由量價齊升急轉(zhuǎn)為量價齊跌 樓市量變值得重視

　    國內(nèi)不少城市的房地產(chǎn)市場，正在出現(xiàn)由“量價齊升”轉(zhuǎn)為“量跌價漲”甚至“量價齊跌”。

　　樓市調(diào)整的量變

　　據(jù)數(shù)據(jù)監(jiān)測，福州、廈門和珠三角地區(qū)的“金九”銷售預(yù)期已經(jīng)落空。其中下降幅度最大的要數(shù)廣州，9月份，廣州樓市新建商品住宅數(shù)成交量僅有4600多套，比今年6月份8000多套的簽約量下降了42．17％。

　　樓市調(diào)整的量變，實際上從7月份已經(jīng)開始。7月，北京、上海、深圳、廣州4個一線城市成交量首次出現(xiàn)集體性的回落。8月份以來，國內(nèi)許多城市房地產(chǎn)市場成交量繼續(xù)下滑，而價格依然堅挺向上。據(jù)數(shù)據(jù)信息中心監(jiān)測顯示，“金九”月，北京、福州等部分重點城市甚至出現(xiàn)了“量價齊跌”的情況；受其監(jiān)測的30個重點城市中，“銀十”前景尚不明朗。

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹認(rèn)為，今年上半年國內(nèi)房地產(chǎn)市場的“漲情”表明，國家保增長的政策效應(yīng)明顯。

　　金地集團(tuán)董事長凌克表示，今年上半年，寬信貸和低利率的政策刺激，投資性需求釋放，導(dǎo)致國內(nèi)房價、地價互推上漲。下半年，隨著二套房貸政策全面收緊以及嚴(yán)打“捂盤”“囤地”等措施出臺，政策逐步由“寬松”轉(zhuǎn)為“中性”期。如果通脹步伐加快或銀行壞賬風(fēng)險加大，將直接導(dǎo)致政策迅速收緊，再次加大市場持幣觀望。

　　長期制度建設(shè)不足

　　秦虹說，受2007年底出臺的金融調(diào)控政策影響，2008年全國商品住宅銷量同比下降了20％，東部大城市同比降幅更達(dá)40％左右。盡管如此，2008年全國商品住宅銷量仍達(dá)6億平方米，比2007年之前的任何一年都要高。這表明，我國房地產(chǎn)市場經(jīng)過10多年的發(fā)展后，已進(jìn)入穩(wěn)定勻速的增長期。

　　“穩(wěn)定勻速發(fā)展的房地產(chǎn)市場需要有長期制度建設(shè)作為保障，但是，目前我國在房地產(chǎn)業(yè)的長期制度建設(shè)方面不足。”秦虹認(rèn)為。

　　秦虹、福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長王阿忠等專家認(rèn)為，維持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長期制度建設(shè)須包含的主要內(nèi)容為：完善住房保障制度，使低收入家庭免受市場波動的風(fēng)險；完善調(diào)控市場的經(jīng)濟(jì)手段；完善房地產(chǎn)金融制度，控制房地產(chǎn)投資風(fēng)險和建立成熟理性的房價定價機(jī)制等。

　　須建立成熟理性的定價機(jī)制

　　專家建議，為確保我國房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展，當(dāng)前應(yīng)亟待推進(jìn)長期制度建設(shè)。

　　首先，要對住房保障政策的制定實施提供有力的制度保證。目前，各地政府在加強(qiáng)住房保障制度建設(shè)的實踐中，缺乏立法保障存在許多弊端；其次，完善調(diào)控市場的經(jīng)濟(jì)手段，特別要改進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的稅收管理；第三，完善房地產(chǎn)金融制度，須從房地產(chǎn)投資金融創(chuàng)新做起。近年來，炒房等投機(jī)行為屢屢導(dǎo)致房價過快上漲，關(guān)鍵在于房地產(chǎn)投資缺少必要的投資金融品種；第四，建立成熟理性的房價定價機(jī)制。

　　破除樓市定價積弊，促進(jìn)樓市穩(wěn)定發(fā)展，須建立成熟理性的房價定價機(jī)制。房地產(chǎn)行政主管部門必須要對房價成本進(jìn)行科學(xué)合理的測算，作為市場定價的指導(dǎo)依據(jù)，加強(qiáng)房價定價監(jiān)督和管理。開發(fā)商在樓盤定價上必須要給后市留有余地，絕不能以追求暴利為目標(biāo)，而是依靠產(chǎn)品的多元化創(chuàng)新，能在價格和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)間達(dá)成一個平衡，以業(yè)態(tài)的多元化換取房價持續(xù)發(fā)展的空間。