現(xiàn)在該怎么買房　民間投資客給你買樓支支招

    臨近10月房交會(huì)，杭州樓市的房?jī)r(jià)到了歷史最高點(diǎn)。多個(gè)樓盤和年初相比，房?jī)r(jià)漲幅高達(dá)50%。令人難以置信的是，房?jī)r(jià)高企，杭州樓市的成交量似乎也沒有明顯回落。金九銀十季節(jié)，樓市的日成交量依舊在200套左右。

　　今年剩下的3個(gè)月，杭州樓市究竟會(huì)怎么走？高昂的房?jī)r(jià)會(huì)否低頭？想買房的人此時(shí)該如何選房？選擇了一些大家關(guān)心的問(wèn)題，記者邀請(qǐng)了一些游走江湖多年的民間投資客，請(qǐng)他們和購(gòu)房者分享經(jīng)驗(yàn)。

　　第一問(wèn)：這撥行情還能持續(xù)多久

　　接下來(lái)房?jī)r(jià)走平的可能性大

　　小璇(房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士，首套房在城西新金都城市花園，第二套是青山湖的別墅)

　　10月份，杭州有30多個(gè)樓盤開盤，主要集中在濱江、余杭、拱墅及丁橋一帶。這樣的單月開盤量和前段時(shí)間的供應(yīng)緊縮相比有明顯放量跡象。另外，房?jī)r(jià)也的確到了一個(gè)歷史最高位。在這樣的房?jī)r(jià)高位下，我覺得進(jìn)一步上漲的動(dòng)力不大，畢竟買房的人看著這么高的價(jià)格有點(diǎn)猶豫。下跌？似乎也不像，畢竟成交量也沒有明顯下跌，找不出房?jī)r(jià)下跌的理由。如果政府不出臺(tái)進(jìn)一步的調(diào)控措施，我預(yù)計(jì)接下來(lái)的房?jī)r(jià)不會(huì)再像上半年一樣大幅上漲，但也不會(huì)下降，會(huì)有所持平。

　　房?jī)r(jià)下降的可能性很小，但可能會(huì)縮量

　　小華(房產(chǎn)公司老總，目前正將閑林金都雅苑的一套疊排換成城北一套公寓)

　　我覺得，房?jī)r(jià)下降只有兩個(gè)理由：一個(gè)是遭遇戰(zhàn)爭(zhēng)，二是金融危機(jī)。2009年的這撥樓市行情之猛烈出乎大家意料?，F(xiàn)在臨近年底，房?jī)r(jià)越漲越高，成交量卻沒有明顯下降的跡象，似乎比2007年的行情還要持久。加上今年還有信貸放量和通脹的預(yù)期存在，大筆的閑置資金都渴望進(jìn)入樓市，房?jī)r(jià)下降的可能性很小。

　　接下去，房?jī)r(jià)走平可能性較大，而一直沒有明顯縮量跡象的成交量可能會(huì)在接下去幾個(gè)月明顯下降，購(gòu)房者可能開始持幣觀望。

　　如果政府調(diào)控，房?jī)r(jià)很可能下跌

　　大老哥(民間專家)

　　從現(xiàn)在的樓市成交看，似乎還看不到行情收尾的明顯信號(hào)。但和歷史上每一撥樓市低谷出現(xiàn)的原因相似，如果此時(shí)有政府出臺(tái)調(diào)控政策，房?jī)r(jià)必跌無(wú)疑。反之，如果政府沒有調(diào)控政策出臺(tái)，在接下去一段時(shí)間里，樓市可能還會(huì)延續(xù)量縮價(jià)漲的態(tài)勢(shì)。

　　今年的這撥行情，勢(shì)頭非常迅猛。從目前看，成交量沒有真正下降，8月份商品房成交3845套，僅是5月份10072套的38%。原因是6~8月份3個(gè)月供應(yīng)量減少造成的，并不是由于購(gòu)買力減退而致。如果沒有政府調(diào)控，單憑市場(chǎng)的力量短期內(nèi)難已扭轉(zhuǎn)上升勢(shì)頭。

