謝國(guó)忠:紐約寫字樓價(jià)只及浦東1/2 但收入是滬7倍

    “美國(guó)紐約洲的寫字樓價(jià)格，現(xiàn)在只有上海浦東區(qū)寫字樓價(jià)格的一半，而人均工資卻是上海的七倍。“獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠告訴理財(cái)周報(bào)記者。

    10月25日，美國(guó)最大商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)融資公司Capmark集團(tuán)申請(qǐng)破產(chǎn)保護(hù)，就在同一周，美國(guó)金融管理局再關(guān)閉七家銀行，至此美國(guó)今年倒閉銀行數(shù)量已增至106家，為近20年來(lái)的最高水平。鋪天蓋地的破產(chǎn)倒閉潮，加劇了投資者對(duì)于美國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)和金融行業(yè)的擔(dān)憂，次日美股先升后跌，道指朝早反彈上10000點(diǎn)上方，但橫行一段短時(shí)間，道指急轉(zhuǎn)直下，插水近200點(diǎn)至9860點(diǎn)水準(zhǔn)才喘定，其后在低位徘徊至收市。

    Capmark集團(tuán)申請(qǐng)破產(chǎn)保護(hù)究竟意味著什么?美國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)危機(jī)是否有可能引發(fā)下一場(chǎng)“金融危機(jī)“?

    Capmark的財(cái)務(wù)狀況

    為何如此糟糕

    擁有201億美元資產(chǎn)，但負(fù)債卻高達(dá)210億美元，Capmark集團(tuán)背著一個(gè)“負(fù)資產(chǎn)“的殼。

    據(jù)了解，該集團(tuán)的業(yè)務(wù)遍布全球，是面向美國(guó)寫字樓、購(gòu)物中心、酒店和其他商業(yè)房地產(chǎn)投資者和開發(fā)商的最大的放貸機(jī)構(gòu)之一，其前身是美國(guó)信貸機(jī)構(gòu)GMAC旗下的商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)部門，隨后在2006年由高盛、五英里資本公司和美國(guó)最大的私募基金KKR以15億美元合組買下。

    “美國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的困境嚴(yán)重地限制了Capmark集團(tuán)的資本可用性，對(duì)公司全部核心業(yè)務(wù)造成負(fù)面影響。“該集團(tuán)董事長(zhǎng)兼總裁JayLevine表示。

    自2007年底美國(guó)經(jīng)濟(jì)衰退以來(lái)，企業(yè)裁員減少了對(duì)寫字樓的需求，導(dǎo)致購(gòu)物中心和寫字樓無(wú)人問津。對(duì)此，謝國(guó)忠表示:“商業(yè)房地產(chǎn)危機(jī)還源于美國(guó)政府信貸政策的寬松，銀行信貸利率降低，而供給和需求卻不相匹配，從而導(dǎo)致商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格越來(lái)越低。“

    不動(dòng)產(chǎn)研究公司Reis7月公布的報(bào)告顯示，美國(guó)寫字樓市場(chǎng)閑置率在第二季高達(dá)15.9%，為四年來(lái)最高，而租金的降幅則是七年來(lái)最大。

    閑置率攀升和租金大跌的直接后果，就是擁有寫字樓的房地產(chǎn)商無(wú)法再向Capmark集團(tuán)這樣的融資機(jī)構(gòu)“再融資“，Capmark集團(tuán)大量的貸款收不回來(lái)。

    嘉邁集團(tuán)發(fā)布的最新季度報(bào)告透露，截至今年6月份，總價(jià)值241億美元的證券化抵押貸款投資組合中，約有40億美元貸款逾期超過60天，違約比例高達(dá)去年的3倍。Capmark9第二財(cái)季虧損數(shù)額高達(dá)16.2億美元。據(jù)統(tǒng)計(jì)，Capmark目前負(fù)債已超3600億美元。截至6月30日為止，該公司股東所持有的負(fù)資產(chǎn)為11.4億美元。

    中小銀行難逃倒閉噩運(yùn)

    商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)低迷帶來(lái)的是美國(guó)中小銀行狂熱的倒閉潮。造成中小銀行大規(guī)模倒閉的主要原因在于，商業(yè)房地產(chǎn)貸款在這些銀行中占據(jù)信貸總量的半數(shù)以上，而這些貸款中的80%是不良資產(chǎn)。

    與大型銀行不同，小銀行的主要業(yè)務(wù)就是與當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)相關(guān)的商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，如果寫字樓或購(gòu)物中心“還不上錢“，就將造成這些銀行的壞賬增加。

    據(jù)路透社報(bào)道，在證券研究機(jī)構(gòu)Fox-PittKelton最近調(diào)查的近60家銀行中，平均23%的貸款去向?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)，有的銀行商業(yè)地產(chǎn)放款比重更是高達(dá)57%。房地產(chǎn)市場(chǎng)咨詢公司表示，商業(yè)房地產(chǎn)貸款違約持續(xù)增加，預(yù)計(jì)2010年第四季度房貸違約額有機(jī)會(huì)上升至1700億美元。

   引發(fā)下一場(chǎng)“金融危機(jī)“?

