稅費政策是否延續(xù)存變數(shù) 京今年4萬套二手房受惠

     新浪房產(chǎn)訊 去年年底以來的二手房交易價格明顯回調(diào)，以及宏觀政策面的諸多支持等利好推升了今年1至9月北京二手房市場整體的火爆行情。伴隨著買賣雙方交易熱情的不斷升溫，二手房市場單月交易總量也屢創(chuàng)新高。截至目前，上半年網(wǎng)簽交易突破17萬套、過戶成交達到148646套的輝煌戰(zhàn)績已為全年二手房市場交易總量的歷史性突破奠定了堅實的基礎(chǔ)，我愛我家認為09年的北京二手房市場達到10年以來二手房年過戶交易總量的最高值（2007年全年過戶成交93905套）已經(jīng)成為不可爭議的現(xiàn)實；與此同時，交易總量的井噴也導致了交易價格的非理性上漲，自第二季度開始，二手房交易均價出現(xiàn)了明顯的上行走勢，不過年初剛性自住需求的集中釋放所帶來的后續(xù)需求不足加之部分業(yè)主的盲目提價所導致的觀望情緒的回潮等不利影響將迫使房價面臨再次回落的可能。再加上3季度來政府對于房地產(chǎn)交易政策的收緊以及以營業(yè)稅為主的現(xiàn)有優(yōu)惠政策的時間節(jié)點僅截止到今年年底，其未來動向的不確定性也給二手房市場平添了諸多變數(shù)。

　　2005年，政府開始在二手商品房市場開征營業(yè)稅，當時征收對象僅為不足2年轉(zhuǎn)讓的二手商品房。隨即2006年這一政策被調(diào)整為對于不足5年轉(zhuǎn)讓的二手商品房，按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅。08年年底為刺激房地產(chǎn)市場交易活躍，以營業(yè)稅為主的優(yōu)惠政策應(yīng)運而生，營業(yè)稅年限劃定標準由5年改為2年，同時不足2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收。營業(yè)稅年限的相應(yīng)調(diào)整加之契稅、印花稅等多項稅費調(diào)整的綜合累加作用對2009年二手房市場特別是二手商品房市場的活躍促進明顯。

　　通過我愛我家的數(shù)據(jù)顯示：近三年來二手商品房市場5年內(nèi)交易的二手商品房比例約為32.42%，2年以內(nèi)交易的二手商品房比例僅為2.29%。由此可見相比于2年以內(nèi)的二手商品房而言，房齡在3-5年年限間的二手商品房交易對于營業(yè)稅政策的調(diào)整更為敏感。以2009年北京二手房市場預計成交量178808套來看，假設(shè)二手商品房比例保持與前三季度(73.22%)不變，則全年大約有近4萬套成交二手商品房處于受政策調(diào)整的優(yōu)惠區(qū)間內(nèi)。

　　對于今年的營業(yè)稅優(yōu)惠政策的延續(xù)問題，我愛我家認為：政府實施營業(yè)稅的目的在于竭止炒房，政策通過加大對二手房市場上的稅收力度，控制售房者的獲利空間，進而通過市場的聯(lián)動效應(yīng)向一手放市場傳遞控制減少房地產(chǎn)市場投資投機的信號，從而實現(xiàn)降低北京房地產(chǎn)市場的交易價格。但是從近幾年的市場走勢來看，單單依靠交易環(huán)節(jié)的稅收調(diào)控并不能真正實現(xiàn)抑制房價上漲、控制投機的初衷。反而在政策出臺后的一段時間出現(xiàn)了市場成交低迷、業(yè)主惜售等現(xiàn)象。而且在實際交易環(huán)節(jié)中，業(yè)主為保證自身收益而降稅費轉(zhuǎn)嫁給購房者，間接造成了二手房市場交易價格明顯上升，供求矛盾進一步加大。

　　由于以營業(yè)稅為主的現(xiàn)有優(yōu)惠政策的時間節(jié)點僅截止到今年年底，若明年優(yōu)惠政策不能得以延續(xù)，則直接導致房齡在3-5年年限間的二手商品房交易量出現(xiàn)下滑。而且，交易稅費稅基的恢復也將會加大業(yè)主稅費繳納的額度。考慮到業(yè)主交易稅費轉(zhuǎn)嫁已成慣例，稅費政策的調(diào)整將會直接加大購房者的購房成本。