70多個重點城市供地計劃撂荒之謎

     盡管2009年的土地市場跌宕如一部無法預言的懸疑小說，但其中總有些橋段有著一成不變的乏味感。年年糾結(jié)于土地供應計劃數(shù)字的各城市國土部門則是這些橋段的主角。上半年節(jié)衣縮食，下半年突擊供應，土地年度計劃不達標——這幾乎已成定律。

　　今年同樣如此，某統(tǒng)計機構(gòu)負責人日前對本報記者表示，其對全國70多個重點城市的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至目前，有30多個城市住宅用地供應完成率不足50%。他認為，第四季度已至，又一波土地供應高峰即將到來。

　　某城市土地儲備中心人士亦對本報記者表示：“包括4個一線城市在內(nèi)的國內(nèi)大多數(shù)城市，今年依然無法完成土地年度供應計劃，這也預示著第四季度將出現(xiàn)集中供地。”

　　但今年的土地市場與去年又有不同。流拍與底價成交是去年的主基調(diào)，而“地王”和搶地則是今年的關鍵詞，看似迥然不同的市場表象下，卻為何面臨供地計劃不達標這一相同的窘境？

　　年度計劃大縮水

　　早在9月底，已有統(tǒng)計機構(gòu)注意到各城市土地供應面臨不達標的苗頭。

　　克而瑞（中國）研究中心發(fā)布的一份報告顯示，從各大城市2009年1～8月份實際完成的住宅用地供應量來看，六成以上城市住宅用地供地完成率不足50%。

　　幾個一線城市都遭遇了類似情況。

　　以北京為例，在北京市4月1日對外公布的2009年度供地計劃中，供地總量被確定為5700公頃，其中住宅用地面積為1300公頃。而據(jù)本報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，截至10月15日，北京今年推出的住宅用地總面積僅為654.4公頃，只是計劃供應量的一半。

　　更值得注意的是，根據(jù)北京市土地整理儲備中心網(wǎng)站信息，目前已經(jīng)沒有正在交易的住宅、商業(yè)用地。在“即將入市”的地塊資料中，也僅有4塊住宅用地，土地總面積約55萬平方米，包括遲遲沒有推出的朝陽公園和奧運南區(qū)地塊。

　　此外，根據(jù)克爾瑞（中國）研究中心的數(shù)據(jù)，廣州今年住宅用地供地計劃完成率為53.1%；深圳為51.39%；上海則僅為35%。

　　二三線城市同樣如此。

　　公開數(shù)據(jù)顯示，福州2009年度住宅供地面積為269.3公頃，福州市土地發(fā)展中心招商部相關人士對本報記者表示，截至10月中旬，福州市共出讓住宅用地約1200畝。若按此數(shù)字計算，福州今年的年度計劃量完成不足30%。但上述人士表示，“今年的年度計劃還沒有最后出來，我們還要繼續(xù)加大供地，具體數(shù)字正在報市里審批。”

　　廈門公布的年度供地計劃中，土地總面積為232.66公頃；杭州讀地手冊的數(shù)據(jù)顯示，今年杭州計劃出讓住宅類用地為144.8公頃。以上城市都面臨計劃難以完成的尷尬。

　　供地計劃亂相

　　“發(fā)生這樣的現(xiàn)象并不奇怪！”高策地產(chǎn)董事長李國平語氣肯定，“這充分證明了所謂土地市場火爆只是一個假象。那只是結(jié)構(gòu)性火爆，而不是全局的反映，無法證明土地市場已全面回暖。”

