投資“吹大”樓市泡沫　惠政“靴子”依舊懸停

    據(jù)《國(guó)際金融報(bào)》報(bào)道 中國(guó)經(jīng)濟(jì)保八無(wú)虞，中國(guó)房?jī)r(jià)該何去何從？如今，關(guān)于第二套放貸優(yōu)惠將收緊的傳聞甚囂塵上，更讓市場(chǎng)加深了對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的憂慮。

    11月10日，國(guó)家發(fā)改委以及國(guó)家統(tǒng)計(jì)局分別發(fā)布了中國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)綜合數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，10月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲3.9%，漲幅比上月擴(kuò)大1.1個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.7%，漲幅與上月持平。新建住房銷售價(jià)格同比上漲4.0%，漲幅比上月擴(kuò)大1.3個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.9%，漲幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，90平方米及以下新建住房銷售價(jià)格同比上漲6.5%，環(huán)比上漲1.2%。另外，普通商品住房銷售價(jià)格同比上漲5.3%，環(huán)比上漲1.2%；高檔商品住房銷售價(jià)格同比上漲1.5%，環(huán)比上漲0.6%。

    在房地產(chǎn)數(shù)據(jù)“如火如荼”的背后，是整個(gè)房產(chǎn)市場(chǎng)怎么樣的發(fā)展脈絡(luò)？

    一二級(jí)市場(chǎng)火爆

    根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年1到10月，全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資28440億元，同比增長(zhǎng)18.9%，增幅比1到9月提高1.2個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期回落5.7個(gè)百分點(diǎn)。此外，在同一監(jiān)測(cè)階段內(nèi)，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積28.83億平方米，同比增長(zhǎng)16.4%，增幅比1到9月提高1個(gè)百分點(diǎn)；房屋新開(kāi)工面積8.14億平方米，同比增長(zhǎng)3.3%，增速自年初以來(lái)首次實(shí)現(xiàn)由負(fù)轉(zhuǎn)正。房地產(chǎn)研究者孫飛認(rèn)為，房屋新開(kāi)工面積的增速自年初以來(lái)首次實(shí)現(xiàn)由負(fù)轉(zhuǎn)正意味著房地產(chǎn)泡沫更加明顯化。“因?yàn)樗隽酥袊?guó)宏觀經(jīng)濟(jì)V型反轉(zhuǎn)的相對(duì)應(yīng)幅度”。

    房屋新開(kāi)工面積實(shí)質(zhì)上意味著更多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)加大了自身的生產(chǎn)投入。而這其中的直接推動(dòng)力是房地產(chǎn)領(lǐng)域的盈利相對(duì)年初等階段愈加明顯。而深刻的根本因素則是中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的投資性拉動(dòng)。

    由于投資性拉動(dòng)所推進(jìn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫很難在短時(shí)間內(nèi)讓剛性需求消化庫(kù)存。因此，自從天量信貸以來(lái)的大量消費(fèi)都肇始于投資和投機(jī)性建倉(cāng)。數(shù)據(jù)顯示，今年1到10月，全國(guó)商品房銷售面積66369萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)48.4%。其中，商品住宅銷售面積增長(zhǎng)50.1%；商品住宅銷售額增長(zhǎng)84.3%。

    惠政爭(zhēng)論依然懸停

    就在全國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)普遍上漲之際，關(guān)于若干購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策是否取消的爭(zhēng)論已經(jīng)升級(jí)。

    據(jù)媒體稱，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林證實(shí)，去年出臺(tái)的部分樓市優(yōu)惠政策可能在年底到期終止，預(yù)計(jì)與首套住房相關(guān)的政策將延續(xù)。王玨林表示，這是他個(gè)人根據(jù)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)回暖局勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)向好形勢(shì)的發(fā)展態(tài)勢(shì)作出的預(yù)測(cè)。“這種情況還不能一概而論，有些政策可能會(huì)延續(xù)，比如與首套住房相關(guān)的政策。”

    余音未了之時(shí)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任陳淮則堅(jiān)決辟謠。他以三條理由予以駁斥：首先，研究中心沒(méi)有官員；其次，研究中心絕不會(huì)知道年底優(yōu)惠政策作廢與否的信息，這只能是國(guó)務(wù)院或國(guó)家有關(guān)部門(mén)才有權(quán)發(fā)布，絕不可能提前告訴一個(gè)研究人員；最后，研究中心絕不可能對(duì)今年年底前優(yōu)惠政策作廢與否做肯定或否定的答復(fù)。

    不管優(yōu)惠政策是否會(huì)被終結(jié)，大量“口誅筆伐”都體現(xiàn)出業(yè)內(nèi)對(duì)此的關(guān)注。國(guó)金證券資深分析師曹旭特發(fā)表公開(kāi)觀點(diǎn)認(rèn)為，房地產(chǎn)的優(yōu)惠政策分為兩個(gè)部分，中央的和地方的，退不退出不可一概而論，但微調(diào)是可能的。中國(guó)上海市政府金融服務(wù)辦公室主任方星海于本周一亦表示，政府或?qū)⒑芸斐雠_(tái)政策調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。另?yè)?jù)相關(guān)報(bào)道稱，地方部分銀行開(kāi)始提高住房貸款首付比例和減少利率優(yōu)惠等措施以收緊房貸發(fā)放。

    針對(duì)第二套住房的貸款優(yōu)惠問(wèn)題,銀監(jiān)會(huì)要求嚴(yán)格執(zhí)行不低于40%的首付要求。曹旭特認(rèn)為，利率優(yōu)惠取消與否或者首付比例會(huì)不會(huì)更高一些，將由地方政府和各地商業(yè)銀行根據(jù)自身情況來(lái)決定。“一些地方契稅的減免，一般都規(guī)定了有效期，到年底結(jié)束的居多，有的延長(zhǎng)也有退出，但這對(duì)市場(chǎng)影響不大。”

    上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭撰文指認(rèn)為：“中央相關(guān)政策一定會(huì)調(diào)整，去年國(guó)家救樓市，既是為了經(jīng)濟(jì)保增長(zhǎng)，又不想樓市低迷；而現(xiàn)在‘保八’無(wú)憂，目標(biāo)初步達(dá)到，況且樓市繁榮程度遠(yuǎn)超政策制定者當(dāng)實(shí)的預(yù)料，房?jī)r(jià)又漲得一塌糊涂，政策當(dāng)然應(yīng)該適當(dāng)‘收兵’。尤其是二套房貸政策和營(yíng)業(yè)稅減免政策，這二條是‘131號(hào)文’中標(biāo)注了截止時(shí)間的。”