改革中國房地產(chǎn)稅制的關(guān)鍵在于稅制結(jié)構(gòu)改革

   房地產(chǎn)作為國家的支柱產(chǎn)業(yè)，并關(guān)乎國計(jì)民生，中國房地產(chǎn)市場的大起大落，除了地方政府業(yè)績考核制度、財(cái)政分稅制度、土地制度等方面的制約因素、以及房地產(chǎn)市場形成時(shí)間較短，行業(yè)自身管理能力有限等因素以外，房地產(chǎn)稅制不成熟也是一個(gè)重要原因。

　　中國房地產(chǎn)稅制的不合理既有外部原因，也有房地產(chǎn)稅制設(shè)計(jì)不合理的內(nèi)在因素，中國房地產(chǎn)稅制不合理主要表現(xiàn)為稅收結(jié)構(gòu)不合理，稅種設(shè)置“輕保有”“重流轉(zhuǎn)”；稅費(fèi)設(shè)置繁雜、征稅范圍過窄；計(jì)稅依據(jù)、稅率設(shè)置不合理；重復(fù)納稅現(xiàn)象嚴(yán)重等。這些問題的解決，需要從中國國情出發(fā)積極進(jìn)行改革。

　　房地產(chǎn)的公共屬性決定了政府必須行使干預(yù)、管理和調(diào)控的職能，如果以“市場決定一切”為借口放棄調(diào)控，房地產(chǎn)的過度膨脹或者大幅波動(dòng)必將給社會(huì)帶來災(zāi)難性后果。

　　目前中國房地產(chǎn)稅收體制存在的一個(gè)突出的問題是稅制結(jié)構(gòu)不合理，首先，稅收結(jié)構(gòu)不夠合理，稅種設(shè)置“輕保有”、“重流轉(zhuǎn)”。中國房地產(chǎn)在開發(fā)流通階段分別設(shè)置了營業(yè)稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅等稅種，另外還有各種收費(fèi)。同時(shí)在房地產(chǎn)保有期間征收物業(yè)稅。中國這種典型的“重流轉(zhuǎn)、輕保有”的稅制模式造成了稅負(fù)不公平。其次稅費(fèi)設(shè)置較為繁雜、稅基范圍較為窄小、計(jì)稅依據(jù)的合理性不夠、稅率設(shè)計(jì)不夠合理，局部存在重復(fù)征稅問題，包括房產(chǎn)稅自身的重復(fù)、房地產(chǎn)租賃中的重復(fù)、契稅與印花稅的重復(fù)、營業(yè)稅自身的重復(fù)和土地增值稅與所得稅的重復(fù)。另外，以費(fèi)代稅，費(fèi)大于稅現(xiàn)象值得關(guān)注。

　　從國際比較角度看，中國當(dāng)前的房地產(chǎn)稅制堪稱世界上最繁雜的稅制體系之一，可以統(tǒng)計(jì)的稅就有12種之多。涉及房地產(chǎn)的收費(fèi)多達(dá)50項(xiàng)，稅費(fèi)已占到房地產(chǎn)價(jià)格的30%－40%。中國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制在房地產(chǎn)的各個(gè)環(huán)節(jié)存在著不同的相關(guān)稅種：一是持有土地、房屋應(yīng)繳納的稅收，；二是開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)過程中應(yīng)當(dāng)繳納的稅；三是房地產(chǎn)交易相關(guān)的稅，包括營業(yè)稅、契稅、印花稅和土地增值稅；四是所得稅。

　　如房地產(chǎn)企業(yè)繳付了土地出讓金，還要繳納綜合性的市政建設(shè)配套費(fèi)；征地費(fèi)與土地使用費(fèi)重疊；對(duì)土地轉(zhuǎn)讓收益重復(fù)計(jì)征；某些管理費(fèi)重復(fù)收取，部分收費(fèi)項(xiàng)目不合理等。以費(fèi)擠稅、費(fèi)大于稅現(xiàn)象導(dǎo)致了房地產(chǎn)的高成本和高價(jià)格，嚴(yán)重扭曲了房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，直接加重了消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)。同時(shí)，由于三者之間界限混淆，降低了稅收的嚴(yán)肅性、規(guī)范性，滋長了亂收費(fèi)的不良風(fēng)氣，也使得稅收的宏觀調(diào)控功能受到了限制和削弱。

　　稅制改革的目的并不是要加重稅賦，而是要將一些繁雜的稅費(fèi)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)范，用規(guī)范稅費(fèi)和建立長效機(jī)制的辦法來增加稅費(fèi)征收管理的透明度，這有利于監(jiān)督和降低房地產(chǎn)成本，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的繁榮和購買力的提高。因此，為了優(yōu)化房地產(chǎn)市場的稅制結(jié)構(gòu)和稅負(fù)水平，規(guī)范各種收費(fèi)，堅(jiān)持“明租、正稅、少費(fèi)”的原則，取消不合理收費(fèi)，建立規(guī)范的行政事業(yè)收費(fèi)制度，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、保有、流通環(huán)節(jié)的不同，完善多環(huán)節(jié)、多稅種的房地產(chǎn)稅收體系就成為推進(jìn)稅制改革的重要前提。