樓市銀十緣何開局平淡 供需雙方重陷僵持

    近期各地樓市動態(tài)顯示，以往為樓市旺季的“金九銀十”形勢不容樂觀：“金九”成交下挫，所謂“銀十”至今開局平淡，部分城市甚至延續(xù)了九月的下跌之勢。種種跡象顯示，樓市正面臨“微調”，市場各方博弈的僵持將繼續(xù)。

　　十月樓市平淡開局

　　國慶長假期間的交易情況，是判斷十月樓市走勢的“風向標”。據北京市房地產交易管理網的數據顯示，10月1日至7日，北京新房網上簽約量為1119套，比去年同期的2254套降約五成。

　　北京二手房成交情況也不理想。10月1日至7日，北京二手商品房成交量僅為140套，其中二手商品住宅成交136套。與2008年同期的146套相比，下降6.8%。比2007年同期下降46.9%。

　　上海“網上房地產”的交易數據則顯示，10月5日至7日，上海新房成交量日均500多套，遠低于9月日均800多套的水平。此外，據上海最大的二手房中介中原地產對旗下160余家門店的統(tǒng)計，“十一”長假期間，真正出手的客戶較少，與9月同期相比，二手房成交量下降約1成左右，部分門店今年黃金周期間甚至遭遇了罕見的“零成交”。在另一個一線城市深圳，為期五天的國慶房交會期間，僅有60個樓盤參展，新房成交共計506套，遠低于今年春季房交會991套的水平。

　　十月至今各地樓市的平淡開局是九月市場形勢的延續(xù)。中國指數研究院發(fā)布的統(tǒng)計數據顯示，9月，在30個重點城市中，約一半城市住宅成交面積環(huán)比下跌，總成交面積環(huán)比下跌約3.83%。上海、深圳等城市9月的二手房成交也出現明顯下跌。來自中原地產的數字顯示，9月該機構代理的上海長寧、盧灣、靜安、徐匯、黃浦等五區(qū)的二手房市場普遍表現出一定程度的萎縮，總體成交套數環(huán)比下降兩成左右。

　　成交下滑的背后：高房價面前供需雙方重陷僵持

　　不過，種種跡象顯示，開發(fā)商似乎不擔心眼下成交量的下滑。記者在國慶期間“2009上海房地產秋季展示會”上采訪發(fā)現，此次房展會未見“買房送家電送旅游”等促銷招數，且開發(fā)商給出的真正折扣優(yōu)惠也不多，有些還附加了相對“苛刻”的條件。比如，有個別樓盤打出一些現場優(yōu)惠大都在一萬元或“總房價的1%”以內，且前提是“國慶期間簽約”；有樓盤宣稱可打9.8折，但要符合“現場認購、三天內簽約、首付40%”等要求。在總計約220個樓盤中，近一半樓盤“只展不售”。一些售樓人員對看房者“不冷不熱”地介紹，具體開盤時間和銷售價格還沒有確定，目前只是作些“形象宣傳”。

　　不但如此，一些開發(fā)商還“逆市提價”。據上海房展會的主辦方介紹，此次參展樓盤均價在2萬元/平方米左右，大大高于去年國慶房展會1.2萬/平方米的均價。

　　高房價“嚇”住了不少看房人。一位上海市民在房展會上看中的樓盤位于外環(huán)線以外，但售價已高達15000元/平方米，這讓他“很失望”，無奈只好決定再等等看。深圳市民陳紅搖著頭說：“沒想到深圳的房子一夜之間高成這樣，市內的房子都是兩萬元以上起價，太瘋狂了。”搜房網在國慶期間進行的一項調查顯示，有67%的人在房展會上最關注的是“價格走勢”，而“折扣優(yōu)惠”和“其他”的關注度分別為23%和10%；有9%的人選擇在“1個月內”買房，而多達56%的人購房時間將在“6個月及以上”。市場重新陷入“僵持”。

    談“拐點”為時尚早“高房價”仍是購房者“心痛點”

　　其實，所謂的“金九銀十”之所以成為市場規(guī)律，是由于一般情況下秋季是開發(fā)商在年前通過銷售回籠資金的關鍵時期，期間開發(fā)商通常會加大推盤力度，并推出不少優(yōu)惠折扣。而對于購房者來說，價格優(yōu)惠、氣候宜人等都是買房的“利好”因素。在此情況下，九月十月往往成為樓市的熱銷期。

　　但是今年以來，房地產業(yè)經歷了超常規(guī)的“反彈”，自二季度起便迅速升溫，購房者的自住、改善和投資等各層次需求大量釋放，房價在短期內快速竄升。在上述情況下，成交量的回落、秋季樓市的平淡都屬意料之中。

　　而開發(fā)商在短期內便實現巨額銷售，萬科、保利等大開發(fā)商在上半年賺得盆滿缽滿，其半年的銷售額便已接近甚至超過去年全年的銷售水平。再加上寬松的信貸環(huán)境和暢通的股市融資渠道，開發(fā)商的資金流和財務狀況已今非昔比。既無外患，亦無內憂，開發(fā)商重新掌握博弈的主動權。正如一家開發(fā)商告訴記者，即使下半年一棟房子不賣，撐一兩年都沒有問題。也基于上述原因，不可對目前樓市的“微調”過度解讀而得出“拐點”的結論。

　　中國房地產業(yè)協會副會長朱中一則認為，出現局部市場出現波動是很正常的，幾個城市銷售量的下降是市場規(guī)律使然。與去年同期相比，國內城市成交量總體仍在大幅提升，價格也在企穩(wěn)，同時全國的房屋施工面積、房屋竣工面積等指標都在逐月提高，說明市場在回暖。開發(fā)投資、土地開發(fā)面積等指標雖然同比是下降的，但環(huán)比是上升的，“不能僅憑個別城市和個別指標的變動就說樓市已進入‘拐點’了”。

　　不少分析人士認為，目前房價的高位將阻礙部分城市樓市再度猛漲，但短期內看不到促使房價明顯下跌的因素。供需雙方的博弈在今年第四季度將繼續(xù)下去。