喜盈門·喜悅城
7600元/m2
3室(4) 4室(3) 5室(1)
九江濂溪區(qū)十里大道與南山路、濂溪大道合圍處
依據(jù)商品房買賣合同的約定,開發(fā)商在合同約定的交房期限內(nèi)將符合約定交付條件的住宅交付于買受人的行為。在交房的時候，開發(fā)商都會有專人負責和業(yè)主一起驗房，不過，建議初次收房的業(yè)主們還是找熟悉的人或者有過購房經(jīng)驗的朋友陪同一起收房。
1、確認收房流程——開發(fā)商和物業(yè)核驗業(yè)主材料，雙方確認收房流程；
2、領取收房驗房表——業(yè)主領取《竣工驗收備案表》、《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》（此三項必須為原件）以及《房屋土地測繪技術報告書》，并由開發(fā)商加以說明；
3、綜合驗收——業(yè)主對新房做綜合驗收，即重要的驗房環(huán)節(jié)；
4、業(yè)主就驗收中存在的問題提出質(zhì)詢、改進意見或解決方案，雙方協(xié)商并達成書面協(xié)議，根據(jù)協(xié)議內(nèi)容解決交房中存在的問題，無法在15日內(nèi)解決的，雙方應當就解決方案及期限達成書面協(xié)議；
5、驗收完付款，開發(fā)商出具《實測面積測繪報告》，雙方確認面積誤差后結算剩余房款、各項費用以及延期交房違約金等；
6、業(yè)主領取新房鑰匙，簽署《住宅鑰匙收到書》；
7、與物業(yè)公司簽署物業(yè)協(xié)議、向物業(yè)公司交納物業(yè)費并索要或蓋章確認的收據(jù)；
8、辦理產(chǎn)權證有關的事項，若業(yè)主委托開發(fā)商辦理產(chǎn)權證，則可由開發(fā)商代收契稅和房屋產(chǎn)權登記費。代辦費金額雙方協(xié)商。業(yè)主也有權拒絕代辦，
9、業(yè)主簽署《入住交接單》，收房完成。
入戶門檢查
驗收標準：
(1)門表面應潔凈，不得有劃痕、碰傷；
(2)門的割角、拼縫應嚴密平整；
(3)門與墻體間縫隙的填嵌應飽滿；
(4)門制作的允許偏差:門框翹曲允許偏差為3mm，門扇翹曲允許偏差為2mm，門扇的表面平整度允許偏差為2mm，門框門扇對角線長度允許偏差為3mm；
(5)安裝的留縫限值、允許偏差:門扇對口縫、門扇與門扇與門框立縫寬度為1.5--2.5mm；
(6)毛坯房入戶門與地面的留縫寬度不應小于3.5cm
業(yè)主如何查驗入戶門是否符合房屋質(zhì)量驗收標準
(1)門框檢查:門框安裝是否牢固平整，門框與墻體連接是否密閉嚴實，門框表面有無異常毛刺、開裂、破損等情況；
(2)門扇檢查:門扇有無無變形、開裂問題，面漆外觀是否完好、表面是否平整，有無明顯劃痕，磕撞，距離地面是否考慮預留地面裝修做法；
(3)門鎖檢查:門鎖安裝是否牢固，鑰匙插拔是否平滑、鎖芯轉(zhuǎn)動是否自如，各方向鎖舌伸縮，鎖孔位置是否正常；
(4)開啟檢查:門開閉是否平穩(wěn)，有無異常阻力，及磨損，門鎖緊后是否有晃動；
(5)門把手檢查:安裝是否牢固，旋轉(zhuǎn)時有無異常阻力，表面有無缺損、變形；
(6)密封檢查:門扇掩縫是否在2.5mm以內(nèi)
