某小區(qū)近20套房源集中拍賣，法拍房的水有點深？

日前，九江中院阿里法拍掛了一系列房源。細數(shù)了一下共計19套房源均來自同一個小區(qū)，這似乎有些非比尋常。

部分房源展示

看了一下，所有的坐標(biāo)均指向九瑞大道339號金域藍灣小區(qū)。并且這19套房產(chǎn)均屬于一位名叫周鎮(zhèn)平的人！

房源統(tǒng)計如下：

房源實景圖如下：

粗略算了一下，拍賣的19套房源總價達400萬元?；炯性?棟，分布在中高層的位置。單套房屋價基本在20萬左右。在九江首付都得要接近20萬的現(xiàn)在，這個價格著實讓人心動。但值得注意的是這19套房源均沒有房產(chǎn)證并且拍賣結(jié)束后也不承諾辦理不動產(chǎn)權(quán)證。

平常我們買房不是新房就是二手房，很少提到法拍房，這是為什么呢？主要是法拍房總有一些隱形“坑”，比如這次拍賣的房源無法辦理房產(chǎn)證。

01

什么是法拍房？

即“法院拍賣房產(chǎn)”的簡稱。當(dāng)債務(wù)人（業(yè)主）無力履行按揭合約或無法清償債務(wù)時，而被債權(quán)人經(jīng)由各種司法程序向法院聲請強制執(zhí)行，將債務(wù)人名下房屋拍賣，以拍賣所得價金滿足債權(quán)。

02

便宜是最大賣點！

近幾年包括淘寶網(wǎng)、京東網(wǎng)、公拍網(wǎng)在內(nèi)的多家網(wǎng)站推出拍賣板塊，成為法拍房的“官方”拍賣平臺。起拍的標(biāo)價一般比市場價低，基本上掛價都在起碼八五折！

并且按規(guī)定可以拍賣三次，而只要“流拍”一次，價格就會降到原來的八折，所以到了“三拍”，經(jīng)過幾次折扣，價格已經(jīng)十分優(yōu)惠（誘惑）了。而如果三次均“流拍”，法院則會以更低的折扣進行“變賣”，屆時價格會更低。

簡單的解釋就是：市場價格為100萬元的房子，拍賣價就是80萬元（100萬*80%），如果流拍，第二次拍賣價64萬元（80萬*80%）等。

03

法拍房八大“坑”！不得不防

第一坑：多頭債權(quán)，多次抵押，產(chǎn)權(quán)糾紛

例如，房屋此前因為債務(wù)糾紛被原業(yè)主抵用以抵扣部分債務(wù)，那么即使你已得到了房屋產(chǎn)權(quán)，也是不能破除這個抵押的。法律上是要保護善意第三人的。

此外還有可能有原業(yè)主的隱形債務(wù)糾紛。比如他可能在民間借貸機構(gòu)借了錢、你又不曉得。突然有一天有個人到你家來，跟你說這個房東欠我錢，我找不到他了，我不管，我要找你。每天騷擾事小，要是有些人狠動手可是大事。

第二坑：產(chǎn)權(quán)屬性也有坑！

假如你接手的房子是“國有劃撥（比如有限產(chǎn)權(quán)房屋的安置房，但不是所有安置房都是國有劃撥）”而不是“國有出讓（商品房）”，還需要繳納土地補償款。

第三坑：惡意租賃

注意！“法院不負責(zé)清場和交付（騰房）”。

舉個例子，原業(yè)主房子要遭法院拍賣了，他趕緊找人補一個租房合同，時間好長（有些達20年），租金近無，然后在你拍下后才發(fā)現(xiàn)有人理所當(dāng)然的住在里面，而根據(jù)物權(quán)法“買賣不破租賃”的條款，你還不能趕他出去?？傊褪且痪湓?，耍無賴。

這種買房的最終結(jié)果，只是買了個房產(chǎn)證而已！

第四坑：稅費欠費全由買方出

該房屋前業(yè)主拖欠的物業(yè)費、水電費、燃氣費、寬帶費、有線費等欠費，均由買受人負責(zé)承擔(dān)，如果惡意拖欠多年，加上違約金，也會是一筆不小的數(shù)目。

第五坑：戶籍遷入難，學(xué)區(qū)沒保障

現(xiàn)在除非達成協(xié)議，否則法律并沒有條款，可以強制遷移戶口，如果原房主戶籍占用，特別是某些學(xué)區(qū)房，你是無法享受到的。

第六坑：暗藏的天價過戶個稅

如果該房屋的上次交易屬“非夫妻直系親屬之間的贈予或繼承”，那么再次過戶會產(chǎn)生20%的個人所得稅！

據(jù)媒體報道：鄭州楊某230萬元競得一套法拍房，過戶時被告知該房屋上一次交易是“直系親屬交易”，過戶總價只有500元，再次過戶需要繳納差價的20%個人所得稅，也就是230萬減去500元再乘以20%，近46萬元！

第七坑：名義可貸款，實際操作難

拍賣房基本都是一次性付款，而且還有一定的期限。這就對購房者的資金實力要求不小，目前，雖然也有幾家銀行可以辦理按揭貸款，但要求是相當(dāng)復(fù)雜。

第八坑：你想撿漏？騙子也想

據(jù)長沙晚報報道：某酒店女經(jīng)理蔣某，聲稱有渠道可以100%保證無購房資格的購房者買到“法拍房”，結(jié)果騙了18人！涉案金額近500萬元！

受害人武偉陽出示交了13萬元購房定金的收條

法院發(fā)布的競拍公告會對房屋的權(quán)屬、地理位置、樓層、朝向、戶型、面積、房齡、裝修情況，瑕疵等基本信息進行簡略描述。但同時聲明一切以實物為準(zhǔn)，法院不作擔(dān)保，責(zé)任一律由買受人自行承擔(dān)。

一句話說，法拍房的水很深，買房需謹(jǐn)慎。

04

對待“法拍房”，千萬要謹(jǐn)慎！

總而言之，對于法拍房，千萬要謹(jǐn)慎，不要“因貪便宜而沖昏頭腦”，如果你確定要買，一定要做好時間和精力的雙重準(zhǔn)備！

建議

未清場的法拍房，堅決不去碰；

對于不是太俏的法拍房，盡量在“三拍”時再出手；

如果想投資“法拍房”、需要你有慧眼識珠能力，能完整地查處該房產(chǎn)的抵押、債務(wù)和擔(dān)保情況，對該房屋做到“知根知底”。建議還是提前找個律師。

總之，從一定角度上說，法拍房不是一個便宜的買房渠道，而是一個“讓你覺得會便宜”的賣房渠道。感興趣的小伙伴可以點擊閱讀原文，去阿里拍賣一探究竟~

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