大落后大起 深圳樓市在新一輪博弈中何去何從

     廖老師在深圳寶安一所學(xué)校任教，最近，一連看了寶安中心區(qū)的3個樓盤之后，他心里暗自做了一個決定：繼續(xù)等。“事到如今，吃后悔藥也沒用了”，說起這變化莫測的樓市，廖老師為自己當(dāng)初的判斷失誤懊悔不已。

    2008年底，廖老師開始加入看房大軍，當(dāng)時他相中了寶安中心區(qū)一套每平方米9000元的商品房當(dāng)時，深圳樓市和全國樓市一樣在谷底苦苦徘徊，很少有人意識到復(fù)蘇即將來臨，認(rèn)為房價還會再跌的廖先生也不例外，他決定再等等。令他萬萬想不到的是，春節(jié)過后，深圳樓市開始急速反彈，半年時間里，他看中的那套房子就已飆升到了每平方米1．3萬元左右。

    于是，“繼續(xù)等”成了廖老師眼下無奈的選擇。在深圳，越來越多購房者開始像廖老師一樣等待，即使在傳統(tǒng)上“金九銀十”的銷售旺季，深圳房地產(chǎn)市場依然冷清。數(shù)據(jù)顯示，9月6日單日成交低至50套，9月7日至12日全市僅成交新房746套。進(jìn)入9月以來，中心城區(qū)福田區(qū)的新房甚至出現(xiàn)了四天“零成交”的記錄。與此形成鮮明對比的是，深圳樓市價格卻仍然“堅(jiān)挺”在每平方米1．7萬元的歷史高位。

    量跌而價升，在新一輪的市場博弈中，深圳樓市將何去何從？

    樓市二度“瘋狂”

    在全國的各大城市中，深圳大概是為數(shù)不多完整經(jīng)歷了上一輪調(diào)整全過程的城市。2005年，深圳商品房均價為每平方米7040.10元。之后，深圳房價一年一個臺階，至2007年達(dá)到歷史最高位每平方米 17350元。

    2007年9月，深圳最先感受到了泡沫的寒意。這一年的國慶黃金周，全市新建商品住宅成交量僅87套。至2008年，深圳房價更一路領(lǐng)跌全國，年底下挫至每平方米10979元，與一年前的歷史最高位相比，縮水近四成。

    2009年初始，深圳樓市歷經(jīng)深度調(diào)整后在全國率先反彈，隨著被壓抑一年的購房欲望齊齊爆發(fā)，特別是國務(wù)院推出的4萬億經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃以及連續(xù)降息等政策的刺激下，深圳僅2月份的銷售量就超過了2008年全年份額，直逼市場頂峰2007年的水平，一些樓盤甚至出現(xiàn)了一夜售罄的事件。而深圳市國土局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，至8月26日,深圳樓市均價已經(jīng)飆升到每平方米18019元，輕松刷新了2007年的歷史記錄。

    這一輪反彈，讓深圳社會科學(xué)院城市營運(yùn)研究中心的高海燕仿佛又看到了2007年“瘋狂樓市”的身影，他認(rèn)為深圳樓市有可能重蹈覆轍，走回調(diào)整前的老路。

    高海燕對記者表示，對深圳房地產(chǎn)而言，隨著房價降到每平方米1萬元左右的理性水平，2008年其實(shí)是難得的對市場進(jìn)行理性調(diào)整的最好時機(jī)，如果走好了，深圳的房地產(chǎn)市場很有可能步入理性的軌跡。但是，隨著利好政策出乎意料提早到來，深圳地產(chǎn)遺憾的錯過了“改邪歸正”的機(jī)遇，很快的又瘋狂起來。

    高海燕分析到，今年3月份以前深圳樓市趨向理性的過程中，小戶型置業(yè)者功不可沒，不斷上升的銷售量中70％是小戶型。但是，到了4月份小戶型置業(yè)退到份額的50％。不斷高企的樓價使置業(yè)者的信心再次受到打擊。

    普通置業(yè)者讓樓市回暖，但是各類投資者又讓樓市失控。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，在一手房市場，投資性需求從3月就開始顯著增加，從年初的5％左右逐漸增加到四五成，樓市轉(zhuǎn)暖的同時，投資客也跟進(jìn)入市，至6月，明確表示用于投資的客戶已經(jīng)超過了兩成。

