多地房地產(chǎn)項目疑似“捂盤” 皆因高地價？

    事實上，從今年七月份起，針對當前商品房銷售中 “少量多批”“捂盤惜售”有所抬頭的情況，上海、北京、深圳、廣州杭州等地相關(guān)部門已經(jīng)采取各種手段進行制止，上述城市的捂盤、惜售現(xiàn)象也都大大減少。但是在很多行業(yè)人士眼中，“捂盤”已經(jīng)由公開轉(zhuǎn)入地下。

    多個樓盤疑似“捂盤”

    易居中國分析師薛建雄說，上海中心城區(qū)有很多樓盤早在五六月份就已經(jīng)發(fā)布將要開盤的信息，但時至今日上述樓盤仍未正式對外銷售。上述樓盤的舉動，也被認為疑似“捂盤”。

    有機構(gòu)曾統(tǒng)計，上海九月份上市的樓盤中，有超過9成的商品住房項目單次推盤量不足3萬平方米。更令人吃驚的是，有的新開樓盤在取得預(yù)售許可證后，僅推出1套房源。此外，北京、成都等地也有樓盤被曝“捂盤”，其中不乏知名企業(yè)的項目。

    目前大部分被稱疑似 “捂盤”的樓盤，都是因為不斷拖延開盤時間，目的是通過這種方式大量集中目標客戶。

    “上海規(guī)定一次申請批準預(yù)售房屋面積不得低于3萬平方米，使得開發(fā)商的 ‘捂盤’方式轉(zhuǎn)入地下。”薛建雄說。

    事實上，目前正在公開銷售的很多樓盤的“捂盤”手段更為隱蔽。斯蓋策劃市場研究經(jīng)理張宏偉說，很多時候開發(fā)商是通過玩銷控表“捂盤”。盡管開發(fā)商獲得預(yù)售許可的房源總量達到3萬平方米，但實際上，位置和樓層相對較優(yōu)房源卻以各種理由未推出，而先推出一些位置相對差的房源。

    上述方式和其他的 “捂盤”方式相比，收效并不差，能幫助開發(fā)商以更高價格賣房子。

    緣起過高土地成本？

    九月前兩周的成交數(shù)據(jù)顯示，上海、北京、廣州、杭州、深圳等地的商品住宅成交量均較八月份環(huán)比下滑，今年九月難“金”已成定局。因此有不少行業(yè)人士認為，開發(fā)商在此時選擇“捂盤”是自找死路。但是，各地有關(guān)“捂盤”的報道卻證明，開發(fā)商的捂盤銷售，并沒有因為市場的上述觀點“偃旗息鼓”。

    為什么這些開發(fā)商在市場成交量持續(xù)下滑的情況，依然選擇“捂盤”？

    大部分房地產(chǎn)開發(fā)商對 “捂盤”一事諱莫若深。不過，一位開發(fā)商營銷經(jīng)理卻表示，近期的“捂盤”情況，最主要還是與過快上漲的土地成本有關(guān)。

    據(jù)他介紹，今年五、六月份他們選擇“捂盤”，少量多批銷售時，只是為了測試市場的溫度。但到了九月份，他們對市場的信心已經(jīng)恢復(fù)，選擇“捂盤”不僅僅是為了短期漲價那么簡單。

    在他看來，近期土地價格的高漲，導(dǎo)致開發(fā)商購地金額普遍高漲，大大提高了開發(fā)商的土地重置成本。在此情況下，開發(fā)商不得不選擇延長項目開發(fā)周期，以使項目的收益最大化。

    世茂房地產(chǎn)發(fā)布的中期報告顯示，今年上半年的銷售面積高達146萬平方米，同期新購入的土地面積僅69萬平方米。

    有業(yè)內(nèi)人士猜測，被指“捂盤”和土地儲備不足有關(guān)。對世茂房地產(chǎn)來說，上半年大量消耗的土地儲備，亟需在下半年予以補足，才能保證未來持續(xù)的開發(fā)。

    不過，也有人不同意這個觀點。錢生輝投資咨詢公司總經(jīng)理錢生輝說，開發(fā)商的“捂盤”主要是為了營銷。國內(nèi)樓市的消費者從眾心態(tài)強烈，房價假若不漲甚至下跌，他們便會觀望不買房。而房價上漲后，市場銷售便格外活躍。他認為，在交易平淡的九月份，“捂盤”是開發(fā)商的一種促銷策略。