樓市：成交量持續(xù)走低 “金九銀十”能否再現(xiàn)？

     隨著十一長(zhǎng)假的到來(lái)，傳統(tǒng)的樓市銷售旺季已開(kāi)始接近尾聲。連續(xù)三個(gè)月全國(guó)一線城市房地產(chǎn)成交量的持續(xù)走低更是讓人們對(duì)樓市“金九銀十”的說(shuō)法產(chǎn)生了疑問(wèn)。在房?jī)r(jià)不斷走高的情況下，市場(chǎng)觀望情緒加重；同時(shí)，隨著去庫(kù)存化接近尾聲，市場(chǎng)的供需矛盾也逐漸開(kāi)始顯露。雖然９月份公布的國(guó)房景氣指數(shù)１０個(gè)月來(lái)首次突破了１００點(diǎn)大關(guān)，但市場(chǎng)由熱轉(zhuǎn)冷的種種跡象還是讓人們對(duì)后期樓市的走向有所擔(dān)心。 　

    “金九”成色不足“銀十”面臨考驗(yàn)

    “正如天氣一樣，樓市經(jīng)歷了春暖、夏熱后，秋涼正步步逼近，這種癥候在一線城市尤為突出。”上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭在接受記者采訪時(shí)表示。７月，北京、上海、深圳、廣州四地商品住宅成交量首次出現(xiàn)集體下滑；８月繼續(xù)向下，深圳新建商品住宅成交量環(huán)比減少２９．７３％，二手住宅成交面積也環(huán)比下降２６．３８％；上海情況較深圳稍好，但７、８兩個(gè)月商品住宅下滑幅度依舊超過(guò)了１０％。根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)，９月的上半月商品房成交７０２６套，剔除經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房，商品房成交套數(shù)為６２２８套，與上月同期相比減少了２８３套，跌幅為４．３５％。

    實(shí)際上，全國(guó)也出現(xiàn)類似情況。今年以來(lái)，全國(guó)新建商品住宅成交量快速增長(zhǎng)，５至７月全國(guó)商品房的成交量分別為７０１９萬(wàn)平方米、９４６５萬(wàn)平方米、７６７４萬(wàn)平方米，７月成交量出現(xiàn)１９％的環(huán)比下滑。從區(qū)域分析，７月以來(lái)，華南、華東等本輪率先回暖的城市，成交皆出現(xiàn)了不同程度的下滑；只有中西部地區(qū)依然保持了較為強(qiáng)勁的勢(shì)頭。種種跡象表明，寄希望于９月樓市成交量再次創(chuàng)造４到６月份時(shí)的輝煌已無(wú)太大可能。

    “隨著十一長(zhǎng)假的到來(lái)，受此影響１０月的成交量很可能還會(huì)繼續(xù)下降。”北京我愛(ài)我家市場(chǎng)研究部研究員秦瑞表示，今年的長(zhǎng)假多達(dá)８天，人們往往會(huì)利用這段時(shí)間出行、旅游，買房則相應(yīng)的進(jìn)入淡季，這很可能會(huì)使原本就不被看好的１０月份成交量再打折扣。     

    庫(kù)存消化進(jìn)入尾聲　市場(chǎng)供需矛盾顯現(xiàn)

    早在８月底，業(yè)內(nèi)對(duì)于“金九銀十”的爭(zhēng)論就已經(jīng)不絕于耳。一種觀點(diǎn)認(rèn)為二季度火爆的樓市已經(jīng)透支了今年的需求，再加上不斷上漲的房?jī)r(jià)，成交量下降已成趨勢(shì)；另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為，雖然９、１０月間市場(chǎng)成交量很難恢復(fù)年中的勢(shì)頭，但與去年同期相比仍將會(huì)有大幅的提高，并不需要過(guò)分的悲觀。

    其實(shí)，所謂“金九銀十”的傳統(tǒng)在近幾年已經(jīng)表現(xiàn)得不太明顯。２００５年到２００７年的９、１０月份都沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)明顯的成交高峰，２００８年９、１０月份的成交量更是在樓市整體不景氣的情況下跌入低谷。今年“金九銀十”之所以再次為人關(guān)注與年內(nèi)樓市大開(kāi)大闔的走勢(shì)不無(wú)關(guān)系。