　　但眼下的火熱樓市，政府隨時(shí)可能會(huì)出臺(tái)調(diào)控政策。比如一直處于利息最低谷的今年會(huì)否加息，會(huì)否出臺(tái)其它調(diào)控樓市的措施比如取消稅費(fèi)優(yōu)惠、7折利率享受范圍的進(jìn)一步縮小等。一旦政策出臺(tái)，肯定會(huì)影響購(gòu)房者的心理，不排除樓市迅速降溫的可能。

　　第二問(wèn)：如果現(xiàn)在買房，該買什么房

　　現(xiàn)在買房就要追“大牌”

　　小璇

　　所謂的“大牌”房產(chǎn)，就是一線品牌公司的房產(chǎn)。如果放在年初剛剛回暖時(shí)購(gòu)房，可能什么房子都增值，因?yàn)榇笫斜尘跋?，雞犬升天并不稀奇。但放在房?jī)r(jià)最高位的現(xiàn)在，品牌公司的房子保值性強(qiáng)，升值潛力也要大一些。

　　很多人都說(shuō)，縱觀東南西北，杭州的房子似乎價(jià)格都很高了，這時(shí)候買什么房都有風(fēng)險(xiǎn)。但實(shí)際上，杭州好房子和差房子之間的差距正在拉開。市中心高檔住宅、品牌房產(chǎn)、排屋別墅、有風(fēng)景資源的房產(chǎn)這些稀缺產(chǎn)品尤其值得投資。如城西蔣村，擁有濕地概念的府苑新村目前成交價(jià)在1.8萬(wàn)元/平方米，而一般性住宅康樂(lè)新村的成交價(jià)格只不過(guò)在1.4萬(wàn)元/平方米左右。兩個(gè)小區(qū)成新度差不多，離市中心距離也差不多，這就是景觀資源的差價(jià)，而且差價(jià)會(huì)進(jìn)一步拉大。

　　國(guó)金證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家金巖石認(rèn)為，以今年1月1日的房?jī)r(jià)為基準(zhǔn)，5年內(nèi)各地房?jī)r(jià)至少翻一倍。在房?jī)r(jià)上漲的背景下，高檔住宅的上漲空間就更具想像力。

　　首次置業(yè)，可選近郊樓盤

　　小華

　　現(xiàn)在買房時(shí)機(jī)雖然沒有上半年好，但今年房?jī)r(jià)下跌的可能性很小，如果想現(xiàn)在買房，千萬(wàn)不要猶豫。

　　市中心房?jī)r(jià)漲得已經(jīng)夠高了，對(duì)于首次置業(yè)者而言，根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，可以選擇房?jī)r(jià)相對(duì)較低的近郊樓盤。比如萬(wàn)元左右房?jī)r(jià)的丁橋區(qū)域、新城北區(qū)域，1.2萬(wàn)元/平方米左右的錢江一橋周邊區(qū)域都值得關(guān)注。

　　另外，今年基本上是開發(fā)商在猛拉房?jī)r(jià)，購(gòu)房者也可選擇周邊房?jī)r(jià)還未跟上的二手房。如橋西區(qū)域，剛推出的南北西岸、風(fēng)景大院房?jī)r(jià)都已達(dá)到1.8萬(wàn)元/平方米，周邊二手次新房來(lái)不及跟漲，只有1.3萬(wàn)元/平方米。這類二手房值得淘淘。

　　淘一些低價(jià)房源

　　大老哥

　　現(xiàn)在買房，不是所有房子都可以買，可選擇一些價(jià)格漲幅較小、相對(duì)處于較低價(jià)位的房產(chǎn)。畢竟現(xiàn)在的市場(chǎng)，說(shuō)不定哪天政府一調(diào)控房?jī)r(jià)就可能下跌，還是需要防范風(fēng)險(xiǎn)。