一般業(yè)主關注比較多的問題是門的外觀質(zhì)量問題，如門表面輕微的小刮花、碰傷等，嚴重的有面板開裂、深長的劃痕等，可能是施工過程中對門造成了損壞，小問題的損壞可以通過現(xiàn)場修補和補油漆進行修復，嚴重的損壞可以將門反廠維修;入戶門與地面的留縫寬度不滿足要求(小于3.5cm)時可以要求反廠鋸短處理(注:關于返廠維修和鋸短處理的確定一般盡量由物業(yè)現(xiàn)場說服業(yè)主，一般不隨便允諾業(yè)主決定，可請地產(chǎn)工程 部評判決定);門鎖的問題一般會出現(xiàn)在裝修使用期間，如果發(fā)現(xiàn)鑰匙可以通用，鎖打不開等問題，經(jīng)過現(xiàn)場確認出現(xiàn)質(zhì)量問題的可以要求更換。
2.鋁合金門窗檢驗
門窗檢驗標準：
(1)鋁合金門窗質(zhì)量:表面應潔凈、平整、光滑，色澤一致，無銹蝕;大面應無劃痕、碰傷;
(2)鋁合金門窗安裝允許偏差:門窗框的正、側(cè)面垂直度允許偏差為2.5mm，門窗橫框的水平允許偏差為2mm，門窗橫框標高允許偏差為5mm，門窗豎向偏離中心允許偏差為5mm;
(3)鋁合金門窗框與墻體之間的縫隙應填嵌飽滿，并用密封膠密封。密封膠表面應光滑、順直、無裂紋;
(4)鋁合金門窗扇的橡膠密封條應安裝完好，不得脫槽，設置的排水孔應通暢;
(5)鋁合金門窗推拉窗扇開關應力不大于100N;
(6)鋁合金門窗玻璃安裝質(zhì)量:玻璃表面應潔凈，不得有膩子、密封膠、涂料等污漬，中空玻璃內(nèi)外表面應潔凈，玻璃中空層內(nèi)不得有灰塵和水蒸氣。
業(yè)主應當對鋁合金的以下方面進行檢查:
(1)窗框檢查:窗框安裝牢固端正，窗框是否有劃痕、磕碰、變形等;
(2)型材檢查:表面圖層要求顏色和光澤均勻，手感光滑以及是否有劃痕、磕碰、變形等;
(3)五金件及開啟檢查:要求開關自如平穩(wěn)，推拉自如，軌道件安裝牢固，關窗后不漏氣;
(4)密封檢查:窗扇與窗框、窗扇與玻璃的密封條是否到位、嚴密，有無破損、斷續(xù)等問題，窗框與墻體間的密封膠條是否完整、有無脫落、破損、裂縫等問題，有無滲漏現(xiàn)象;
(5)玻璃檢查:安裝牢固、完整、無裂紋及明顯劃痕。
對于鋁合金窗框型材的損壞需現(xiàn)場確定，有小的劃痕、磕碰變形(不影響使用功能)可以進行現(xiàn)場修復補漆，有嚴重變形而影響使用功能活確定不能修復的可以要求給予更換。另外，業(yè)主比較關注的問題是鋁窗的滲水問題，發(fā)現(xiàn)滲水的窗須整改。
3.陽臺欄桿、窗護欄檢驗
檢驗標準:
(1)護欄成品質(zhì)量:護欄表面應光滑，不得有銹跡，色澤一致，不得有裂縫，翹曲及損壞，接縫應嚴密;
(2)護欄安裝的允許偏差:護欄垂直度允許偏差3mm，欄桿間距允許偏差3mm，護欄安裝必須牢固端正;
(3)住宅的陽臺欄板或欄桿凈高，六層及六層以下的不應低于1.05m;七層及七層以上的不應低于1.10m。欄桿的垂直桿間距凈距不應大于0.11m。
一般業(yè)主對護欄比較關注的是表面質(zhì)量和安裝問題，反映的問題大多是護欄生銹，安裝不正等，此類問題可以要求整改，為提高工作效率，建議可由施工單位提供部分油漆供物業(yè)備有，物業(yè)維修人員進行簡單的補漆工作，遇到難度大的整改及時通知地產(chǎn)工程部安排處理。
4.地面檢驗
檢驗標準：
(1)地面與下一層結合牢固，不得有空鼓(考慮到我國施工企業(yè)的實際水平，對空鼓面積大于400平方厘米，無裂紋，且每自然間或標準間不多于2處時，可不計入空鼓這一施工質(zhì)量缺陷);
(2)地面表面應密實,不得有起砂,蜂窩和裂縫等質(zhì)量缺陷;
(3)地面表面的允許偏差:表面平整度允許偏差為5mm，標高允許偏差為正負8mm，厚度允許偏差為不大于設計厚度的1/10;
