央企成二三線城市地價(jià)推手 搶地有巨資支持

    “搶地”公司均有大筆資金支持；囤地的背后是央企對中國城市化帶來土地增值的長期預(yù)期

    央企“搶地王”現(xiàn)象再現(xiàn)。這一次，央企不再駐足北京、上海等一線城市，而是轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市，高價(jià)奪得當(dāng)?shù)氐赝趸騿畏竺娣e地塊；而這一波搶地的主角，也不再是那些陌生的面孔，而是業(yè)內(nèi)熟悉的中海、保利、中信、招商、華潤等央企地產(chǎn)商。

    8月24日，國土資源部發(fā)布關(guān)于“土地批后監(jiān)管”的“禁令”，嚴(yán)查囤地，但緊接著，重慶、大連、青島、杭州和南京都不斷傳來新地王的消息，“禁令”似乎不能消減“搶地”的熱情。

    今年土地市場的熱度，甚至超過了房屋銷售市場。對于企業(yè)來說，當(dāng)土地也變成了一種投資品時(shí)，逐利是其首要目標(biāo)。央企轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市囤地的行為，反映了其對城市化進(jìn)程的樂觀預(yù)期，期待土地紅利持續(xù)增加其利潤。而這是否造成新的地價(jià)和房價(jià)泡沫，成為當(dāng)下爭論的焦點(diǎn)。

    央企轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市“圈地”

    繼5月份至年中中國電子、中化方興領(lǐng)銜推高一線城市地價(jià)之后，央企在二三線城市再次發(fā)起“圈地運(yùn)動”。

    10月29日，中海地產(chǎn)與九龍倉聯(lián)合以總價(jià)41億元奪得重慶江北嘴CBD體育公園地塊。此價(jià)格刷新了今年6月保利地產(chǎn)在重慶拍下鴻恩寺地塊的38.1億元的記錄，成為重慶今年的新總價(jià)地王。

    11月2日上午，中信地產(chǎn)以36億元的總價(jià)拿下津南區(qū)八里臺鎮(zhèn)天嘉湖北側(cè)一塊掛牌出讓的土地，該地塊也是2009年天津土地市場地塊面積和總地價(jià)的雙料“地王”。地塊面積約為248萬平方米，總價(jià)36億元。

    央企拿地的大手筆遠(yuǎn)超2007年。保利地產(chǎn)僅9、10短短兩個(gè)月的時(shí)間里，就在土地儲備上投入近200億元。

    華潤置地也不示弱。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，從今年4月到10月中旬，華潤置地在全國囤地12幅，足跡遍布合肥、福州、南京等地，加上向母公司華潤集團(tuán)購入的五個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，華潤置地的土地儲備共增加236萬平方米。

    進(jìn)入9月份后，上半年在土地市場顆粒無收的招商地產(chǎn)也開始在全國攻城略地。9月17日，招商地產(chǎn)攜手香港九龍倉，以6.41億元總價(jià)成功競得天津河?xùn)|新區(qū)一地塊。

    “搶地”央企均有大資金支持

    作為中國建筑A股上市打包資產(chǎn)的中海地產(chǎn)，上市后融資400余億，資金充裕。進(jìn)入9月份，中海地產(chǎn)開始大舉拿地。

    7月25日，招商地產(chǎn)的定向增發(fā)方案亮相，公司大股東也如業(yè)界猜測擬向上市公司注入優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項(xiàng)目，隨后招商地產(chǎn)即啟動了土地攻勢。

    招商地產(chǎn)董事總經(jīng)理林少斌坦言，“從今年初開始，公司就一直計(jì)劃拿地。但我們屢戰(zhàn)屢敗。”主要原因還在于上半年土地價(jià)格升得太快。而招商現(xiàn)在拿地則傾向于二三線城市，和其他企業(yè)合作進(jìn)行。

    而華潤、中信等央企地產(chǎn)商，在今年也獲得了多家銀行大筆授信。“現(xiàn)在買地資金成本很低。”一央企地產(chǎn)商表示，目前市場的流動性過強(qiáng)，投資品的價(jià)格增長過快，土地已經(jīng)逐漸成為投資品。

    民生銀行近日發(fā)布的《地產(chǎn)金融藍(lán)皮書》認(rèn)為，央企和國資今年涌入房地產(chǎn)市場有三大因素：首先，融資能力強(qiáng)，融資成本低；其次，央企主業(yè)很多產(chǎn)能過剩，房地產(chǎn)行業(yè)去庫存化進(jìn)度遠(yuǎn)比其他行業(yè)理想，國企急于擴(kuò)大地產(chǎn)比重；再次，央企多為壟斷性行業(yè)，可以用壟斷行業(yè)的利潤彌補(bǔ)房地產(chǎn)行業(yè)短期的微利甚至虧損，以快速擴(kuò)大地產(chǎn)份額。

