認購簽約

開盤 

開盤是指項目對外集中公開發(fā)售，特別是首次大賣。通過有效整合公司內(nèi)外資源，對目標客戶進行針對性的有效價值信息傳遞，實現(xiàn)客戶積累，并根據(jù)積累情況采取適當?shù)膬r格和方式對外集中銷售。

在樓市中，開盤是指樓盤建設(shè)中取得了“銷售許可證”可以合法對外宣傳預銷售了，為正式推向市場所進行的一個盛大的活動，就像某酒店開張營業(yè)了一樣。

1. 1.必要條件

2. 樓房開盤必須五證俱全。即依法取得《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房預售許可證》。

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4. 2.開盤日期 

5. 樓盤是否開盤與商品房建設(shè)進度關(guān)系不大。為了盡快回籠資金，大部分正規(guī)商品房項目在奠基之前就有可能拿到商品房建造必須的五證，其中的商品房預售許可證是最后一個，也是開盤必須要有的。

6. 拿到商品房預售許可證，他們已經(jīng)具備開盤條件，具體開盤日期由開發(fā)商決定。開發(fā)商要想賣樓，必須在相關(guān)部門發(fā)放銷售證之后才能賣。所以，開盤，肯定是拿到銷售證之后的事兒。當然，這里面涉及到一些穿空中的手段，比如發(fā)放VIP卡，其實就是在開盤之前小訂了等等；也有個別基于銷售策略銷售節(jié)奏的考慮，推遲開盤日期的。

預售

房屋預售也稱商品房預售，樓花買賣，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者約定，由購房者交付定金或預付款，而在未來一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。其實質(zhì)是房屋期貨買賣，買賣的只是房屋的一張期貨合約。它與成品房的買賣已成為我國商品房市場中的兩種主要的房屋銷售形式。

認籌

樓房認籌就是說在樓房開盤之前繳納認籌金，在樓房開盤的時候，是可以優(yōu)先選房以及打折等優(yōu)惠，但是在簽訂認籌合同的時候，必須要理解相關(guān)的條例，以免使自己受到經(jīng)濟損失。

1. 1、認籌金

2. 認籌金就是開發(fā)商在樓盤正式銷售前，通過優(yōu)先選房、享受開盤價格優(yōu)惠甚至抽獎送車位等方式，吸引有購房意向的購房者預先向售樓方繳納款項。

3. 一般進行認籌時，購房者需先填寫個人買房資料，并交納一筆認籌金，少則幾千元，多則幾萬元。如果購房者沒有選中理想的房屋，開發(fā)商將把“認籌金”如數(shù)退還給購房者。

4. “認籌金”的實質(zhì)作用是開發(fā)商在開盤前得到的大筆資金并在短時期內(nèi)收回大筆資金，解決開發(fā)商的燃眉之急。

5. 在沒有簽訂任何條款的時候，認籌因不具備法律效應，購房者在認籌過程當中所交的“誠意金”、認籌金是可以退還。而在認購和簽訂正式買賣合同時，購房者就需要仔細確定，防止有損害自己合法利益的行為條款出現(xiàn)，簽訂任何條款是也要看清楚，要留心眼。

6. 需仔細查看合同，是否有約定:如開發(fā)商在認籌協(xié)議上約定，購房者將來由于個人原因不再購房，那么認籌金就不會退還；或是否認同直接將認籌金轉(zhuǎn)為定金(按照《擔保法》規(guī)定，若買家不履行合同，無權(quán)要求返還定金，開發(fā)商不履行合同的，應雙倍返還定金)。

1. 2、定金

2. 通常情況下，定金是指為擔保合同債權(quán)的實現(xiàn)，雙方當事人通過書面約定，由一方當事人向?qū)Ψ筋A先支付一定數(shù)額的金錢作為擔保的一種方式。

3. 一般情況下，交付的定金是不能退還的。特殊情況下，要退定金是有一定條件的，即因合同條款達不成一致意見可以退，另外，必須是在認購書約定的期限內(nèi)來簽合同，要想退定金必須要證明這一點。

4. 《商品房銷售管理辦法》第二十二條規(guī)定:“不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂性質(zhì)費用。符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預訂款性質(zhì)費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應當?shù)肿鞣績r款，當事人未能訂立商品房買賣合的同，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當向買受人返還所收費用;當事人之間另有約定的，從其約定?！?/p>

5. 《合同法》第六條規(guī)定:“當事人行使權(quán)利，履行義務應當遵循誠實信用原則。”還有一百一十五條、一百一十六條及該法的司法解釋等都涉及此問題。