(4)有防水要求的地面的立管、套管、地漏處嚴禁滲漏，坡向應正確，無積水。
業(yè)主應當針對地面的以下方面進行檢查：
(1)地面是否有空鼓、裂紋、脫皮、麻面、起砂等質(zhì)量缺陷;
(2)地面是否存在倒返水和積水現(xiàn)象;
(3)地面水暖預埋管線是否有標識;
(4)地面是否預留裝修地面做法。
5.墻面檢驗
墻面檢驗標準：
(1)墻面抹灰表面光滑、潔凈、接槎平整;
(2)墻面抹灰層與基層之間必須粘結牢固，抹灰層應無脫層、空鼓，面層應無爆灰和裂縫，外墻不得出現(xiàn)滲水現(xiàn)象;
(3)有排水要求的部位應做滴水線(槽)，滴水線應整齊順直，內(nèi)高外低;
(4)墻面抹灰的允許偏差:立面垂直度允許偏差為4mm，表面平整度允許偏差為4mm，陰陽角應方正，允許偏差為4mm。
一般業(yè)主對墻面質(zhì)量比較關注的是抹灰空鼓和墻面裂縫問題。實際檢驗中墻面空鼓允許的范圍為:單面墻體小于5平方米，允許1處空鼓，空鼓面積不大于5平方厘米;單面墻體大于5平方米，最多允許2處空鼓，每處空鼓面積不大于5平方厘米;墻面裂縫問題產(chǎn)生原因主要是受溫度和材料影響。不同材料組成的墻體因材料膨脹系數(shù)不同并受溫度影響產(chǎn)生裂縫。
一般裂縫檢查重點：
(1)檢查房屋外墻是否有裂縫(有漏水的隱患);
(2)承重墻是否有裂縫，裂縫是否貫穿整個墻面且穿到背后，是否有傾斜性裂縫(有結構安全隱患);
(3)承重墻是否有貫穿裂縫且在不同樓層墻體的同一位置均出現(xiàn)有方向、有規(guī)則的裂縫(有結構安全隱患);
(4)檢查樓板(地面和頂板)是否有對貫穿型裂縫(與房屋橫梁平行的裂縫)，根據(jù)《混凝土結構工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》第8.1.1條規(guī)定，條規(guī)定，裂縫寬度在現(xiàn)行設計規(guī)范允許范圍(0.3mm)內(nèi)屬一般缺陷，不影響現(xiàn)澆板的承載能力;
(5)檢查樓板(地面和頂板)是否有受力裂縫，這種情況一般出現(xiàn)在支座處的板面或板中部的板底。此類裂縫一般表示為與墻角呈45度的裂縫、與橫梁垂直的裂縫等，這種裂縫往往不對穿，形狀外寬內(nèi)窄。應該說這類裂縫往往對結構安全和耐久性都有影響，是需要認真對待的;
(6)陽臺、雨篷等懸挑結構板是否有貫穿裂縫(有結構安全隱患)
6.防水檢驗
檢驗標準:
(1)防水層表面應平整、無鼓泡、折皺等缺陷，剛性防水層無酥松、開裂、起砂等弊端，防水層排水坡度符合設計要求，無明顯積水現(xiàn)象;
(2)細部構造做法符合規(guī)定要求，且密封嚴密無滲漏。
房屋的防水質(zhì)量是業(yè)主重要關注的質(zhì)量問題，防水檢驗主要包括衛(wèi)生間、陽臺、廚房、屋面、外墻、外墻門窗、空調(diào)洞口的防水檢驗。其中衛(wèi)生間、陽臺、廚房、屋面業(yè)主在收樓時會要求做24小時的閉水實驗進行檢驗。對檢驗過程中出現(xiàn)滲漏問題的必須要求整改，并再次進行試水檢驗直至不發(fā)生滲漏。
7.給排水檢驗
毛坯房除了預留管道幾乎沒有說明給排水設施，也不安裝衛(wèi)生間器具。業(yè)主重點檢查的是以下內(nèi)容:
(1)現(xiàn)有閥門、龍頭檢查:位置是否合理，開啟、關閉是否正常，水路是否通暢，無破損、銹跡、無滑扣失效、滴水現(xiàn)象;
(2)管道是否固定牢固，安裝是否平直整齊，管道有無破損，接頭是否完好;