    楊紅旭指出，進(jìn)入三季度以來(lái)，重點(diǎn)城市成交量出現(xiàn)下滑，既有傳統(tǒng)淡季的因素，也和供應(yīng)緊張、部分開(kāi)發(fā)商捂盤有關(guān)，但最關(guān)鍵的原因是需求發(fā)生了變化。剛性需求者的購(gòu)房預(yù)算追不上房?jī)r(jià)上漲的速度，致使出現(xiàn)萎縮；投資投機(jī)需求依然旺盛，但在二套房貸政策嚴(yán)格后，貸款的首付門檻與利率成本明顯提高，部分投機(jī)客有所觀望。

    秦瑞則表示，前一階段的高成交量已經(jīng)基本將市場(chǎng)積累的庫(kù)存消化完畢，“今年賣出的多是２００８年之前的開(kāi)工項(xiàng)目，之后由于新開(kāi)工項(xiàng)目有限，市場(chǎng)勢(shì)必會(huì)面臨著新的供需矛盾，這對(duì)今后的成交量肯定會(huì)造成一定的影響。”

    光大證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家潘向東在接受記者采訪時(shí)也指出，今年４月到７月間的高成交量已經(jīng)完成了房地產(chǎn)市場(chǎng)的去庫(kù)存化，市場(chǎng)現(xiàn)在進(jìn)入了一個(gè)補(bǔ)庫(kù)存的時(shí)期，基于此來(lái)看８月份全國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，雖然總量有所增加，但相對(duì)于需求而言依舊不足。供需矛盾將導(dǎo)致成交量的下降，但對(duì)價(jià)格則是一個(gè)強(qiáng)有力的支撐。

    根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，１－８月，全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資２１１４７億元，同比增長(zhǎng)１４．７％，增幅比１－７月提高３．１個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期回落１４．４個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅完成投資１４８４８億元，同比增長(zhǎng)１０．９％，比１－７月提高２．７個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期回落２０．８?jìng)€(gè)百分點(diǎn)。 

    政策預(yù)期決定來(lái)年樓市

    “現(xiàn)在最應(yīng)該關(guān)心的是１１月之后的走勢(shì)．”對(duì)于后市秦瑞表示，由于今年政府出臺(tái)的一系列刺激房地產(chǎn)的優(yōu)惠政策大多將在年底到期，包括房貸優(yōu)惠、減免交易稅等政策的延續(xù)性肯定將成為市場(chǎng)最為關(guān)心的問(wèn)題。

    秦瑞認(rèn)為，如果明年國(guó)家的房地產(chǎn)政策發(fā)生變化，那么購(gòu)房者很有可能會(huì)在年內(nèi)優(yōu)惠政策的最后“有效期”之內(nèi)集中入市，從而抬高年底房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交量，而新一年的成交量則有可能隨著優(yōu)惠政策的到期而逐漸走低；如果優(yōu)惠政策明年繼續(xù)執(zhí)行，在貨幣政策不發(fā)生變化的前提下，房地產(chǎn)市場(chǎng)將保持穩(wěn)定上升的趨勢(shì)。“現(xiàn)在大量資金進(jìn)入樓市，如果實(shí)體經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)，也不排除資金大量流出，從而出現(xiàn)集中拋盤的情況，進(jìn)而導(dǎo)致明年樓市的量?jī)r(jià)齊跌。”

    對(duì)此潘向東表示，從目前的情況看，房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊是回報(bào)率最高的行業(yè)。由于明年很難延續(xù)像今年這么大規(guī)模的政府投資，在這種情況下，宏觀經(jīng)濟(jì)要保持一定的增長(zhǎng)速度，仍然要倚重房地產(chǎn)投資的持續(xù)提高。因此，“資金在短期內(nèi)從房地產(chǎn)流向其他行業(yè)的可能性不大，國(guó)家的房地產(chǎn)政策依舊會(huì)以鼓勵(lì)和推動(dòng)為主。”

    楊紅旭也表達(dá)了類似的觀點(diǎn)，他表示由于目前房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅已基本觸頂，而且國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的期望仍然較大，在政府投資增幅將出現(xiàn)下降的情況下，房地產(chǎn)投資和住宅消費(fèi)能夠持續(xù)增長(zhǎng)對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)有著重要的意義。