    由此，民生銀行認(rèn)為，“國進(jìn)”不僅僅是貨幣政策和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的伴生現(xiàn)象，更是現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)體制和政策的必然產(chǎn)物。

     城市化預(yù)期下的“囤地”

    事實(shí)上，央企囤地并非從今年才開始。

    國土部日前發(fā)布了一組令人震驚的數(shù)據(jù)：從2006年到2008年，全國至少有3.3億平方米的已購置土地尚未被開發(fā)，市場存量一直未被消化。

    這其中有一部分土地歸在央企名下。據(jù)央視《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》報(bào)道，華潤置地等多家香港上市公司，涉嫌在內(nèi)地大舉囤地或逾期不發(fā)展。本報(bào)記者今年年初的統(tǒng)計(jì)顯示，華潤置地年初在京土地儲備量位居地產(chǎn)商之首，達(dá)到190萬平米。

    據(jù)易居克而瑞機(jī)構(gòu)發(fā)布的2009年三季度房企銷售情況報(bào)告，截至9月底，中國前十大房企的平均土地儲備面積高達(dá)3000萬平方米。其中包括保利、中海等央企。

    對此某品牌開發(fā)商表示，在大盤開發(fā)理念下，“一塊體量100萬平方米的土地，開發(fā)商一定會分周期開發(fā)，不可能同時(shí)開工。”以中海為例，“過去它都拿70萬到80萬平方米的地塊，但開發(fā)需要幾年的周期，如果把這種情況統(tǒng)計(jì)進(jìn)去，一定有很多地塊都屬于批而未用，”這就造成“囤地”，而這種情況更多見于二三線城市。

    潘石屹認(rèn)為，房地產(chǎn)商囤積土地，是根據(jù)目前土地政策預(yù)測未來，把寶壓在土地供應(yīng)不足，奇貨可居的假設(shè)上；國務(wù)院發(fā)展研究中心金融所副所長巴曙松指出，在中國城市化進(jìn)程中，目前對地產(chǎn)商利潤貢獻(xiàn)最大的，主要還是來自于購買土地然后有一個(gè)開發(fā)周期，土地的自然增值帶來的利潤，即使如萬科、遠(yuǎn)洋等優(yōu)秀地產(chǎn)商也是如此。這種情況在日本也發(fā)生過。

    中國房產(chǎn)信息集團(tuán)聯(lián)席總裁周忻認(rèn)為，央企大舉拿地是出于對中國城市化的預(yù)期，為什么都在拿地，要看房地產(chǎn)市場的脈絡(luò)和連貫性，如果把買地做成5到10年的投資，長期看好的話，現(xiàn)在拿地也不奇怪。

    中信

    11月2日上午，在天津舉行的一場土地拍賣會上，中信集團(tuán)以底價(jià)36億元拿下了天津津南區(qū)八里臺鎮(zhèn)天嘉湖一塊純住宅地塊，該地塊面積為248萬平米，創(chuàng)下天津2009年土地市場成交地塊總面積和總價(jià)的新高。該地塊規(guī)劃建筑面積251萬平米，按照土地最終摘牌價(jià)36億元計(jì)算,該地塊樓面地價(jià)約為1434元/平方米。

    中海

    10月30日，在長春舉行的土地拍賣會上，中海地產(chǎn)以14.64億元的高價(jià)拿下位于東湖大路附近的“長鈴”地塊，該地塊折合樓面價(jià)為3483元/平米，為長春地王。據(jù)悉，該地塊為居住用途，預(yù)計(jì)建成后成本為7000元/平方米，最早會在2011年上市。財(cái)大氣粗的中海地產(chǎn)近日已經(jīng)先后競得了佛山千燈湖地塊、重慶江北區(qū)江北城組團(tuán)體育公園地塊和沈陽“荷蘭村”地塊，三塊地皮總價(jià)均在40億元左右，共耗巨資一百多億元。

    保利

    10月20日，在南京舉行的土地拍賣會上，保利地產(chǎn)以17.97億元競得標(biāo)號為G52的棲霞區(qū)馬群大莊6號地塊，折合樓面價(jià)為6956元/平米，再次刷新其之前創(chuàng)造的地王紀(jì)錄。10月30日，保利地產(chǎn)在佛山以13億人民幣競得前富力被退地塊之一的佛山東平新城佛(掛)2009-003地塊，折合樓面地價(jià)達(dá)2461.20元/平方米。

