拐點(diǎn)初現(xiàn)還是階段盤整——透視三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)

     新華網(wǎng)北京１０月２３日電題：拐點(diǎn)初現(xiàn)還是階段盤整——透視三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)

    記者 杜宇

    前三季度的房地產(chǎn)市場(chǎng)，可謂季季不同，如果要尋找一個(gè)關(guān)鍵詞來描述，一季度可用“回暖”，二季度可謂“井噴”，三季度，由于具有樓市風(fēng)向標(biāo)的部分一線城市銷售面積的下滑，是“拐點(diǎn)”初現(xiàn)還是階段盤整，成為人們熱議的話題。

    銷售增速略有趨緩

    數(shù)據(jù)顯示，三季度商品房和住宅的銷售面積分別為２４２６２萬平方米和２２１７４萬平方米，較第二季度增長(zhǎng)４．７％和６．４％；銷售額分別為１０２２１億元和１１７３２億元，較第二季度分別增長(zhǎng)６．０％和９．４％。

    第三季度，無論是銷售面積還是銷售額，全國商品房和商品住宅延續(xù)了今年以來的增長(zhǎng)勢(shì)頭。

    中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一說：“這表明商品房和住宅市場(chǎng)銷售在第三季度仍處于上行通道，但增速略有趨緩。”

    具體到不同區(qū)域，第三季度特別是９月份，北京、上海、福建、浙江等東部地區(qū)的銷售面積環(huán)比有所下降。

    據(jù)朱中一介紹，東部地區(qū)商品房銷售面積三季度比二季度下降０．５％，其中廣東省、北京、上海的降幅分別為７．６％、１１．４％、８．１％。具體到不同月份，上海和北京９月的商品房銷售面積分別比上月下降３２．５％和１．３％，銷售額分別比上月下降３２．０％和１．９％，浙江、福建的商品房銷售面積和銷售額在８月和９月均環(huán)比下降。

    與此同時(shí)，盡管房屋銷售價(jià)格指數(shù)仍環(huán)比增長(zhǎng)，但三季度增速趨緩。其中８月環(huán)比漲幅與７月持平，９月環(huán)比漲幅比８月縮小０．２個(gè)百分點(diǎn)，是今年以來漲幅首次下降。

    房?jī)r(jià)增速過快等多重因素推動(dòng)

    為什么東部一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)這些新變化呢？接受記者采訪的專家認(rèn)為，房?jī)r(jià)增速過快是其中一個(gè)重要原因。

    據(jù)了解，深圳９月的住宅成交均價(jià)超過２００００元／平方米，高于歷史最高水平，北京、上海等地的成交均價(jià)也在近期達(dá)到或超過歷史最高水平。

    部分城市新增供應(yīng)不足也是造成交易量下滑的因素。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，今年前三季度，北京的住宅新批準(zhǔn)上市量較去年同期下降４１．６％，深圳、上海、杭州等地較去年同期小幅增長(zhǎng)５％－１０％，但由于同期成交量同比增長(zhǎng)超過１倍，因此主要城市可售量大幅下降，杭州、上海、深圳的當(dāng)前可售量?jī)H能滿足２－６個(gè)月的正常銷售。

    與此同時(shí)，三季度以來，央行、銀監(jiān)會(huì)等部門紛紛多次強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格執(zhí)行去年頒布的“二套房貸”政策，這對(duì)交易量也產(chǎn)生影響。

    朱中一說：“一方面降低了之前部分投資投機(jī)性需求以改善性需求名義獲得貸款政策優(yōu)惠的可能，另一方面也引發(fā)了自住和改善性需求對(duì)于未來貨幣從緊政策可能帶來市場(chǎng)再次調(diào)整的預(yù)期，延緩了需求的正常釋放。”

    另外，專家們認(rèn)為，三季度交易量下滑也是二季度需求集中釋放后趨于平穩(wěn)的正常表現(xiàn)。

    而推動(dòng)此輪房?jī)r(jià)上漲的因素也有很多。國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員廖英敏說：“需求大，特別是二季度外來購房量大和投機(jī)比例上升，投資者認(rèn)為土地緊缺，還有上漲空間，推動(dòng)了資產(chǎn)價(jià)格上漲，另外貨幣流動(dòng)性過剩，人們認(rèn)為買房可以保值增值。與此同時(shí)，這些城市也存在新開盤量減少，開發(fā)商由于資金回收快，不急于促銷，捂盤等引起住宅供應(yīng)量不足。”

    部分城市單項(xiàng)數(shù)據(jù)變化難以支撐“拐點(diǎn)”論

    從量?jī)r(jià)齊升到量跌價(jià)升，具有樓市風(fēng)向標(biāo)的一線城市的新變化，是否意味著“拐點(diǎn)”的出現(xiàn)呢？

    朱中一表示，就全國來說，今年第三季度，不管是同比還是與第二季度環(huán)比，銷售量都是增長(zhǎng)的。東部部分城市銷售量下降，但應(yīng)該看到三季度成交量較去年同期仍然增長(zhǎng)顯著。部分城市的單項(xiàng)數(shù)據(jù)變化不足以支撐市場(chǎng)“拐點(diǎn)”的說法，多數(shù)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)還是向上的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

    數(shù)據(jù)顯示，中部和西部地區(qū)９月的商品房銷售面積和銷售額仍環(huán)比增長(zhǎng)，三季度亦高于二季度。

    廖英敏說：“目前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的變化，我認(rèn)為是按照市場(chǎng)規(guī)律的自我調(diào)整，價(jià)格上漲過快，回落也是正常的。從土地等先行指標(biāo)來看，也不能反映出來是‘拐點(diǎn)’。”

    朱中一認(rèn)為目前東部的一些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)處于一個(gè)盤整期。他說：“這個(gè)時(shí)期要總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，夯實(shí)基礎(chǔ)。面對(duì)這種情況，各地政府因地制宜，該調(diào)整的要進(jìn)行調(diào)整。比如有的城市原來放寬了二手房貸政策，該嚴(yán)格執(zhí)行的就要嚴(yán)格執(zhí)行這一政策。”

    四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售將會(huì)有何表現(xiàn)，廖英敏認(rèn)為，四季度交易量會(huì)比較平穩(wěn)。她說：“預(yù)計(jì)比６月份最高位來看要有所回落，但同比還會(huì)增長(zhǎng)。另外，房?jī)r(jià)同比漲幅放緩，月環(huán)比回落。至于回落多少，還不好判斷。”

    朱中一表示，目前經(jīng)濟(jì)回升的基礎(chǔ)尚需繼續(xù)鞏固，房地產(chǎn)市場(chǎng)地區(qū)差異比較大，因此各地應(yīng)該因地制宜。另外，從政策層面看，優(yōu)惠政策到年底是否還執(zhí)行還是個(gè)未知數(shù)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，住房政策要完善，住房保障力度要加大；同時(shí)，他建議考慮盡快制定房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策。