(3)預留上水堵頭、管線等是否考慮裝修面層尺寸，水堵頭是否打開;
(4)水表檢驗:水表安裝是否符合規(guī)范，水表接頭是否緊密完好，有無空轉(zhuǎn)現(xiàn)象;
(5)排水管道檢查:排水管道有無直角、死角;接頭是否緊密完好，接口處有無滲漏，管道是否暢通，管線是否固定、安裝整齊、無破損;樓上下延管道是否過長過低影響裝修;
(6)排水口、地漏口檢測:是否有地漏，地漏位置是否合理，排水口、地漏口是否完整，是否封口嚴密;
(7)排水口應進行封堵，防止垃圾進入排水管道發(fā)生管道堵塞。
8.電氣檢驗
對于毛坯房的電氣和設備業(yè)主重點檢查的是以下內(nèi)容:
(1)分戶配電箱檢查:配電箱安裝垂直度符合國家規(guī)范要求;箱體、飾面板內(nèi)外清潔，無刮碰痕跡及色差;箱門開啟靈活;箱內(nèi)各開關、漏電保護器動作正確，控制范圍正確;箱內(nèi)結線整齊，回路編號齊全，正確;倒想與開關連接牢固緊密;
(2)電表檢查:電表安裝符合規(guī)范，在關閉總閘后無電表空轉(zhuǎn)現(xiàn)象;
(3)開關插座檢查:開關、插座面板表面清潔、無損壞;開關控制范圍正確;開關切斷相線，單相兩孔、單相三孔插座的相、零、地接線正確;暗開關、插座的蓋板安裝牢固、緊貼墻面，四周無縫隙;導線接線符合國家規(guī)范要求;
(4)照明檢查:燈具安裝牢固、位置正確;
(5)其他弱電系統(tǒng):對講門禁、安防、音響系統(tǒng)等的驗收應遵循相應的國家規(guī)范標準
注意及時接收入住通知書
這是收房的第一步，要注意期限。一般，開發(fā)商約定的交房時限在通知書寄出30天內(nèi)，所以購房者要安排好時間；接到入住通知書后，首先應判斷開發(fā)商是否如期交房。若逾期交房，則應提出處理意見，并根據(jù)開發(fā)商的答復決定是否前往收房，按通知上約定的時間前往收房。
提示:
（1）要注意收房的期限，錯過收樓日期麻煩多；
（2）收樓日期可提早不可推遲。若實際交樓日期超過了合同上約定的收樓日期，可考慮向開發(fā)商按合同索賠；
（3）有特殊情況不能如期到場的，可以書面形式委托親友、律師進行，也可及時與開發(fā)商聯(lián)系，商議另行約定時間，并以書面形式確認；
（4）若購房者在約定時間內(nèi)沒有到指定地點辦理相關收房手續(xù)，從法律角度來說，則一般被視為開發(fā)商已實際將該房交付買家使用，買家應從通知單的最后期限之日起承擔所有購房風險責任及稅費。
2.確定房屋是否達到交付條件
（1）《竣工驗收備案表》最重要，《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案表》是目前收房環(huán)節(jié)中最應該注意的文件。該表是建設部為規(guī)范工程竣工驗收備案的管理工作而制定的，它由設計、監(jiān)理、建設單位和施工單位四方合驗后，在工程竣工15天內(nèi)到建設行政主管部門竣工備案?！犊⒐を炇諅浒副怼分械捻椖浚灰徒恢鞴懿块T備案后，發(fā)展商就必須對樓盤終生負責。所以《竣工驗收備案表》對房地產(chǎn)商有著嚴格的約束作用，按照有關規(guī)定，表上的每一項都必須報有關主管部門備案，缺少任何一項的話，這個樓盤就是“黑樓”，是不能入住的，購房者有權拒絕收房。
（2）《住宅質(zhì)量保證書》