    華潤置地

    華潤置地九月中旬透露，將會斥資100億用于增加土地儲備，但是還沒有明確的收購目標(biāo)。同時(shí)其董事長王印表示，下半年將會積極買地。其實(shí)從今年4月至10月中旬，華潤置地在全國囤地12幅，足跡遍布合肥、福州及南京等地。

    招商地產(chǎn)

    9月17日，攜手香港九龍倉以6.41億元總價(jià)、5333元/平米樓面價(jià)成功競得天津河?xùn)|新區(qū)一地塊。

   爭議

    新利潤來源還是新泡沫？

    巴曙松認(rèn)為，“中國房地產(chǎn)行業(yè)正在進(jìn)入利潤結(jié)構(gòu)調(diào)整期”，第一由原來主要依靠土地增值收入作為利潤貢獻(xiàn)，轉(zhuǎn)向?yàn)橄M(fèi)者提供增值服務(wù)，提供好的產(chǎn)品，細(xì)分的產(chǎn)品；第二是行業(yè)的調(diào)整，從原來的低準(zhǔn)入門檻，轉(zhuǎn)向因?yàn)榈貎r(jià)推動下高資金管理的要求，會推高中國的房地產(chǎn)行業(yè)的行業(yè)集中度；第三，房地產(chǎn)的區(qū)域增長結(jié)構(gòu)在調(diào)整，一線城市因?yàn)楦叩貎r(jià)、高房價(jià)增長動力在減弱，二三線城市成為房地產(chǎn)增長的主要區(qū)域。

    對開發(fā)企業(yè)來說，二三線城市將成為其新的利潤增長來源。“我們現(xiàn)在很看好重慶、南京、成都、太原等二線城市，”保利、華潤、中信等公司人士表示。

    但巴曙松同時(shí)警示，樓市存在泡沫風(fēng)險(xiǎn)。也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，部分開發(fā)商目前在二三線城市所拿地塊地價(jià)過高，泡沫隱現(xiàn)；二三線城市土地已成為一種單純的投資品，這其中隱含風(fēng)險(xiǎn)。上海房地產(chǎn)專業(yè)人士蔡為民表示，應(yīng)警惕上市房企中“地市”、“股市”互推互漲的現(xiàn)象，上市房企利用“地王”題材炒高股價(jià)、融資獲利，既進(jìn)一步抬高了房價(jià)和地價(jià)，也把銀行、股市甚至地方政府一同拉進(jìn)場內(nèi)，某種程度上說，“土地資本化”比“商品房資本化”更具風(fēng)險(xiǎn)，一旦房價(jià)和地價(jià)掉頭向下，資本早晚會退出，地市、股市循環(huán)互推的過程就會中斷，樓市泡沫一旦破裂，開發(fā)商、股民、銀行甚至地方政府都可能被套牢。

    記者觀察

    當(dāng)土地成為投資品 風(fēng)險(xiǎn)難免

    2004年之后，由于貨幣投放量的不斷增加，房地產(chǎn)作為投資品的屬性凸顯，同時(shí)土地實(shí)行招拍掛，資金實(shí)力強(qiáng)大的地產(chǎn)商尤其是部分央企，在城市化預(yù)期下，將囤地作為未來房屋升值和利潤來源的手段，這樣，土地也成為了一種投資品。

    囤地的第一輪首先是一線城市，而在今年一線城市房價(jià)已達(dá)歷史高位的情況下，房企又將目光轉(zhuǎn)向他們認(rèn)為具有潛力的二三線城市。

    正如《中國房地產(chǎn)金融藍(lán)皮書》所指出的，國企將土地變成了一種囤積的資源，而大舉高價(jià)拿地囤積，令未來的風(fēng)險(xiǎn)累積。

    相對于土地的自然升值，房屋的建造、營銷等成本的增加微乎其微。因此，市場今天遇到的所有房價(jià)問題的根源在土地，房價(jià)只是土地供應(yīng)出現(xiàn)問題的表現(xiàn)形式。

    土地和地價(jià)是決定房價(jià)最根本的因素，土地管理制度最終決定著中國房地產(chǎn)業(yè)的未來。這已成為諸多業(yè)內(nèi)人士包括許多經(jīng)濟(jì)學(xué)家的共識。

    綜合各種建言，國家應(yīng)采取積極調(diào)控政策，加大多層次房屋土地供應(yīng)，尤其加大保障性住房和普通住宅的土地供應(yīng)，以抑制地價(jià)、房價(jià)；同時(shí)，應(yīng)該盡快開征物業(yè)稅，以解決炒房、投機(jī)性購房等問題，避免房價(jià)再大起大落。

    最后，政府應(yīng)早日制定出合理的土地管理辦法，這也包括把管房子和管土地的部門結(jié)合起來，而不是各自為政。