    好戲還在后頭，7月17日，隨著中國銀監(jiān)會發(fā)出了收緊第二套房貸的政策信號，深圳一手房成交量應(yīng)聲而落，7月20日至26日,成交量只有870套,環(huán)比暴跌四成；7月26日當(dāng)日僅成交88套，遠(yuǎn)遠(yuǎn)異常于200套的日均正常成交量。一時間，深圳各大媒體爭相報(bào)道，關(guān)于深圳樓市泡沫的討論風(fēng)生水起。

    下半年是“牛”還是“熊”

    深圳的房地產(chǎn)市場在短短的半年時間大起大落，在業(yè)界蕩起層層漣漪，而下一步走向如何，不同的人有不同的判斷。

    “不用質(zhì)疑，樓價絕對會降”，在深圳某園林設(shè)計(jì)公司工作的小靜已經(jīng)在深圳打拼了4年，也已有了一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。但她是個堅(jiān)定的不買房者。“寧愿跟別人合租，也不買房”。由于工作關(guān)系對房地產(chǎn)市場保持關(guān)注的小靜認(rèn)為，深圳的房地產(chǎn)市場目前存在太多不合理因素：投機(jī)、捂盤、囤積土地、炮制“地荒”等等，她堅(jiān)信，這些不合理的因素就像一支支蓄勢待發(fā)的箭，遲早會刺破房地產(chǎn)市場上大大小小的泡沫。“到那個時候買房也不遲。”小靜預(yù)言，2008年的低迷只是給荒唐的樓市披上了一層霜，真正的寒冬還在后面。

    對于小靜的悲觀，在一家地產(chǎn)中介工作的陳友朋卻不以為然，“相對北京、上海等城市，深圳房地產(chǎn)市場反應(yīng)總是最快的，發(fā)展前景也是最好的。”陳友朋表示他對深圳的市場充滿信心。

    陳友朋的信心也是有依據(jù)的。據(jù)了解，作為在全國最早建立起健全的三級市場的深圳，地產(chǎn)市場化運(yùn)作較為成熟。此外，深圳是個市民平均年齡只有26歲的移民城市，住房基礎(chǔ)全國最弱，需求人群卻不斷增加，由此帶來的剛性需求旺盛。深圳的城市特點(diǎn)，也注定了其在全國房地產(chǎn)市場的特殊地位。

    實(shí)際上，深圳市場從8月就已經(jīng)開始出現(xiàn)量跌價漲的態(tài)勢，據(jù)聯(lián)合證券的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，深圳8月份新房成交量呈現(xiàn)回落，新建商品房成交套數(shù)和面積環(huán)比分別減少25％和30％，而房價則繼續(xù)上漲，新建商品房成交均價環(huán)比漲幅為19％。

    和不少業(yè)內(nèi)人士一樣，高海燕不看好今年下半年的樓市走勢，他認(rèn)為，7月18日開始，房貸收緊政策的出臺已經(jīng)改變了置業(yè)者的預(yù)期，市場的供求關(guān)系發(fā)生了明顯變化，大多數(shù)人開始觀望，而供需的不對接導(dǎo)致成交量下降。

    面對2009年深圳新一輪房價的波動，高海燕的分析耐人尋味：“客觀的講，開發(fā)商沒有錯。我們不能用道德來約束開發(fā)商不漲價，如果能用道德約束商人，那商人就不是商人了。市場定律其實(shí)很簡單，就是供求關(guān)系的平衡，而操控這個供求關(guān)系變化的因素卻是復(fù)雜的，政府決策則是改變供求關(guān)系的關(guān)鍵。

    不過，與其他省市地方政府踴躍救市相比，深圳市政府對房地產(chǎn)市場直接介入的興趣不大，即使是在2008年樓市深度調(diào)整期，以深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒為代表的一些專家曾向政府提出過通過減免稅收等方式救市，但沒有被采納，當(dāng)時的深圳市領(lǐng)導(dǎo)也多次在公開場合表示，深圳不需要救市。今年8月，深圳市有關(guān)部門向媒體通報(bào)上半年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況時，市發(fā)改局局長陳彪一再強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)發(fā)展是市場行為，應(yīng)該交由市場來調(diào)節(jié)。