《住宅質(zhì)量保證書》是開發(fā)商針對房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作出的承諾，必須作為購房合同的附件，與購房合同具有同等的效力。所以提醒收房者要仔細審查其中的具體各款，特別注意保修期限。
（3）《住宅使用說明書》
《住宅使用說明書》是針對房屋設計、施工及驗收中的具體技術指標，如抗震指數(shù)、墻體結構類型等作出的相關說明和提出注意事項。
（4）《建設工程質(zhì)量認定證書》
（5）《房地產(chǎn)開發(fā)建設項目竣工綜合驗收合格證》
（6）《實測面積登記表》
提示:
（1）只有具備上述文件，才說明房屋已經(jīng)具體交付條件。所以收房時先要審查相關文件，確認房屋已經(jīng)具備交付條件之后，才能進一步進行驗房、結算費用、交鑰匙等交接工作。所以要對這些文件給予重視，尤其提示您要看原件而不是復印件。
（2）《建筑工程竣工備案表》是最重要的文件，收房時不能只看開發(fā)商有沒有這張《備案表》，一定還要仔細察看各個分項有沒有都備案。它是收房的前提，即使開發(fā)商做得再好，如果沒有此表就說明它根本不具備交房的標準，您有權拒絕收房。
（3）對于這些文件，一方面要驗收它有沒有，另一方面也要看驗收這些文件取得的合法性。
（4）如果開發(fā)商拒絕出示這些證明文件、或文件不全，您可按購房合同第十一條，要求開發(fā)商簽收"關于出賣人拒絕出示《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》、《建筑工程竣工驗收備案表》的責任確認函"。
（5）提醒您:《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》和管線分布竣工圖，您可帶走，作為證據(jù)資料保存。
（6）如果開發(fā)商不能提供上述相關文件，購房人有權拒絕收房，由此產(chǎn)生的延期交房的責任由開發(fā)商承擔。
3.房屋檢驗
收房過程中必須要掌握一個原則“先驗后收”。即購房者一定要先驗收房屋(包括驗收交房必須的文件)，確認無誤后再簽署收房文件。
“先驗后收”不僅是符合商業(yè)慣例的，而且也是有法律依據(jù)的。房屋的對價是房款，消費者只要付清房款，或者按照合同約定支付相應比例的價款，就履行了合同的義務，開發(fā)商就應該交房。而在房屋交付以前，業(yè)主有權先驗收房屋:
（1） 檢測房屋面積:
要求開發(fā)商出具《實測面積測繪報告》，根據(jù)房屋土地管理局所屬的專業(yè)測量單位對每一套房屋面積進行核定所得實測面積，核對其與銷售面積是否存在誤差，誤差率的范圍有多大;若實測面積誤差超出3%，可以中止收房。
（2）檢驗房屋質(zhì)量:
房屋本身的質(zhì)量；景觀綠化、小區(qū)配套、設施標準等配套設施是否符合合同約定；裝修質(zhì)量
提示:
（1）一定要掌握“先驗后收”的原則；
（2）如果開發(fā)商拒絕先驗房后辦理其他交付手續(xù)，則購房者可要求開發(fā)商簽收“關于出賣人拒絕交驗房屋的責任確認函”后中止辦理手續(xù)；
（3）購房者應了解公攤面積及相關知識，防止開發(fā)商侵占；
（4）若發(fā)現(xiàn)有質(zhì)量問題，開發(fā)商應限期維修，購房者應要求開發(fā)商簽定書面函件，由此導致業(yè)主逾期入住的，開發(fā)商應承擔違約責任；
（5）只要付清房款，按照合同約定購房者已經(jīng)完全履行了合同的義務，開發(fā)商就應該無條件交房，否則應視為開發(fā)商違約，如果開發(fā)商拒不交房，應承擔逾期交房的責任。開發(fā)商無權以"未繳納相關費用"等任何理由而拒絕交房；
