房企整體放慢對長租房公寓布局 廉租房市場升溫

廉租房市場升溫

董添

今年以來，房地產(chǎn)企業(yè)整體放慢了對長租房公寓布局，近期更有多家房地產(chǎn)企業(yè)擬剝離長租公寓業(yè)務(wù)。此外，房企租賃專項債今年以來明顯降溫。在經(jīng)歷了長租房企業(yè)資金鏈斷裂、“爆雷”、租房融資用于開發(fā)項目等亂象后，長租房融資市場進入理性期，降溫態(tài)勢明顯。同時，政府對租賃市場的支持力度有增無減，從個稅減免、加速租賃土地出讓力度、加大人才租賃市場供應(yīng)等多個層面進行支持，針對低收入人群的廉租房產(chǎn)品熱度上升。

剝離長租房業(yè)務(wù)

朗詩綠色集團日前公告，計劃2019年將非地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)業(yè)務(wù)剝離至控股集團，包括長租公寓、物業(yè)管理、設(shè)計等。公司表示，剝離長租公寓等虧損業(yè)務(wù)，有助于提高公司盈利能力，精簡業(yè)務(wù)聚焦綠色科技地產(chǎn)開發(fā)核心業(yè)務(wù)，釋放差異化產(chǎn)品核心能力的溢價空間，提升股東價值。

朗詩綠色集團從2016年開始涉足長租公寓領(lǐng)域，2017年旗下長租公寓房源達到1.5萬間，2018年超過4萬間。但長租房業(yè)務(wù)始終處于虧損狀態(tài)。數(shù)據(jù)顯示，2017年公司長租公寓業(yè)務(wù)扣除稅及非經(jīng)常性項目之前合計虧損4430.9萬元，2018年虧損擴大至1.94億元。

朗詩董事長田明曾在2018年業(yè)績會上表示，公司長租房業(yè)務(wù)主要做“二房東”模式，從商家手上整租進來，改造以后再長租出去，獲得租金差以及增值服務(wù)的收入。長租公寓業(yè)務(wù)需要培育，回本周期長，預(yù)計2019年、2020年長租公寓還會產(chǎn)生虧損，且虧損額隨著公司規(guī)模擴大而逐年增加。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對中國證券報記者表示，回款周期長、盈利性較差、房源獲取難，是長租房企業(yè)普遍面臨的三大問題。習(xí)慣了高周轉(zhuǎn)的商業(yè)住宅開發(fā)項目，很多開發(fā)商難以接受長租房的運營模式。經(jīng)歷連續(xù)虧損后，不少企業(yè)對長租房項目進行剝離可以理解。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師楊雅靖對此表示，從已有的長租房運營模式看，“二房東”模式分散式公寓運營占到很大比例。這類長租房源以存量民宅為主。運營商從業(yè)主手中拿到房源，進行簡單裝修后，以單間或整租形式出租。其次是租下整套商用辦公樓，租期一般10年左右，裝修后整體對外出租。有一部分是重資產(chǎn)運營，通過購取租賃地塊，布局長租房項目。

業(yè)內(nèi)人士稱，民房改造后的長租房產(chǎn)品，可能導(dǎo)致屋內(nèi)甲醛超標、租金市場價格抬升等情況。整租改造商用辦公樓，需要面對消防等問題；而拿地新建長租房則面臨較大的資金壓力。

楊雅靖表示，2019年一季度末，樓市走出小陽春行情，但房地產(chǎn)行業(yè)依然處于下行通道。隨著償債高峰期到來，房企資金面壓力較大，剝離長租房業(yè)務(wù)可以緩解資金壓力。

融資難度加大

經(jīng)歷一系列長租房企業(yè)資金斷裂等問題，疊加房企普遍面臨融資可能進一步收緊的背景下，房企融資布局長租房項目降溫。據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)統(tǒng)計，房企租賃專項債今年以來明顯降溫，長租房融資整體進入理性期。

2017年-2018年，長租房項目甫一興起，不少企業(yè)通過長租房項目融資，間接解決了開發(fā)項目資金短缺等問題?？硕鹧芯繄蟾骘@示，2019年5月17日，銀保監(jiān)會網(wǎng)站發(fā)文，明確要求商業(yè)銀行、信托、租賃等金融機構(gòu)不得違規(guī)進行房地產(chǎn)融資。在此背景下，信托貸款余額經(jīng)歷三月份短暫反彈后于5月再次回落。6月13日，銀保監(jiān)會主席郭樹清在 陸家嘴論壇上指出，進一步擴大金融開放，但要防止房地產(chǎn)投資行為。這預(yù)示未來房地產(chǎn)調(diào)控仍將不放松，融資可能進一步收緊。

