不動(dòng)產(chǎn)投資開閘在即 2000億元險(xiǎn)資將入房市

    將于10月1日實(shí)施的新《保險(xiǎn)法》明確規(guī)定允許保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)，相關(guān)細(xì)則也將隨之出臺(tái)，保險(xiǎn)資金進(jìn)入樓市的腳步越來越快。

    2000億元可能進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)

    關(guān)于新法實(shí)施后可能涉及的險(xiǎn)資規(guī)模，據(jù)中央財(cái)經(jīng)大學(xué)保險(xiǎn)學(xué)院教授郝演蘇估算，大概在5%至8%之間，不會(huì)超過10%。根據(jù)央行報(bào)告，截至2009年6月，保險(xiǎn)業(yè)總資產(chǎn)為3.71萬億元，也就是說允許進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)投資的保險(xiǎn)資金量至少近2000億元。

    仲量聯(lián)行近日發(fā)布的《正在崛起的中國(guó)機(jī)構(gòu)投資者》白皮書表明，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的大宗物業(yè)投資主體，將由之前的境外機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)變?yōu)橐员ｋU(xiǎn)公司為代表的國(guó)內(nèi)機(jī)構(gòu)投資者。根據(jù)仲量聯(lián)行的統(tǒng)計(jì)，2008年，中國(guó)保險(xiǎn)業(yè)的總投資額為22500億元人民幣。如按照其他國(guó)家的通行慣例保守估計(jì)：即保險(xiǎn)業(yè)在房地產(chǎn)的投資比例限額占總投資額的15%，并假設(shè)其中30%投資于海外房地產(chǎn)市場(chǎng)，中國(guó)的保險(xiǎn)公司可在國(guó)內(nèi)投資價(jià)值2360億元人民幣的房地產(chǎn)物業(yè)。

    也就是說，無論通過哪種方式估算，屆時(shí)都可能有超過2000億元左右的資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。這是一個(gè)什么概念，如果按照當(dāng)前的物業(yè)估值，此投資規(guī)模相當(dāng)于上海甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)價(jià)值的2倍以上或者天津甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)價(jià)值的165倍。

    初期不參與房地產(chǎn)開發(fā)

    對(duì)于保險(xiǎn)資金可能的投資去向，保監(jiān)會(huì)主席助理兼新聞發(fā)言人袁力曾表示，保險(xiǎn)公司在投資不動(dòng)產(chǎn)的試點(diǎn)初期，暫時(shí)不能直接參與房地產(chǎn)開發(fā)，只能購(gòu)買辦公用房、投資廉租房、養(yǎng)老實(shí)體和商業(yè)物業(yè)等。

    “在風(fēng)險(xiǎn)和收益權(quán)衡可控的情況下，不動(dòng)產(chǎn)投資是保險(xiǎn)資金一個(gè)很好的新型投資渠道，我們尤其看好其中經(jīng)濟(jì)適用房的投資。”中國(guó)人保集團(tuán)總裁吳焰9月28日表示，保險(xiǎn)資金投資不能只關(guān)注短期的暴利，而應(yīng)著眼于長(zhǎng)期穩(wěn)定的收益預(yù)期，并力求對(duì)社會(huì)有所回饋，經(jīng)濟(jì)適用房投資恰好符合這兩方面要求。

    根據(jù)其他媒體記者近日披露的《保險(xiǎn)公司投資不動(dòng)產(chǎn)投資試點(diǎn)管理辦法》(討論稿)內(nèi)容來看，目前保險(xiǎn)公司只能通過購(gòu)買產(chǎn)權(quán)、入股項(xiàng)目公司、有資產(chǎn)抵押的債權(quán)投資，以及相關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)金融產(chǎn)品投資不動(dòng)產(chǎn)，保險(xiǎn)資金幾無可能進(jìn)入開發(fā)環(huán)節(jié)，而且限制重重。

    對(duì)此，上海東方證券資深保險(xiǎn)分析師王小罡認(rèn)為，保險(xiǎn)資金進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)的主要目的是為了獲取租金回報(bào)，而不是炒樓。“它可以獲得一個(gè)長(zhǎng)期、穩(wěn)定的回報(bào)。也是一個(gè)使保險(xiǎn)公司資產(chǎn)負(fù)債比匹配的好方式。因?yàn)橥ǔ９善钡耐顿Y收益率在10%以上，但其風(fēng)險(xiǎn)偏大。而債券的投資收益率通常在6%以下。市場(chǎng)希望有一個(gè)收益率在6%至10%的投資渠道，而商業(yè)地產(chǎn)就是一個(gè)好的選擇，它彌補(bǔ)了市場(chǎng)的空缺，也使得保險(xiǎn)公司在做資產(chǎn)組合時(shí)有更多的選擇。”王小罡說。