（6）不要將樣板房標準作為現(xiàn)實標準，除非開發(fā)商將有關裝修標準按樣板間標準在合同中明確下來。
4.驗收結果
（1）房屋檢驗沒有問題的:按實際驗收情況填寫《驗房交接表》等相關文件。在這個記錄表上，應把檢驗情況逐一記錄，凡是無法確認的事項，則不記錄或?qū)懮稀皶翰磺宄?、“無法認定”等字樣。若發(fā)現(xiàn)問題，則如實記錄下來，并要求發(fā)展商限期處理。
（2）如有不滿意的地方，可提出意見并將意見填寫在《驗房交接表》中，作為書面依據(jù)，如發(fā)展商未準備有關表格，買家應另以書面形式將意見送交發(fā)展商。
（3）發(fā)現(xiàn)問題，買賣雙方可協(xié)商解決，如屬可整修內(nèi)容，應協(xié)商并簽署有關整改維修文件，約定下次驗收時間(一般不超過30天)。
（4）對發(fā)現(xiàn)的問題要詳細在驗樓表上予以注明，如果確實屬于不能收樓的，要詳細寫明不予收樓的原因并要求開發(fā)商簽字、蓋章。
5.相關稅費
商品房買賣應繳以下稅費:
(1)契稅
(2)房屋買賣交易手續(xù)費
(3)買賣合同印花稅
(4)公共維修基金
(5)房屋所有權登記費
(6)房屋所有權印花貼稅
(7)權證工本費
稅費問題
特別提示:依據(jù)法律的規(guī)定和大部分購房合同的約定，繳納公共維修基金、契稅等費用均不能作為開發(fā)商交付房屋的前提。
(1)契稅：
業(yè)主取得產(chǎn)權證時向國家交的稅
繳納時間:契稅只能在過戶時交納
特別提示:除稅務機關，任何單位無權代收。
實施:業(yè)主入住時不需要向開發(fā)商交納契稅，等房屋可以辦理產(chǎn)權證之前自己到稅務局直接辦理。
(2)公共維修基金
此項基金不同于物業(yè)管理費，只用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造。
稅率:房屋成交價 的2%。
特別提示:任何開發(fā)商、物業(yè)公司都無權收取或代收大修基金。該基金應該交給小區(qū)辦。如果您將大修基金交給開發(fā)商，您很可能無法要回。
(3)面積測繪費
面積測繪費收取原則為"誰委托，誰付費"，購房合同已規(guī)定開發(fā)商向購房人提供面積測量數(shù)據(jù)的義務，故此費用應由開發(fā)商交納。
(4)物業(yè)費
一年物業(yè)管理費、物業(yè)管理費和水電保證金
特別提示:普通小區(qū)交一年以下物業(yè)費并不違規(guī)。
物業(yè)管理服務收費實行明碼標價，收費項目和標準及收費辦法應在經(jīng)營場所或收費地點公布。
(5)產(chǎn)權代辦費
業(yè)主完全有權選擇自行辦理產(chǎn)權證，開發(fā)商無權強行向業(yè)主收取該筆費用。
6.面積問題
面積問題是消費者最為關心的內(nèi)容之一，購房人買房時尤其是買期房時，一定要考慮到合同面積與實際面積可能出現(xiàn)誤差這樣的問題，并在簽訂合同時以附加條款加以防范。
（1）存在的問題:
商品房合同面積與實測面積存在誤差，這一直是個焦點問題。消費者常常因面積問題出現(xiàn)糾紛而處于被動局面，建議購房人在購房合同中對相關可能出現(xiàn)的問題詳細進行約定，以維護自己的權益。開發(fā)商有時能利用公攤、面積測量侵占購房者的合法利益，還不易被發(fā)現(xiàn)。
（2）如何解決?
