業(yè)內(nèi)：經(jīng)濟(jì)基本面回升 樓市救市政策轉(zhuǎn)向仍過早

    近年關(guān)，各項(xiàng)或明或暗的“救市政策”，進(jìn)入倒計(jì)時(shí)，是壽終正寢還是繼續(xù)存在，成了一個(gè)充滿爭議的話題。事實(shí)上，回首此輪政策的出臺(tái)背景、調(diào)控的目標(biāo)、以及完成情況這三個(gè)方面，再結(jié)合轉(zhuǎn)向的必要性和迫切性，調(diào)控政策是否轉(zhuǎn)向，立等看見：

　　一、此輪調(diào)控的背景，原因

　　之所以重提此輪調(diào)控的背景，完全是為了重申調(diào)控目標(biāo)，再結(jié)合調(diào)控目標(biāo)在當(dāng)下完成的情況，推測出救市政策的準(zhǔn)確“死亡時(shí)間”，從而為大、小決策提供依據(jù)。　這輪擴(kuò)張性的調(diào)控，或者說是鼓勵(lì)消費(fèi)型的調(diào)控，是處在一個(gè)樓市泡沫的頂峰時(shí)期，處在一個(gè)內(nèi)憂外患時(shí)期(全球性金融危機(jī))，處在一個(gè)經(jīng)濟(jì)是“硬著陸”還是“軟著陸”的特殊時(shí)期(樓市泡沫)。因此才有了2008年的一系列組合拳：

　　1月7日國務(wù)院下發(fā)《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，對(duì)閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價(jià)。2月央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布了《經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款管理辦法》，3月住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)廉租住房質(zhì)量管理的通知》?！∵@是典型的收緊型政策，旨在通過土地、貨幣等政策來促進(jìn)樓市自身的調(diào)整。

　　而從下半年起，地產(chǎn)業(yè)連續(xù)5年的宏觀調(diào)控結(jié)束：9月16日、10月9日、10月30日、11月26日、12月23日五次降息。10月22日財(cái)政部、國稅總局宣布降低住房交易稅費(fèi)，地方政府可制定鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策，央行宣布首套住房貸款利率下限可打七折，最低首付比例降為20%。12月21日《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》出臺(tái)，減免營業(yè)稅，放松二套房貸。從這里開始，調(diào)控基調(diào)猛然掉頭，轉(zhuǎn)而實(shí)行擴(kuò)張性調(diào)控政策，這是典型的、隱形的救市。

　　二、調(diào)控目標(biāo)完成的情況如何？

　　一定要注意的是，調(diào)控政策市否轉(zhuǎn)向，看的是整體經(jīng)濟(jì)基本面，而不單單是樓市或者股市，抑或車市，雖然這“三市”都在經(jīng)濟(jì)中占據(jù)著無可代替的單位，但并不代表是“全部”、是整體。就業(yè)、投資增長、消費(fèi)、CPI、PPI等等綜合因素，才是政策大轉(zhuǎn)向與否的關(guān)鍵。因?yàn)椋鳛樽罡邲Q策者，必須考慮整體經(jīng)濟(jì)基本面的回復(fù)情況，再大的局部也只能是“部分”。因此，只要整體經(jīng)濟(jì)基本面沒有恢復(fù)到滿意狀態(tài)，調(diào)控政策就只能是在做修正，類似“二房收緊”、信貸量放緩等，轉(zhuǎn)向時(shí)機(jī)還欠火候。

　　另外，看一下幾方面的事實(shí)：

　　第一是經(jīng)濟(jì)增速持續(xù)回升，經(jīng)濟(jì)主體信心加強(qiáng)。初步預(yù)計(jì)，三季度我國GDP保持持續(xù)增長，增長速度要好于前兩季度。三季度規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長12.4%，增速比一季度和二季度分別提高7.3和3.3個(gè)百分點(diǎn)。其中重工業(yè)增速超過輕工業(yè)的差距在擴(kuò)大，預(yù)示著經(jīng)濟(jì)增長速度將進(jìn)一步提升，但仍然有很長的路要走。

　　第二是國內(nèi)需求穩(wěn)步走高，出口持續(xù)改善。三季度固定資產(chǎn)投資同比增長33.2%，如果剔除投資品價(jià)格持續(xù)下降的影響，實(shí)際增長高達(dá)41.4%，成為拉動(dòng)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增長的主導(dǎo)因素。從消費(fèi)來看，三季度社會(huì)消費(fèi)品零售總額實(shí)際增長17%，比去年同期加快了2.9個(gè)百分點(diǎn)。投資增速一頭獨(dú)大，消費(fèi)恢復(fù)來日方長，“三駕馬車”依然不能形成合力。(消費(fèi)、出口、投資稱之為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的“三駕馬車”)

　　第三是房地產(chǎn)等支柱產(chǎn)業(yè)回暖迅速，房地產(chǎn)投資和交易快速攀升。初步統(tǒng)計(jì)，三季度房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速為27%，前三季度新增1.06萬億個(gè)人消費(fèi)貸款中，有接近80%是住房貸款。前三季度，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資25050億元，同比增長17.7%，增幅比1-8月提高3.0個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期回落8.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅完成投資17582億元，同比增長13.4%，比1-8月提高2.5個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期回落15.3個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為70.2%。

　　相比前兩季度，房地產(chǎn)投資在第三季度，出現(xiàn)了強(qiáng)勁的復(fù)蘇跡象，但房地產(chǎn)是一個(gè)周期性長的行業(yè)，要想持續(xù)穩(wěn)定的復(fù)蘇，則必須要求政策具有連續(xù)性，貿(mào)然轉(zhuǎn)向只會(huì)前功盡棄！更何況，房地產(chǎn)肩負(fù)著拉動(dòng)整體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、帶動(dòng)就業(yè)、拉升消費(fèi)信心的重任，決策層在決定政策轉(zhuǎn)向的時(shí)機(jī)上，一定會(huì)慎重再三。

