重要的是加大對開發(fā)商囤地行為的打擊力度；住房保障政策方面，加大保障性住房的開發(fā)力度；在貨幣信貸政策方面，不排除進一步提高二套房貸門檻；在財政政策方面，不排除從持有第二套房開始試點征收物業(yè)稅。所有這些都是為了抑制投資需求。當(dāng)然，投資者可以把這些成本轉(zhuǎn)嫁到購房人和租房人身上，問題是這些人能否承受，如果不能，就會形成投資虧損的風(fēng)險。