第三季度投資力度加大 七成房企現(xiàn)金流收緊

    由于銷售回款增加，已披露三季報(bào)的房企經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流較年初大幅增長(zhǎng)。不過(guò)，從單季度看，扣除不可比因素后，51家房企第三季度經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)糁倒灿?jì)48.77億元，較二季度的241.30億元環(huán)比下降79.8%，其中近七成公司現(xiàn)金流量有所收緊。

    業(yè)內(nèi)人士指出，三季度開始，房企土地購(gòu)置和新開工項(xiàng)目投入增加，是導(dǎo)致現(xiàn)金流出現(xiàn)下降的主要因素。目前，貨幣環(huán)境相對(duì)寬松，房企盈利能力在穩(wěn)步提高，但開發(fā)商仍需要加強(qiáng)存貨及資金運(yùn)作效率，在土地儲(chǔ)備和銷售之間保持動(dòng)態(tài)平衡，降低未來(lái)可能存在的資金壓力。

    財(cái)務(wù)整體穩(wěn)健

    前三季度樓市銷量增加帶動(dòng)地產(chǎn)商現(xiàn)金流增長(zhǎng)。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至10月27日，51家房企前三季度經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量?jī)糁颠_(dá)到369.86億元，而去年同期僅為-258.12億元。其中，共有39家房企經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流同比實(shí)現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，占比達(dá)到76.47%。較年初相比，有40家房企經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)糁祵?shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，其中29家由負(fù)轉(zhuǎn)正，資金鏈較年初整體有了較大改善。

    但值得注意的是，從環(huán)比角度觀察，51家房企中共有34家經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流出現(xiàn)下降，占比達(dá)到68%，其中16家公司第三季度現(xiàn)金流轉(zhuǎn)為負(fù)值。

    業(yè)內(nèi)人士指出，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速回暖帶動(dòng)了地產(chǎn)商投資力度，新開工水平逐漸回升。在建項(xiàng)目不斷加大投入是三季度房企現(xiàn)金流出現(xiàn)下滑的主要原因。同時(shí)，全國(guó)市場(chǎng)成交量環(huán)比增長(zhǎng)放緩，部分城市出現(xiàn)環(huán)比縮量，也是導(dǎo)致現(xiàn)金流出現(xiàn)下降的原因之一。

    不過(guò)，前三季度房地產(chǎn)上市公司整體仍然保持了比較穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況。數(shù)據(jù)顯示，51家房企前三季度共持有貨幣資金1070.21億元，較年初的572.96億元增長(zhǎng)86.79%，這也為房企繼續(xù)補(bǔ)充項(xiàng)目?jī)?chǔ)備提供了有力支持。51家房企平均資產(chǎn)負(fù)債率62.36%，較去年同期下降2.23個(gè)百分點(diǎn)，整體資產(chǎn)結(jié)構(gòu)仍保持穩(wěn)定。

    存貨周轉(zhuǎn)待提升

    三季報(bào)統(tǒng)計(jì)顯示，房企存貨周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率同比有所下降。其中，前三季度房企平均存貨周轉(zhuǎn)率僅為0.24次，而去年同期為0.40次。平均總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.18次，而去年同期為0.22次。

    專家認(rèn)為，今年以來(lái)市場(chǎng)回暖導(dǎo)致房地產(chǎn)可售存量迅速消化，三季度市場(chǎng)可售存量資源降至近年以來(lái)的低點(diǎn)。因此，目前開發(fā)商普遍面臨補(bǔ)庫(kù)存的壓力，這可能導(dǎo)致存貨周轉(zhuǎn)速度的放慢。但是隨著拿地成本不斷升高，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)空間正在被壓縮。在存貨周轉(zhuǎn)放緩的背景下，一旦房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌，房企的資金壓力將隨之而來(lái)。

    分析人士指出，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率出現(xiàn)不同程度的下降，表明企業(yè)的資產(chǎn)運(yùn)用效率還有待進(jìn)一步提高。房地產(chǎn)上市公司應(yīng)該在土地儲(chǔ)備和動(dòng)態(tài)銷售之間保持相對(duì)平衡的關(guān)系，以減少未來(lái)可能存在的資金鏈風(fēng)險(xiǎn)。

    另外，開發(fā)商的毛利率仍維持在較好的水平。Wind數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，可比49家房企平均銷售毛利率為34.01%，較去年同期下降了5.46個(gè)百分點(diǎn)。但是從單季度看，第三季度房企平均銷售毛利率達(dá)到34.31%，環(huán)比二季度提高了1.23個(gè)百分點(diǎn)。