南京公積金貸款收緊背后：前9月倒掛47億元

    據(jù)第一財(cái)經(jīng)日報(bào)報(bào)道，10月9日，南京市住房公積金管理中心召開媒體通氣會(huì)，正式公布收緊公積金貸款的一系列辦法。對所購房屋建筑面積為144平方米以上的，以及夫妻雙方任何一方曾經(jīng)辦理過公積金貸款，全部結(jié)清后二次申貸的，其貸款額度為可貸額度的50%，即從原來的30萬元降至15萬元。

    同時(shí)將個(gè)人還貸能力系數(shù)由0.45調(diào)整為0.3。所謂還貸能力系數(shù)，就是反映職工公積金貸款本金與職工當(dāng)月收入的占比情況。還貸能力系數(shù)的計(jì)算公式為：公積金最高可貸金額＝貸款職工公積金月繳存額/繳存比例×個(gè)人還貸能力系數(shù)×12個(gè)月×實(shí)際可貸年限（距離法定退休的年齡，不超過30年，男性的法定退休年齡為60歲、女性為55歲）。

    南京市住房公積金管理中心負(fù)責(zé)人稱，此項(xiàng)調(diào)整是為了促進(jìn)公積金事業(yè)科學(xué)發(fā)展和可持續(xù)發(fā)展。今年1~9月，南京全市歸集住房公積金50.69億元，同比增長16.64%。但今年以來由于南京住房銷售量大幅走高，公積金貸款量劇增。截至9月30日，今年已發(fā)放公積金貸款97.80億元，比去年同期增長224.49%。南京住房公積金個(gè)貸率(貸款余額/歸集余額)已達(dá)96.16%。目前每月資金缺口在10億元左右，如不進(jìn)行合理控制，極易出現(xiàn)提兌危機(jī)、貸款困難，從而引發(fā)社會(huì)穩(wěn)定問題。

    這是南京市使用公積金杠桿刺激住房消費(fèi)一年后首度收緊，也是房地產(chǎn)市場過熱、公積金放貸近乎失控、一次近乎衰竭性的自我調(diào)整。“實(shí)際上七八月份就在考慮拿方案了，一直想再看看，但到了9月份，96.16%住房公積金存貸率已經(jīng)出現(xiàn)流動(dòng)性困難，并且還以每周1個(gè)百分點(diǎn)的速度遞增。如果再不調(diào)整，要出大問題。”據(jù)接近南京市公積中心的一位人士說。

    2008年，南京市對公積金市場放了“兩把火”，2月18日，春節(jié)后一上班，南京市將公積金還貸能力系數(shù)由0.2上調(diào)到0.45。南京市民購房貸公積金個(gè)人可貸額度提高至20萬元。同時(shí)首次對“萬元樓盤”和“二次貸款”的限制性政策予以解禁。2008年11月，在房地產(chǎn)市場大面積“冰封”，各級(jí)地方政府出臺(tái)救市舉措時(shí)，南京市再次出手，個(gè)人住房公積金貸款最高額度大幅提高，個(gè)人最高可貸30萬元，即夫妻雙方可貸60萬元。在今年二季度以后房地產(chǎn)市場的燎原之勢中，寬松的貨幣政策下，公積金等低成本資金因?yàn)樘?ldquo;便宜”，只要符合條件的家庭都想把60萬的額度上限用足，于是公積金加商業(yè)貸款并行，助推市場一路走高。

    實(shí)際上，近來江蘇多個(gè)地方已經(jīng)出現(xiàn)公積金告急的情況，常州8月在市區(qū)范圍內(nèi)啟動(dòng)了“公轉(zhuǎn)商補(bǔ)息貸款”業(yè)務(wù)，“公轉(zhuǎn)商”即在住房公積金貸款資金緊張時(shí)，經(jīng)公積金中心審批同意，職工按批準(zhǔn)的額度和年限到指定銀行辦理“公轉(zhuǎn)商補(bǔ)息貸款”，由指定銀行向借款人發(fā)放商業(yè)性住房貸款，執(zhí)行商貸利率，兩者的月利息差由公積金中心逐月補(bǔ)貼給借款人。9月初，泰州市公積金中心公告稱公積金貸款需要按申請時(shí)間排隊(duì)辦理。宿遷市8月份取消“又提又貸”政策，同時(shí)主城公積金貸款實(shí)行輪候排隊(duì)制。鹽城出臺(tái)“公轉(zhuǎn)商”政策的同時(shí)還降低了貸款最高額度，將正常繳存住房公積金的雙職工申請公積金貸款的最高限額，由40萬元下調(diào)到30萬元，單職工貸款最高限額由30萬元調(diào)整為15萬元。

    在樓市成交持續(xù)下滑、市場處境微妙之際，南京市帶頭打響公積金政策收緊的第一槍，備受市場矚目。在公積金貸款被消耗殆盡時(shí)，記者了解到，江蘇各大銀行的商業(yè)貸款也在迭創(chuàng)新高。數(shù)據(jù)顯示，江蘇建行今年前八個(gè)月新增個(gè)人房貸已超過2007年全年百億的水平，而一個(gè)蘇州建行（單列，不在建行江蘇分行的統(tǒng)計(jì)報(bào)表內(nèi)）今年新增貸款的一半在房貸上，1~9月達(dá)到82.5億元；蘇州中行今年以來新增400億的貸款中，房貸也占到100億元?？h級(jí)市中，僅昆山建行房貸余額就逼近百億，無論增量還是存量都創(chuàng)造了歷史天量。