6. 《擔保法》第一百一十五條明確，當事人約定以定金作為訂立主合同擔保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權(quán)要求返還定金，收受定金的一方拒絕訂立合同的，應當雙倍返還定金。

認購

1. 認購就是開發(fā)商承諾在一定期間內(nèi)保證不將房屋賣給除認購人以外的第三人，認購人則保證將在此期間內(nèi)遵循協(xié)議約定的條款與開發(fā)商就買房事項進行商談。這種認購行為的主要特征是買賣雙方約定的為將來訂立合同而談判的義務，而并非達到簽約。

2. 認購形式：現(xiàn)實中常見的有：認購書、定購協(xié)議、預定協(xié)議等等。

買賣合同

1. 商品房買賣合同是指出賣人轉(zhuǎn)移在建或已建商品房所有權(quán)及相關(guān)權(quán)利予買受人，買受人支付價款的合同。這里的房屋特指商品房，而不包括農(nóng)村自建住房、單位集資建房等。

2. 其中，商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同（2001年4月4日由中華人民共和國建設(shè)部發(fā)布，自2001年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定：商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應當訂立書面商品房買賣合同。

認購書與買賣合同

1. 1.商品房認購書是不是買賣合同

2. 商品房認購書，是商品房的買賣雙方當事人在簽訂正式的商品房預售合同或現(xiàn)房買賣合同之前所簽訂的協(xié)議。認購書是對雙方即將進行交易的房屋有關(guān)事宜的初步確認。

3. 依照上述概念可知，一般來說，商品房認購書實在簽訂合同之前的一種協(xié)議書，不是購房合同。當事人簽訂認購書后，還需要簽訂正式的購房合同。但實踐中經(jīng)常會發(fā)生這樣的問題，一些開發(fā)商和購房人簽訂認購書后，因為種種原因，又將認購書項下的房子賣給了第三人。此時，之前購房人的利益難以通過認購書得到保障。

4. 為此，我國法律特這對這種情況作了明確的規(guī)定，如果商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣方已經(jīng)按照約定接受購房者的購房款，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同。那么，如果開發(fā)商違反該合同，應當由此承擔履行不能的違約責任。

5. 
   

6. 2.認購書與買賣合同一樣嗎

7. 兩者的區(qū)別主要在于：

8. （1）目的不同

9. 商品房認購書是預約合同，即為將來訂立商品房買賣合同為目的而簽訂的合同，屬于前契約階段合同；商品房買賣合同是本約合同，是為商品房買賣這一目的確定權(quán)利義務的合同。

10. （2）約定的內(nèi)容不同

11. 認購書中約定的相對簡單，通常只約定房屋的面積、總價、地理位置及將在某一時間和地點簽訂商品房買賣合同等內(nèi)容，買賣雙方一般無法直接憑認購書完成交易；商品房買賣合同則包括了房屋買賣的所有主要條款，如房款和房屋的交付方式和時間、產(chǎn)權(quán)證的辦理、違約責任等，買賣雙方可以就此完成交易。

12. （3）簽訂的時間點往往不同

13. 認購書通常是在商品房可以預售前簽訂，這是開發(fā)商為了能盡快回籠資金和穩(wěn)定客戶的方法；買賣合同的簽訂則是在開發(fā)商取得商品房預售許可證后或在現(xiàn)房銷售的情況下簽訂。

14. 房屋認購書與商品房買賣合同的主要區(qū)別不在于其的名稱，而在于其的內(nèi)容，如認購書具備了商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，則認購書應當認定為商品房買賣合同。

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16. 事實上我國的房產(chǎn)法律及政策并沒有強制要求購房者必須要簽訂認購書，但既然購房者迫于房產(chǎn)市場的“規(guī)則”簽了它，那就一定要在簽訂之前看清楚它的內(nèi)容，畢竟它也是有一定法律效力的。如果您不知道應該怎么審查商品房認購書，建議您最好去咨詢一下專業(yè)的律師。

補充協(xié)議

補充協(xié)議是買賣雙方在使用《商品房買賣合同》范本簽約時，對雙方各自關(guān)心的條款內(nèi)容進行修改或增加，以明確雙方權(quán)利義務的條款或協(xié)議，當補充協(xié)議內(nèi)容與主合同條款不一致，以補充協(xié)議內(nèi)容為準。市場交易中二手房合同補充條款多為雙方協(xié)商的自擬格式，商品房出售合同的補充條款多為開發(fā)商擬訂的格式條款，但條款是可以調(diào)整的。