　　買房可跟著政府規(guī)劃走，一些政府規(guī)劃不錯(cuò)、交通配套有待提高的區(qū)塊如運(yùn)河新城等相對(duì)房?jī)r(jià)較低但上漲空間較大。單價(jià)萬(wàn)元以下的一些區(qū)域都可以關(guān)注。

　　第三問(wèn)

　　現(xiàn)在可以換房嗎，換什么房

　　任何時(shí)候換房都可以

　　大老哥

　　不論處于房?jī)r(jià)上升期還是下降期，換房的風(fēng)險(xiǎn)都要比買房小。如果房?jī)r(jià)上升，賣掉一套房看似少賺了，但買進(jìn)一套房可以彌補(bǔ)這個(gè)賺頭。如果房?jī)r(jià)下跌，買進(jìn)一套房看似被套，但賣出一套房同樣可以減少損失。所以，任何時(shí)候換房都可以。

　　但是，換房也要防止換錯(cuò)。比如有人將市中心小面積的住宅賣掉，在風(fēng)景優(yōu)美的郊區(qū)換了一套大面積的公寓。過(guò)了兩年后才發(fā)現(xiàn)，配套太差，路太遠(yuǎn)，再回過(guò)來(lái)想買市中心的房子，卻發(fā)現(xiàn)已經(jīng)買不起了。所以，如果手中只有一套市中心住宅，最好不要賣，不如在郊區(qū)另外買一套。

　　上半年，房?jī)r(jià)猛漲，我建議朋友換房可以先買再賣，因?yàn)橘I入價(jià)低，賣出價(jià)高。有些人賣了房子，等一兩個(gè)月選好房打算買時(shí)，發(fā)現(xiàn)房子已漲了一二十萬(wàn)元，錯(cuò)失良機(jī)?，F(xiàn)在，房?jī)r(jià)大漲的可能性不大，我反而建議朋友換房先賣再買，可以從容一點(diǎn)，看準(zhǔn)房子再下單。

　　賣掉差的房，換進(jìn)好的房

　　小華

　　就像股票“換股”一樣，趁著房?jī)r(jià)高位，可以將手中原有的不滿意的房產(chǎn)高位出貨，換一個(gè)有發(fā)展前景的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)。即使房?jī)r(jià)將來(lái)回調(diào)，至少手中留的都是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，也是值得的。

　　沿馬路的、一樓的房子一般都是換股的目標(biāo)。上個(gè)月，我剛將閑林金都雅苑一套沿馬路的疊排賣掉，并買進(jìn)了城北風(fēng)雅樂(lè)府的一套公寓。疊排賣出的價(jià)格是1.2萬(wàn)元/平方米，由于沿馬路，太吵，我一直不太喜歡。

　　區(qū)域的調(diào)整也是換房的一種思路。城西是杭州的富人區(qū)，低密度的高檔住宅很有需求，而像閑林板塊，建的都是大眾化住宅，很需要配套而配套卻一直上不去，漲幅也很小，這里的房子前景不佳。可借機(jī)換到一些有前景的區(qū)域。

　　先賣房等房?jī)r(jià)下調(diào)后再買房

　　小偉(剛賣掉一套房正持幣待購(gòu))

　　觀察杭州樓市近幾年來(lái)的走勢(shì)，就會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)有趣的規(guī)律：每隔兩年左右，就有一個(gè)盤整期。盤整期內(nèi)，房?jī)r(jià)或停止上漲，或大幅下跌。購(gòu)房者和開發(fā)商有個(gè)博弈的過(guò)程，房?jī)r(jià)到了一定高位肯定要回調(diào)，只是回調(diào)的深度不同而已。

　　今年的樓市，由于通脹預(yù)期和制造業(yè)資金大幅流入的緣故，房?jī)r(jià)維持高位的時(shí)間可能比2007年要長(zhǎng)，估計(jì)到明年四五月份會(huì)有所下調(diào)。換房的人可以趁現(xiàn)在的高位將房子賣掉，等房?jī)r(jià)下跌時(shí)再?gòu)娜葙I進(jìn)。