    北京時(shí)間10月29日晚，美國(guó)商務(wù)部報(bào)告第三季度GDP增長(zhǎng)3.5%，為連續(xù)四個(gè)季度下滑后首次增長(zhǎng)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于經(jīng)濟(jì)學(xué)家3.3%的預(yù)測(cè)。

    然而持續(xù)低迷的商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，依然令投資者擔(dān)憂。美國(guó)第三季度的商業(yè)投資年率數(shù)字環(huán)比下降了2.5%。第二季度的商業(yè)投資銳減39.2%，為歷史最大跌幅。商業(yè)固定資產(chǎn)投資減少直接將美國(guó)第三季度GDP數(shù)字拉低了0.2個(gè)百分點(diǎn)。最新報(bào)告也指出，經(jīng)濟(jì)中最薄弱的環(huán)節(jié)是商業(yè)房地產(chǎn)，中小銀行連連倒閉，商業(yè)房地產(chǎn)的貸款需求十分低迷。

    因此，分析人士提醒市場(chǎng)不應(yīng)過于樂觀，商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)就像一顆不定時(shí)炸彈，隨時(shí)會(huì)爆發(fā)。對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)危機(jī)是否有可能引發(fā)下一場(chǎng)金融危機(jī)，謝國(guó)忠對(duì)理財(cái)周報(bào)記者表示:“商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的問題雖然引發(fā)美國(guó)100多家銀行倒閉，但這些銀行規(guī)模都比較小，出現(xiàn)問題的大銀行，美國(guó)政府都出手救援了，總體來(lái)說(shuō)對(duì)美國(guó)經(jīng)濟(jì)影響不會(huì)很大。”

    中小銀行難逃倒閉噩運(yùn)

    商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)低迷帶來(lái)的是美國(guó)中小銀行狂熱的倒閉潮。造成中小銀行大規(guī)模倒閉的主要原因在于，商業(yè)房地產(chǎn)貸款在這些銀行中占據(jù)信貸總量的半數(shù)以上，而這些貸款中的80%是不良資產(chǎn)。

    與大型銀行不同，小銀行的主要業(yè)務(wù)就是與當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)相關(guān)的商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，如果寫字樓或購(gòu)物中心“還不上錢“，就將造成這些銀行的壞賬增加。

    據(jù)路透社報(bào)道，在證券研究機(jī)構(gòu)Fox-PittKelton最近調(diào)查的近60家銀行中，平均23%的貸款去向?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)，有的銀行商業(yè)地產(chǎn)放款比重更是高達(dá)57%。房地產(chǎn)市場(chǎng)咨詢公司表示，商業(yè)房地產(chǎn)貸款違約持續(xù)增加，預(yù)計(jì)2010年第四季度房貸違約額有機(jī)會(huì)上升至1700億美元。

    引發(fā)下一場(chǎng)“金融危機(jī)“?

    北京時(shí)間10月29日晚，美國(guó)商務(wù)部報(bào)告第三季度GDP增長(zhǎng)3.5%，為連續(xù)四個(gè)季度下滑后首次增長(zhǎng)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于經(jīng)濟(jì)學(xué)家3.3%的預(yù)測(cè)。

    然而持續(xù)低迷的商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，依然令投資者擔(dān)憂。美國(guó)第三季度的商業(yè)投資年率數(shù)字環(huán)比下降了2.5%。第二季度的商業(yè)投資銳減39.2%，為歷史最大跌幅。商業(yè)固定資產(chǎn)投資減少直接將美國(guó)第三季度GDP數(shù)字拉低了0.2個(gè)百分點(diǎn)。最新報(bào)告也指出，經(jīng)濟(jì)中最薄弱的環(huán)節(jié)是商業(yè)房地產(chǎn)，中小銀行連連倒閉，商業(yè)房地產(chǎn)的貸款需求十分低迷。

    因此，分析人士提醒市場(chǎng)不應(yīng)過于樂觀，商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)就像一顆不定時(shí)炸彈，隨時(shí)會(huì)爆發(fā)。對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)危機(jī)是否有可能引發(fā)下一場(chǎng)金融危機(jī)，謝國(guó)忠對(duì)理財(cái)周報(bào)記者表示:“商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的問題雖然引發(fā)美國(guó)100多家銀行倒閉，但這些銀行規(guī)模都比較小，出現(xiàn)問題的大銀行，美國(guó)政府都出手救援了，總體來(lái)說(shuō)對(duì)美國(guó)經(jīng)濟(jì)影響不會(huì)很大。”