　　李國平認為許多城市盡管都無法完成年度計劃，但原因卻各不相同。

　　“對于一些城市，計劃也僅僅是計劃而已，先報上去拿到指標再說，他們不會考慮市場因素來做出判斷。”李國平說。

　　可以成為佐證的是，福州市土地發(fā)展中心招商部相關人士在接受記者采訪時表示“年度計劃沒有必要完成”。

　　另一個原因則主要針對一線城市而言，李國平表示，幾個一線城市土地一級開發(fā)動遷成本高，效率比較低，“這就導致了無地可供”。

　　金隅嘉業(yè)副總經(jīng)理何弢在接受本報記者專訪時也表達過類似觀點。他表示土地市場不同于樓市的一點在于其整理時間很長，集中供應一段后手中就沒有地了。

　　他還提及另外一種情況。土地市場比較熱，一級開發(fā)商不能保證拿到自己開發(fā)的土地，辛苦兩年卻顆粒無收。“他們也在有意識地控制節(jié)奏，不讓土地在市場這么熱的時候入市。”

　　克而瑞（中國）研究中心總監(jiān)陳嘯天則把各個城市分為“謹慎型”與“麻木型”。

　　“前者考慮到完成計劃的壓力，因而把目標定得比較低，但會不停修訂。而后者則完全不顧市場規(guī)律，將年初計劃做得很大。”

　　南京則屬于前者，該市今年普通商品房用地計劃為685公頃，但南京市國土資源局在8月下旬就宣布追加100公頃普通商品房用地計劃，以滿足市場需求。

　　這樣的城市也為數(shù)不少，記者在相關機構(gòu)了解到，有的城市分批次調(diào)整供地數(shù)字甚至超過了10次，而有的城市2009年供地計劃到10月份才對外公布。

　　年底突擊供地

　　“30%到50%的數(shù)字太難看了，所以對很多城市來說，年底將會有一個集中供地潮。”陳嘯天說，“但計劃要完成很難。”

　　但再難也是要爭取的，這與接下來的土地指標息息相關。比如北京市就明確提出，“對計劃執(zhí)行好的區(qū)縣在下一年度的土地儲備計劃的新增指標上給予傾斜，對于計劃執(zhí)行不好的區(qū)縣相應扣減指標”。

　　事實上，類似規(guī)定在全國多數(shù)城市都有體現(xiàn)。一個直接結(jié)果是，突擊供地的方式逐漸成為傳統(tǒng)。

　　一年以前，在105個納入土地監(jiān)測的主要城市中，完成供地計劃的不到三成。面對被縮減2009年度用地計劃的危險，全國主要城市紛紛在年底加快供地節(jié)奏。

　　而一年后，盡管截至目前最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計尚未出爐，但截至8月底的數(shù)據(jù)已經(jīng)顯示，這一“臨時抱佛腳”的舉動還將繼續(xù)。

　　按照多位受訪專家的分析邏輯，除去政策因素，突擊供地背后與市場的關聯(lián)度似乎并不明顯。地王給地方政府以信心，而這種信心卻沒有一個足夠堅實的平臺。

　　陳嘯天表示，地王的影響并沒有大家想像的那么大，它只反映出幾個成熟城市里“價差體系”的形成。“一些企業(yè)有能力去運作高端，為小眾服務，目前正在形成不同的選擇體系。”

　　但這種“非主流”的選擇體系卻在一定程度上誤導了市場的走向，陳嘯天認為一些城市盲目加大供地量就是這種誤導的結(jié)果。

　　除去一級開發(fā)難度大這一人所共知的制約因素，某些地方政府相關部門的不作為正逐漸成為開發(fā)商的標靶。尤其在地王頻出、眾口直指土地供應無序的狀況之下，一個權(quán)威、合理的土地供應計劃更被期待。

　　華遠集團總裁任志強此前接受媒體采訪時表示，如果國土部門加大土地供應，開發(fā)商就不會去囤地。SOHO中國董事長潘石屹也表示，如果國土部門能夠按照中國城市化進程的需要供應土地，房價就不會上漲20%、甚至30%。

　　首開集團一位人士對記者表示，供地計劃“規(guī)而不范”的狀況依舊，開發(fā)商始終無法了解土地市場的真實狀況，“那冷熱不均、忽冷忽熱的狀況會始終持續(xù)下去”。