根據(jù)有關規(guī)定，買賣雙方因設計變更造成的實測房屋套內(nèi)面積或建筑面積(含公攤面積)與房屋買賣合同約定面積不符的，按照合同約定處理。合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理:
a.面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)，按照合同約定的價格據(jù)實結算房款；
b.面積誤差比絕對值超出3%，購房人可要求退房。開發(fā)商應在買房人提出退房之日起30日內(nèi)退還已交房款，并支付已付房款利息。如購房人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由購房人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由開發(fā)商承擔，所有權歸買受人;房屋實際面積小于合同約定面積的，面積在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款及利息由開發(fā)商返還購房者，面積誤差絕對值超過3%部分的房價款由開發(fā)商雙倍返還買受人。
c.提示:
想測出您買的商品房的真實面積，首先購房者索要出建筑的竣工圖紙，請專家根據(jù)圖紙進行計算。
簽定合同時應該細化條款，應該約定實際面積與產(chǎn)權登記面積發(fā)生誤差時的處理方式。如規(guī)定合同中未約定處理方式的，面積誤差比絕對值超出3%時，購房人有權退房。
(3)關于分攤面積
公用建筑面積分攤原則:
商品房公用建筑面積的分攤以幢為單位。分攤的公用建筑面積為本幢內(nèi)的公用建筑面積，與本幢不相連的公用建筑面積不得分攤到本幢房屋內(nèi)；
為整幢商品房服務的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分攤;為局部范圍服務的公用建筑面積，由受益的各套商品房分攤。多次分攤公用建筑面積的，分別計算分攤系數(shù)。各套商品房應分攤的公用建筑面積，為各次分攤的公用建筑面積之和；
公用建筑面積分攤后，不劃分各套商品房攤得建筑面積的具體部位，但任何人不得侵占或改變原設計的使用功能。
提示:
簽訂合同時應明確約定公攤的具體項目。
售房單位在預售商品房前，應向商品房預售管理部門提交預售商品房的面積測量報告。預售商品房設計方案變更涉及預售房屋面積的，應重新提交面積測量報告。
售房單位在銷(預)售商品房時，在銷(預)售合同(含補充協(xié)議)中應明確商品房銷售面積、分攤的公用建筑面積及公用建筑部位。
其他購房人受益的其他非經(jīng)營性用房，需要進行分攤的，應在銷(預)售合同中寫明房屋名稱、需分攤的總建筑面積。
房屋裝修是指開鑿墻體、樓地面、移動窗位置、拆改承重或非承重結構、增設房屋分隔結構、改善房屋外觀及裝飾室內(nèi)布局等行為。
裝修分室內(nèi)裝修和室外裝修兩部分——室外裝修是指房屋室外的裝飾；室內(nèi)裝飾裝修，是指住宅竣工驗收合格后，業(yè)主或者住宅使用人（以下簡稱裝修人）對住宅室內(nèi)進行裝飾裝修的建筑活動。
（1）準備工作。驗房是件辛苦而復雜的工程，開始前準備工作一定要到位，這眼個驗起房來才能得心應手。購房合同一定要具備，合同上有許多附件對裝修房驗收有重要意義,比如說小區(qū)分布圖，約定細則等。
（2）帶有尺寸的房型圖紙在驗收房子前都應當準備好，不僅是房子的平面布置圖，電路、水路圖紙也應當齊全。
（3）在驗收房子前要拿好鑰匙，鑰匙數(shù)量比較多，有樓層鑰匙、戶門鑰匙、水表、電表鑰匙，注意不要遺漏了。
（4）裝修材料確認單也是驗收時不可缺少的，上面記錄了材料的品牌、款式和型號，驗收全裝修房時需要核對。
（5）驗收結構。發(fā)現(xiàn)全裝修房結構與合同不符，一定要在入住前向房地產(chǎn)商提出，遇到阻力也可以向政府有關部門反映，如果只是發(fā)現(xiàn)非結構性問題，房子交接時可如實做好書面記錄，要求房地產(chǎn)商書面承諾在一定時限內(nèi)進行維修。第一步要對裝修完的房子的整體進行檢查，核對面積、核對位置朝向、測量公用面積，檢驗一些戶外設施是否完好。