    各險(xiǎn)企積極備戰(zhàn)

    面對(duì)新開辟的投資渠道，各大保險(xiǎn)公司都在積極備戰(zhàn)，提前布局不動(dòng)產(chǎn)投資。從8月6日到9月10日，短短1個(gè)多月的時(shí)間，平安信托分別與金地、綠城簽署了共計(jì)250億元的合作投資房地產(chǎn)的協(xié)議，中國(guó)平安將投資地產(chǎn)的意向也表露無遺。

    據(jù)了解，早在政策出臺(tái)之前，一些保險(xiǎn)公司就已經(jīng)通過自用名義購(gòu)買寫字樓，或通過集團(tuán)旗下信托、資產(chǎn)管理公司“曲線”進(jìn)行房地產(chǎn)投資。

    自2007年起，中國(guó)平安通過平安信托，相繼接手了多家星級(jí)酒店、假日酒店的投資項(xiàng)目，投資超過40億元；2008年5月，平安信托投資18億元對(duì)成都核心地帶的3個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行改造，建設(shè)酒店、寫字樓等綜合性物業(yè)，此舉在當(dāng)時(shí)被看做保監(jiān)會(huì)放行保險(xiǎn)資金投資房地產(chǎn)的先期信號(hào)。

    中國(guó)平安還設(shè)立了專業(yè)公司———平安物業(yè)投資管理有限公司，具有物業(yè)投資、資產(chǎn)管理、工程管理、物料采購(gòu)、物業(yè)管理五大業(yè)務(wù)職能。

    另一保險(xiǎn)巨頭中國(guó)人壽同樣對(duì)新的投資渠道興趣盎然。“下半年公司將密切關(guān)注監(jiān)管層新開放的投資渠道，積極尋求基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資的配置機(jī)會(huì)，并為不動(dòng)產(chǎn)投資、未上市公司股權(quán)投資等做好準(zhǔn)備。”中國(guó)人壽總裁楊超在公司半年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上明確表示。

    今年7月，國(guó)壽投資與信達(dá)投資公司簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，二者將在商業(yè)地產(chǎn)、酒店投資和物業(yè)管理等業(yè)務(wù)領(lǐng)域展開全方位的合作。

    人保集團(tuán)旗下的人保投資控股公司亦與金融街控股公司正式簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，擬在投資不動(dòng)產(chǎn)的政策研究、項(xiàng)目開發(fā)方面進(jìn)行合作。

    新《保險(xiǎn)法》讓消費(fèi)者更放心

    經(jīng)過全面、系統(tǒng)的修訂，新的《中華人民共和國(guó)保險(xiǎn)法》(以下簡(jiǎn)稱新《保險(xiǎn)法》將于2009年10月1日起施行。保護(hù)被保險(xiǎn)人利益和加強(qiáng)監(jiān)管、加大處罰力度成為新《保險(xiǎn)法》相較現(xiàn)行《保險(xiǎn)法》最突出的特點(diǎn)。

    修改幅度前所未有

    “新《保險(xiǎn)法》共187條，相對(duì)現(xiàn)行《保險(xiǎn)法》增加了87條，刪掉19條，修改了126條，只有13條未做變動(dòng)。”在此前召開的新《保險(xiǎn)法》媒體通氣會(huì)上，中國(guó)保監(jiān)會(huì)法規(guī)部主任楊華柏解釋：“新《保險(xiǎn)法》將有利于保險(xiǎn)業(yè)的發(fā)展，注重保護(hù)保險(xiǎn)活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益，加強(qiáng)保險(xiǎn)監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)防范。”