值得注意的是，針對租賃市場的支持力度有增無減。2019年5月，財政部、住建部接連出臺政策，加大對租賃市場的支持力度。財政部發(fā)文，公租房免征城鎮(zhèn)土地使用稅，兩年內(nèi)免征房產(chǎn)稅。住建部則發(fā)文，明確人口流入量多的大中城市要切實增加公租房供給。

此外，近期租賃市場獲政策支持力度進一步加大，多地區(qū)明確提出加大租賃類住宅用地供應(yīng)。據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測，北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都等十余個城市租賃土地供應(yīng)加速。北京、上海等熱點城市出讓租賃土地面積超過500萬平方米。其中，北京預(yù)計2021年以前供應(yīng)1000公頃集體土地建設(shè)集體租賃住房。成都則預(yù)計2021年全市租賃住房保有量達151萬套。

楊雅靖強調(diào)，供給端的發(fā)力，有利于企業(yè)降低運營成本。整體看，長租公寓領(lǐng)域需求可觀。但前期投入巨大，且回報周期長的客觀因素決定了企業(yè)進入門檻。長租公寓需要企業(yè)精耕細作，考驗企業(yè)運營能力。

廉租產(chǎn)品受關(guān)注

與針對年輕白領(lǐng)市場的長租房公寓不同，廉租房市場近期逐步興起。

2018年5月，杭州頒布了《藍領(lǐng)公寓(臨時租賃住房)租賃管理辦法》，對藍領(lǐng)公寓進行多方面規(guī)范；當(dāng)年6月，北京發(fā)布《關(guān)于發(fā)展租賃型職工集體宿舍的意見(試行)》，定出了消防安全細則。此后，藍領(lǐng)公寓市場逐漸活躍。

中國證券報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，時隔一年，不少企業(yè)涉足藍領(lǐng)公寓的產(chǎn)品已經(jīng)落地。以魔方生活服務(wù)集團旗下品牌9號樓公寓為例，產(chǎn)品主要針對企業(yè)員工等基層人員，目前在北京、上海、廣州等8個城市運營。根據(jù)企業(yè)需求，可以定制多人一間的住宿條件。

以北京酒仙橋地區(qū)的9號樓公寓為例，四人間的床位費在1000元/床左右。該藍領(lǐng)公寓以北京電機總廠的舊辦公樓和綜合樓為基礎(chǔ)進行改造。承租職工宿舍，只要求員工承擔(dān)水電費，剩下的費用由公司承擔(dān)。

魔方生活服務(wù)集團副總裁、企業(yè)公寓CEO李亮對中國證券報記者表示，城市快速發(fā)展離不開服務(wù)行業(yè)人員的支持。對于企業(yè)解決員工住宿問題，主要有兩個傳統(tǒng)途徑，一種是自建員工宿舍；另一種是民宅改建宿舍。自建員工宿舍成本較高，民宅改建宿舍則存在消防、衛(wèi)生等諸多隱患。開展藍領(lǐng)公寓業(yè)務(wù)，統(tǒng)一實行酒店式管理，既可以幫助企業(yè)降低用工成本，合理調(diào)配社會租住資源，也可以提升居住質(zhì)量。由于居住人數(shù)較多，藍領(lǐng)公寓從項目立項到籌建，再到后期運營管理，比普通長租公寓要求更高。

楊雅靖表示，目前廉租產(chǎn)品是租賃市場的一大缺口。針對房企而言，應(yīng)多開發(fā)廉租低配版長租公寓，以滿足更多中低收入群體的租賃需求，當(dāng)然也需要更多政策支持。比如。設(shè)定稅收減免等優(yōu)惠政策，鼓勵機構(gòu)和個人將房子出租給中低收入者，完善房屋租賃立法，約定業(yè)主在租期內(nèi)不能隨意提高租金等。北京市此前表態(tài)，加速出讓集體建設(shè)用地，建設(shè)租賃型集體宿舍。