（6）核對工程項目往往會被許多業(yè)主忽略，認為不大可能出現(xiàn)問題，實際上有不少業(yè)主在入住后都驚訝地發(fā)現(xiàn)施工項目有所遺漏。
（7）驗房要關注一下所用材料是否與合同上承諾的相一致，是否是知名品牌，型號款式是否對應等等，有差錯應及時交涉。
（8）小高層裝修后有時會出現(xiàn)這樣一個問題，層高與發(fā)展商的承諾得不相符，層高在裝修前本來就緊張的小高層，裝修后更容易變得壓抑。
（9）陽臺能否封閉是業(yè)主收房后普遍需要關注的問題，購買裝修房的業(yè)主也一定要考慮到，如果將來陽臺要進行封閉，可能某些布局還需要改動。
（10）衛(wèi)生間排風孔有沒有留好是驗收中不應當忽視的環(huán)節(jié)，可以揭開吊頂來檢查一下管道是否都安裝到位。
（11）有些空置下來的結構大家一定不能忽視，尤其要注意尺寸，看將來可以做何利用，比如說廚房的這個空檔不足以擺放冰箱，就很尷尬了。
（12）仔細核對圖紙，看重要設施的位置是否變動，變動應當記錄在案;這個線盒設計的位置本應該在墻面上方，施工方進行了改動，不修改設計今后很難明確責任。
業(yè)主在進行收房驗房的工作時，很容易因為一些問題和開發(fā)商產(chǎn)生糾紛。那么，又有哪些糾紛時經(jīng)常發(fā)生的，以及應該采取怎樣的解決方法呢？
1、書面材料不能少
業(yè)主在收房驗房前，一定要向開發(fā)商索要《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》和《竣工驗收備案表》，以及一些其他的書面材料。如果商家沒有提供這些材料就要求業(yè)主簽署入住單，業(yè)主可以選擇暫不收房。
應對方法：對于這種材料不全的情況，業(yè)主可以先不急著收房，首先去和開發(fā)商溝通，要求開發(fā)商提供該有的材料。如果開發(fā)商一定要求業(yè)主收房，那么在驗收時，業(yè)主要將在驗收過程中發(fā)現(xiàn)的不合格現(xiàn)象，記錄在驗房交接表中，還要直接寫明缺少哪些文件，并保留好這些文件的原件或是復印件。
2、房子存在質(zhì)量問題
驗收過程中發(fā)現(xiàn)的問題，也很容易引起業(yè)主和開發(fā)商之間的糾紛，例如水、電路鋪設不合理，墻體存在裂縫等問題。在驗房時，開發(fā)商人員總是會找各種借口，或是向業(yè)主做出重重承諾，不讓業(yè)主將這些問題寫到驗收材料里，但業(yè)主要千萬小心不要輕易上當。
應對方法：不要輕易相信開發(fā)商工作人員的口頭承諾，很可能你剛簽完入住單，他們就“忘了”自己說過了什么。在驗房中發(fā)現(xiàn)的任何問題，不管大小，都要做好記錄，有條件的，較好帶上相機，留下圖片資料。
3、先驗房，再收房
能夠更好地保障業(yè)主利益的收房驗房順序，應該是先驗房，再收房，但很多開發(fā)商會先讓交費收房，再帶業(yè)主去驗房，等驗房時發(fā)現(xiàn)了問題，業(yè)主就很難掌握主動權了。
應對方法：業(yè)主應該向開發(fā)商要求先進行驗房工作，再收房，如果開發(fā)商要求先收房，業(yè)主可以在收房文件中，寫清楚未進行驗房工作。
4、專業(yè)與非專業(yè)的不同看法
大部分的業(yè)主朋友都不常接觸到裝修行業(yè)，很多人都是在買房后，才開始去了解、學習裝修知識，跟專業(yè)的開發(fā)商人員比起來，就顯得很不足。在驗收中遇到問題時，業(yè)主和開發(fā)商人員看問題的角度就會有所差異，這種差異，也常常會導致一些糾紛。
應對方法：發(fā)現(xiàn)問題時，業(yè)主先不要著急地直接下定論，聽聽開發(fā)商人員給出的專業(yè)解釋，若是實在不認同，可以將問題寫進驗收文件中?；蛘邩I(yè)主可以請第三方的專業(yè)人員陪同，一起進行驗房。
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