    據(jù)了解，我國(guó)現(xiàn)行的《保險(xiǎn)法》是1995年出臺(tái)的，至今已經(jīng)歷了兩次修改。其中，第一次修改是在2002年，針對(duì)我國(guó)加入世貿(mào)組織承諾對(duì)保險(xiǎn)業(yè)的要求，全國(guó)人大常委會(huì)對(duì)它進(jìn)行了小幅度的修改，主要是刪掉了法定分保等條款；2009年的這次修改，是我國(guó)第二次修改保險(xiǎn)法，修改所涉內(nèi)容、修改的幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于上次。特別是由于2002年修法基本未涉及“保險(xiǎn)合同法”部分，而這部分內(nèi)容本身存在缺陷較多，恰恰是目前我國(guó)保險(xiǎn)法律關(guān)系中產(chǎn)生糾紛最多的領(lǐng)域。

    保護(hù)消費(fèi)者利益成關(guān)鍵

    據(jù)楊華柏介紹，新《保險(xiǎn)法》新增了40個(gè)條款，在保險(xiǎn)合同訂立、責(zé)任免除、訴訟時(shí)效等方面來保護(hù)被保險(xiǎn)人的利益，比如：采取格式條款的是無效條款；對(duì)投保人和被保險(xiǎn)人要求的告知應(yīng)是詢問告知，而非被保險(xiǎn)人的主動(dòng)告知，條款里規(guī)定主動(dòng)告知的，合同視為無效。

    棄權(quán)和禁止反言原則的引入將更大程度的保護(hù)被保險(xiǎn)人利益，同時(shí)，也對(duì)保險(xiǎn)公司的經(jīng)營(yíng)管理提出了前所未有的挑戰(zhàn)。棄權(quán)原則對(duì)保險(xiǎn)人的合同解除權(quán)行使在時(shí)間上進(jìn)行了限制。新《保險(xiǎn)法》第16條規(guī)定，“合同解除權(quán)，自保險(xiǎn)人知道有解除事由之日起超過30日不行使而消滅；自合同成立之日起超過二年，保險(xiǎn)人不得解除合同；發(fā)生保險(xiǎn)事故的，保險(xiǎn)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償或者給予保險(xiǎn)金的責(zé)任。”

    楊華柏說，這就是學(xué)理上所稱的不可抗辯條款，因?yàn)榘凑宅F(xiàn)行《保險(xiǎn)法》，自合同成立之日起逾二年的除外。

    對(duì)于因此而可能引發(fā)的道德風(fēng)險(xiǎn)，一些保險(xiǎn)公司表示已有防范對(duì)策。“我們?yōu)槭裁词召?gòu)慈銘健康體檢機(jī)構(gòu)，也是出于對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的管理。客戶在正式簽主保單前到我們指定的醫(yī)療機(jī)構(gòu)進(jìn)行體檢，檢查結(jié)果對(duì)他個(gè)人了解身體狀況和對(duì)我們公司測(cè)定風(fēng)險(xiǎn)都有益。”平安保險(xiǎn)有關(guān)人士對(duì)記者透露。中國(guó)人壽副總裁蘇恒軒則表示：“對(duì)此我們有所準(zhǔn)備，主要在人員培訓(xùn)、核保核規(guī)、內(nèi)控機(jī)制方面加強(qiáng)防范道德風(fēng)險(xiǎn)，不可抗辯條款不會(huì)給我們的承保業(yè)務(wù)帶來大的影響。”

    加大監(jiān)管力度

    另一方面，新《保險(xiǎn)法》增加了大量的監(jiān)督管理?xiàng)l文，處罰力度得以加大，使監(jiān)管更加行之有效，具體體現(xiàn)保險(xiǎn)公司股東和保險(xiǎn)業(yè)以外企業(yè)監(jiān)管的兩個(gè)方面；而舊《保險(xiǎn)法》則未對(duì)此作出規(guī)定。

    如新《保險(xiǎn)法》新增條款第139條規(guī)定，對(duì)償付能力不足的保險(xiǎn)公司，監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)將其列為重點(diǎn)監(jiān)管對(duì)象，并根據(jù)具體情況采取諸如責(zé)令增加資本金、辦理再保險(xiǎn)；限制業(yè)務(wù)范圍；限制向股東分紅；限制固定資產(chǎn)購(gòu)置或者經(jīng)營(yíng)費(fèi)用規(guī)模；限制資產(chǎn)運(yùn)用的形式、比例；限制董事、監(jiān)事、高管人員薪酬水平；限制商業(yè)性廣告等。