那我們就來看看，商品房買賣合同中，購房者容易忽略的幾個問題，我們在簽訂商品房合同補充協(xié)議中應該注意的事項：

1. 1、套內(nèi)建筑面積和公攤面積的合理誤差范圍，目的是防止交房時在合同約定范圍內(nèi)套內(nèi)建筑面積縮水、公攤面積增大。

2. 2、公積金和商業(yè)貸款因銀行和開發(fā)商的原因辦不下來的處理問題，目的是防止開發(fā)商應退房而扣除購房者的定金或追究違約金。

3. 3、房屋交付時開發(fā)商要提供房屋面積實測數(shù)據(jù)，約定如果開發(fā)商提供不了，購房者可以退房或者拒收，而開發(fā)商要按日支付違約金，目的是防止購房者辦理入住后因裝修等問題而被動。

4. 4、物業(yè)的約定，目的是防止入住后開發(fā)商或物業(yè)公司提高收費標準，而購房者又無當初開發(fā)商承諾的依據(jù)的情況。

5. 5、精裝修房屋的具體裝修標準，不能被開發(fā)商以“進口”、“高級”、“優(yōu)質(zhì)”等不明確的說明誤導，要詳細約定與房屋有關(guān)的內(nèi)外裝修、設(shè)施的種類、型號、顏色、位置、方向、可參考的價格等因素，目的是防止對裝修提出異議而無依據(jù)的情況。

6. 6、開發(fā)商給購房者辦理產(chǎn)權(quán)證的具體時間，合同里約定的只是開發(fā)商提交材料的時間，目的是防止開發(fā)商無限期的給購房者辦理產(chǎn)權(quán)證，影響購房者行使所有權(quán)。

7. 7、房屋的屋面、外墻面使用權(quán)歸業(yè)主所有，開發(fā)商使用要經(jīng)過業(yè)委會同意，目的是防止開發(fā)商因商業(yè)目的使用而影響購房者的正常生活。

8. 8、在合同和補充協(xié)議里沒有約定或約定不明確的，可以用開發(fā)商發(fā)布的廣告、宣傳材料作為相關(guān)內(nèi)容的依據(jù)。

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10. 《商品房買賣合同》與《補充協(xié)議》誰服從誰?“補充協(xié)議”有優(yōu)先權(quán)

11. 購房合同和補充協(xié)議是約束房屋買賣雙方交易行為的重要法律文件，補充協(xié)議與標準契約具有同等的法律效力。當格式合同的條款與補充協(xié)議條款相抵觸時，在民事行為的處理原則方面，補充協(xié)議條款約定的內(nèi)容有優(yōu)先權(quán)。目前有不少消費者在購房過程中只重視購房合同，而對補充協(xié)議的重要性認識不足，結(jié)果吃虧上當。

12. 購房者在補充條款中可增加出現(xiàn)質(zhì)量問題后的處理程序、購房者的權(quán)利、開發(fā)商的違約責任、爭議處理依據(jù)等內(nèi)容。

13. 購房者：千萬不要與開發(fā)商簽訂任何放棄延遲辦證賠償協(xié)議，不要讓繳費簽署文件的日期與實際簽署日期不符，如果與開發(fā)商簽訂補充協(xié)議，可委托律師代理，以免上當。

空白條款

1. 即便采用了有關(guān)部門給定的規(guī)范合同文本，有些不良開發(fā)商也能在這上面做手腳，畢竟開發(fā)商給到購房者的合同中還有不少空白條款，在簽訂之前，購房者一定要詢問清楚填充內(nèi)容，以免日后開發(fā)商在上填寫不利于自己權(quán)益的條款。

合同無效

商品房買賣合同無效的幾種情形：

1. 1、出賣人主體不當導致的合同無效

2. 包括兩種情況：一是，出賣人不具備開發(fā)主體資格；二是，出賣人沒有銷售資格。前一種情況主要表現(xiàn)為出賣人沒有開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)的權(quán)利能力和行為能力，換句話說就是沒有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的經(jīng)營范圍；后者主要是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)針對到特定的樓盤，沒有相應的銷售資格。如：開發(fā)企業(yè)在沒有達到法定的售房條件下，為解決資金問題，私下銷售房屋等等。