    三、調(diào)控政策有無退出的必要性？

　　筆者的回答肯定是“有”！此輪救市政策，簡單概括就是：擴(kuò)張性極強(qiáng)的財(cái)政政策、激進(jìn)的信貸政策、或明或暗的配套政策。比如貨幣政策，今年前三季度,新增人民幣貸款8.67萬億元,同比多增5.19萬億元，也就是同比增長149%。比如財(cái)政政策，不但減免稅、費(fèi)，大大減輕了購房負(fù)擔(dān)，而且實(shí)行了極具擴(kuò)張性的支出政策，4萬億的規(guī)模占比GDP的比例，再我們國家是12%，遠(yuǎn)超美國小布什和奧巴馬兩屆政府的10%，以及歐盟的5%，這還是在一個(gè)并沒有發(fā)生金融危機(jī)的國家，可見，政府的在這這方面的救市力度有多大，決心有多大！

　　必須申明的是，這種總體激進(jìn)的調(diào)控政策只能在特殊的經(jīng)濟(jì)時(shí)期才能使用，因?yàn)榧みM(jìn)政策帶來的副作用，在不加控制的情況下，會(huì)抵消救市的成效，到頭來只會(huì)空歡喜一場。房價(jià)用了三個(gè)季度就趕超了歷史最高點(diǎn)，已經(jīng)是需要修正的時(shí)候了。而修正的最好方式，就是就是政策有序退出。

　　四、調(diào)控政策有沒有整體退出的迫切性？

　　并不是筆者認(rèn)為沒有這個(gè)迫切性，而是因?yàn)榕c同“需要政策具有連續(xù)性”相比，迫切性這個(gè)矛盾只能趨于其后。

　　從房價(jià)的角度講，三季度，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲1.9%，其中，新建住宅銷售價(jià)格上漲1.5%，二手住宅銷售價(jià)格上漲3.5%，也就是說，房價(jià)的整體攀升并不是很激進(jìn)。

　　以成都為例，從04到06年的2004-2006年期間，價(jià)格上漲幅度相對(duì)穩(wěn)定，漲幅在15-16%左右。2007年算是“非理性”的一年，在一線城市房地產(chǎn)市場價(jià)格快速上漲的情況下，成都一手住宅市場成交均價(jià)也一路飆升。2007一手住宅年成交均價(jià)為5394元/平方米，環(huán)比上升24%。略高于平常年份的漲幅(當(dāng)然，對(duì)于那些漲了價(jià)但沒有售出多少的，并沒有統(tǒng)計(jì)在內(nèi))。07年12月，成都一手住宅市場成交均價(jià)創(chuàng)下新高，達(dá)6129元/平方米。

　　如今，在09年的10月份，市區(qū)一手房均價(jià)已經(jīng)突破6300元/平方米，看似上漲幅度很大，但剔除正常年份的上漲幅度，還有今年流動(dòng)性達(dá)到了歷史性的泛濫，這個(gè)房價(jià)水平有水分，筆者認(rèn)為擠掉20%，才應(yīng)該是真實(shí)的上漲幅度。統(tǒng)觀成都這樣的二線標(biāo)桿城市，在區(qū)域經(jīng)濟(jì)中的地位，以及城市升級(jí)，城市化等等因素，房價(jià)不論在基數(shù)上，還是在上漲幅度上，都還是健康和相對(duì)理性的，因此，但從房價(jià)的角度講，政策轉(zhuǎn)向的迫切性并不大，相反的是，需要政策穩(wěn)定的力量倒是很強(qiáng)大。

　　從土地市場看，今年第一季度，全國35個(gè)重點(diǎn)城市地價(jià)總體水平為3189元／平方米，同比下降2.25%，增幅比2008年同期下降14.37個(gè)百分點(diǎn)，而105個(gè)主要監(jiān)測城市地價(jià)總體水平同比下降1.23%。 到了第二季度，全國105個(gè)監(jiān)測城市的平均地價(jià)水平依然處于下行通道，同比下降了0.88%，但比一季度下降的幅度縮小了0.35個(gè)百分點(diǎn)。而到了今年第三季度，全國105個(gè)主要城市地價(jià)才實(shí)現(xiàn)正增長，據(jù)國土資源部27日公布的“全國主要城市地價(jià)狀況分析報(bào)告”顯示，今年三季度末，35個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測城市(各省會(huì)、自治區(qū)首府城市、直轄市和計(jì)劃單列市，不含拉薩市)綜合地價(jià)水平為3345元／平方米，同比增長0.36%，環(huán)比增長2.49%?！∫簿褪钦f，與08年相比，可以說地價(jià)基本是理性的，雖然有很多地王，甚至“王中王”出現(xiàn)。政策的大轉(zhuǎn)向，永遠(yuǎn)以整體為依據(jù)，以經(jīng)濟(jì)基本面為參考，即使局部出現(xiàn)過熱，招來的也只是微調(diào)，不會(huì)是大轉(zhuǎn)向。

　　綜合以上資料，可以得出目前經(jīng)濟(jì)基本面已經(jīng)見底回升，總體健康，但局部或結(jié)構(gòu)性過熱，這說的是基本事實(shí)。與之相應(yīng)的政策，也只能是小修小補(bǔ)，至少在年底之前，針對(duì)樓市的救市政策，不會(huì)突然轉(zhuǎn)向。

　　完成了上面的分析，也就為暢想2010年的樓市局勢(shì)，提供了一定依據(jù)，至于2010年的樓市大勢(shì)如何，且聽筆者下回胡侃……