    而限制向股東分紅，包括暫停股東分紅、限制股東分紅水平等；保監(jiān)會(huì)認(rèn)為，在償付能力不足的情況下，如果董事、監(jiān)事及高管人員的薪酬水平過高，會(huì)使其償付能力狀況更加惡化；具體而言，既可以直接對(duì)薪酬的數(shù)額進(jìn)行限制，也可以要求薪酬水平不得超過某一比例。

    針對(duì)與保險(xiǎn)公司有業(yè)務(wù)往來的保險(xiǎn)業(yè)以外企業(yè)，新法也給予了保險(xiǎn)監(jiān)管部門實(shí)際的權(quán)利，對(duì)于有涉嫌同保險(xiǎn)公司從事違法行為的單位和個(gè)人可以采取查詢銀行賬戶、相關(guān)資料、必要時(shí)封存賬戶資料等手段。

    保險(xiǎn)公司高管人員也將因新《保險(xiǎn)法》的出臺(tái)面臨更嚴(yán)格的監(jiān)管。比如，在保險(xiǎn)公司破產(chǎn)清算后，高管人員只能拿到員工的平均工資，這一規(guī)定被視為金融業(yè)對(duì)高管監(jiān)管的一大創(chuàng)新。“此次國(guó)際金融危機(jī)中，華爾街一些破產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的高管，仍拿高薪的惡劣事件，將不會(huì)在中國(guó)保險(xiǎn)業(yè)上演。這個(gè)硬性規(guī)定，在國(guó)際金融監(jiān)管措施中屬于首創(chuàng)。”楊華柏說。

    “不可抗辯”條款適用于舊保單

    隨著新《保險(xiǎn)法》正式實(shí)施日期的日益臨近，目前最讓消費(fèi)者關(guān)心的莫過于新舊保單之間如何銜接，以及舊保單能否受新法保障等問題。近日，最高人民法院發(fā)布了《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)保險(xiǎn)法〉若干問題的解釋(一)》(下稱“司法解釋”)，稱新《保險(xiǎn)法》施行后成立的保險(xiǎn)合同發(fā)生的糾紛，適用新《保險(xiǎn)法》的規(guī)定。新《保險(xiǎn)法》施行前成立的保險(xiǎn)合同發(fā)生的糾紛，除本解釋另有規(guī)定外，適用當(dāng)時(shí)的法律規(guī)定；當(dāng)時(shí)的法律沒有規(guī)定的，參照適用新《保險(xiǎn)法》的有關(guān)規(guī)定。

    據(jù)介紹，將于今年10月1日實(shí)施的新《保險(xiǎn)法》進(jìn)行了迄今為止最大幅度的修改。在新法中新增的“不可抗辯”條款，是對(duì)保護(hù)消費(fèi)者利益的一次重要突破。具體來說，即投保人購(gòu)買重疾險(xiǎn)等保險(xiǎn)之前，故意隱瞞了自己的某些病情，按原條款，投保人日后出現(xiàn)重大疾病，保險(xiǎn)公司可以拒賠。但新《保險(xiǎn)法》實(shí)施后，如果投保人的這一重大疾病在兩年內(nèi)沒有發(fā)作，此后再發(fā)作，保險(xiǎn)公司必須給予理賠，但“保險(xiǎn)人可以在知道有解除事由之日起30日內(nèi)解除合同。”

    不過，關(guān)于該條款最終將如何實(shí)施，是否適用于舊保單，此前一直無有定論。而此次出臺(tái)的司法解釋則明確規(guī)定，“不可抗辯”條款同樣適用于舊保單。也就是說，從10月1日新《保險(xiǎn)法》施行當(dāng)日算起，只要舊保單超過兩年期限，保險(xiǎn)公司不得解除合同。

    同時(shí)，司法解釋還規(guī)定，保險(xiǎn)合同成立于新《保險(xiǎn)法》施行前，而保險(xiǎn)標(biāo)的轉(zhuǎn)讓、保險(xiǎn)事故、理賠、代位求償?shù)刃袨榛蚴录?，發(fā)生于新《保險(xiǎn)法》施行后的，適用新《保險(xiǎn)法》的規(guī)定。這也意味著二手車主可直接承繼原車主的權(quán)利義務(wù)，無須前往保險(xiǎn)公司辦理過戶手續(xù)，有效解決了在車險(xiǎn)理賠中二手車保單持有人和車輛所有人不一的問題，從根本上解決了過去因保險(xiǎn)標(biāo)的轉(zhuǎn)讓而引發(fā)的理賠糾紛。