3. 2、買受人主體不當導致的合同無效

4. 這種情況主要是買受人沒有訂立合同的權(quán)利能力和行為能力。如：不符合國家限購政策。

5. 3、出賣人故意隱瞞所售房屋抵押的事實

6. 出賣人因?qū)嵱匈Y本少達不到法律規(guī)定的商品房預售條件，為了融資往往采用兩個途徑：一是，將在建工程抵押給銀行，然后與銀行協(xié)商，由該銀行辦理商品房按揭，雙方約定開發(fā)商收取的買受人首付款直接歸還開發(fā)商在銀行的貸款。這樣一來，開發(fā)商出售給買受人的房屋是設(shè)定了抵押權(quán)的不完整產(chǎn)權(quán)。如果開發(fā)商不能歸還銀行的貸款，銀行可以行使抵押權(quán)人的權(quán)利。到頭來受損失的還是購房者；二是，由施工單位墊資施工到可以預售的條件，然后開發(fā)商通過收取首付購房款，以此支付工程款。如開發(fā)商不能按"陰合同"支付施工單位工程款，施工單位可以運用法律規(guī)定的"工程價款優(yōu)先受償"權(quán)，對工程實施法律規(guī)定的優(yōu)先司法拍賣、執(zhí)行權(quán)，最后受損失的還是購房者。對此，最高法院司法解釋規(guī)定，開發(fā)商如果將所銷售的房屋抵押，并且隱瞞該事實，購房者可以請求法院確認合同無效，并且要求開發(fā)商承擔一倍的賠償。

7. 4、出賣人將拆遷安置房屋予以銷售

8. 出賣人因利益驅(qū)使，將用于安置被拆遷人的房屋銷售給其他購房者。到履行拆遷協(xié)議書的安置時，往往采用變更原協(xié)議書的產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置方式，要求被拆遷人接受貨幣補償，或者異地安置。對此，最高法院司法解釋規(guī)定，對于這種情況，買受人可以請求法院確認合同無效，并要求開發(fā)商給予一倍的經(jīng)濟賠償。

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違約

1. 1.預期違約

2. （1）預期拒絕履行，指合同有效成立后至合同約定的履行期屆至前，一方當事人以言辭或行為向另一方當事人表示其將不按約定履行合同義務。如：開發(fā)商在約定的交房期限屆至前因房價上漲等原因明確表示不愿賣房，即構(gòu)成預期拒絕履行，其應承擔相應的違約責任;

3. （2）預期不能履行，指在合同履行期屆至前，有情況表明或一方當事人根據(jù)客觀事實發(fā)現(xiàn)另一方當事人屆時不能履行合同義務 。如：商品房買賣合同訂立后，出賣人又將房屋出賣給第三人，導致合同目的不能實現(xiàn)的違約。 

4. 2.實際違約

5. 包括商品房買賣合同當事人屆期不能履行債務和屆期拒絕履行債務兩種。根據(jù)《合同法》 的規(guī)定,債務人遲延履行的,應承擔遲延履行的違約責任,承擔對遲延后因不可抗力造成的損害的賠償責任。債權(quán)人遲延履行表現(xiàn)為債權(quán)人對于債務人的履行應當接受而無正當理由拒不接受,即遲延受領(lǐng)。

6. 我國《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛若干問題的解釋》第十一條第二款明確規(guī)定：“房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外?！岸宦男校瑒t是當事人不履行任何合同義務的表示，在此情況下，違約方應依嚴格責任原則承擔違約責任。

7. 3.不適當履行

8. 雖有履行但履行房屋質(zhì)量、面積不符合合同約定或法律規(guī)定的違約情形。

9. 根據(jù)《合同法》第112條,債務人由于交付的標的物內(nèi)在缺陷而給債權(quán)人造成人身或合同標的物以外的其他財產(chǎn)的損害時,債務人還應承擔損害賠償責任，根據(jù)我國《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛若干問題的解釋》第十二條、十三條的規(guī)定，違約方亦應承擔相應賠償責任。房屋面積不適當履行是指所交付房屋的面積與合同約定的房屋面積不一致。此種情形，可依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛若干問題的解釋》第十四條之規(guī)定依法處理。

10. 4.其它違約行為

11. 購房合同中違約多數(shù)由開發(fā)商引起，實踐當中，最為覺的開發(fā)商違約責任形態(tài)主要包括：逾期交房、面積出現(xiàn)誤差、設(shè)備及裝修不符合合同約定、變更規(guī)劃設(shè)計、房屋質(zhì)量不合格、未按期辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)等，我國《商品房銷售管理辦法》及《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛若干問題的解釋》對上述違約情形均作出了較為具體明確、便于操作的規(guī)定。

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