承和·書香庭
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凈資產(chǎn)收益率(ROE)是評價企業(yè)自有資本及其積累獲取報酬水平的綜合性指標,反映公司管理層的資產(chǎn)管理及財務控制能力,以及企業(yè)的盈利能力。
根據(jù)杜邦分析法,ROE=利潤率×總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率×權益乘數(shù),銷售利潤率=利潤總額/銷售收入,反映企業(yè)的盈利能力;資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=銷售收入/總資產(chǎn),體現(xiàn)企業(yè)運營能力;權益乘數(shù)=總資產(chǎn)/凈資產(chǎn),反映企業(yè)償債能力。
圖:杜邦分析法ROE計算公式
ROE在各大上市企業(yè)的年報中均有體現(xiàn),中國網(wǎng)地產(chǎn)從328家香港以及滬深上市的房企中選出2018年總營收排名靠前的100家房企的凈資產(chǎn)收益率,結果顯示超30家房企ROE低于10%。
百家房企平均ROE15.12% 平均值以下達57家
建發(fā)國際、中華企業(yè)中型房企進入前10
一般來講,凈資產(chǎn)收益率指標越高越穩(wěn)定,說明企業(yè)有著較強的穩(wěn)定性和成長性,在行業(yè)中也會獲得較好的運營口碑。
表格數(shù)據(jù)顯示,100家樣本上市房企2018年平均凈資產(chǎn)收益率為15.12%,高于平均值的房企達到43家,而低于平均值的房企達到57家。其中,有24家房企超越ROE20%優(yōu)異線,而有30家房企ROE低于10%,7家房企2018年ROE低于5%,甚至有一家出現(xiàn)了負位數(shù)。
在優(yōu)異線水平線上的企業(yè)里,以新城發(fā)展控股以及旗下新城控股表現(xiàn)最為突出,二者2018年的ROE均超40%,分別達到42.34%以及41.05%,位列表格的一、二位。而四千億房企融創(chuàng)和七千億房企碧桂園,則位列四、五位。
值得注意的是,此次100家房企樣本中進入ROE排名前10的房企中,第3位為建發(fā)國際集團,ROE達到33.44%,第8位為中華企業(yè),ROE為29.88%,均在20%優(yōu)異線以上。
建發(fā)國際集團是廈門國有獨資集團廈門建發(fā)集團有限公司的成員企業(yè),去年的合約銷售約人民幣248億元,營收額約124億元。2017年建發(fā)國際的ROE也突破優(yōu)異線達到23.1%,按照ROE簡單公式來講,ROE=凈利潤/平均凈資產(chǎn),2018年建發(fā)國際ROE增長主要由于凈利潤相較2017年的5.27億元上漲169.45%,達到14.2億元。平均凈資產(chǎn)由2017年的22.81億元上漲96.89%至44.91億元,凈利潤漲幅明顯高于平均凈資產(chǎn)。
此外,建發(fā)國際的杠桿系數(shù)一直較高,近兩年都超過10,分別為10.73與10.78。轉(zhuǎn)化為我們平常所說的資產(chǎn)負債率,2017年、2018年分別達到84.47%與83.11%,突破80%紅線。
ROE排在第8位的中華企業(yè),2018年綜合營收排在61位。2017年中華企業(yè)還是一個ROE在10%以下盈利能力堪憂的房企。中國網(wǎng)地產(chǎn)通過其2018年年報發(fā)現(xiàn),中華企業(yè)實現(xiàn)歸屬于母公司凈利潤為25.92 億元,較去年同期增長174.21%;實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤24.71 億元,較去年同期增長763.13%。中華企業(yè)ROE迅速突破及格線邁入優(yōu)異線,與其凈利潤“表現(xiàn)優(yōu)異”有關。
資料顯示,2014年、2015年,中華企業(yè)連續(xù)兩年虧損,公司股票于2016年3月22日起被實施退市風險警示,2016年扭虧為盈凈利潤8.88億元,不過2017年又下滑至5.18億元。2018年中華企業(yè)正式完成資產(chǎn)重組,中星集團注入中華企業(yè),注入資產(chǎn)約占公司2018年度凈利潤的80%左右,這也是2018年中華企業(yè)業(yè)績暴增的主要原因。
規(guī)模型房企ROE優(yōu)勢并不明顯 甚至存在倒置
保利置業(yè)、首創(chuàng)置業(yè)、遠洋ROE不足10%
從上述表格中位列前五的企業(yè)名單可以看出,ROE與企業(yè)銷售規(guī)模、營業(yè)收入并無絕對的正相關性,甚至存在銷售額、總營收高,但ROE偏低的房企存在。
比如“規(guī)模與利潤王”恒大,其ROE水平在表格中只排到了第7位,多年行業(yè)老大萬科A更是落在了第17位,ROE水平甚至不及一些不足500億元銷售額的上市房企。
央企和國企中,保利發(fā)展與中國海外發(fā)展的ROE分別為16.52%與16.35%,ROE排名38位與40位。此外,綠地控股與華潤置地2018年ROE分別為17.15% 與18.38%,盈利能力較好,但未超20%優(yōu)異線。
此外包括泰禾集團、藍光發(fā)展、中南建設、首開股份、富力地產(chǎn)、世茂股份、陽光城7家千億房企,他們的ROE均處在10%-15%之間的房企,盈利能力有待進一步提升。尤其2018年新晉千億房企首開股份,ROE只達到10.44%。
值得一提的是,保利集團旗下保利發(fā)展16.52%的ROE雖未達優(yōu)異線,但仍處及格水平以上。同位保利集團旗下的保利置業(yè)集團ROE為7.71%。
年報顯示,保利置業(yè)2018年多項數(shù)據(jù)指標均出現(xiàn)下滑,營收由2017年的317.03億港元降至2018年的232.34億港元,降幅達26.7%。凈利潤也由2017年的24.52億港元降至2018年的22.42億港元。值得注意的是,保利置業(yè)平均凈資產(chǎn)由2017年的289億港元增至2018年316.88億港元。ROE計算公式中分子變小分母變大,導致保利置業(yè)ROE從2017年的8.48%降至2018年的7.71%,盈利能力出現(xiàn)減弱趨勢。
與保利置業(yè)有同處“7%”陣營的還有首創(chuàng)置業(yè)、遠洋集團等規(guī)模房企。
2018年營收210.84億元排名55位的首創(chuàng)置業(yè)以7.68%的凈資產(chǎn)收益率排名84位。首創(chuàng)置業(yè)2018年全年706億元銷售額并未實現(xiàn)保底750億元的目標。當初的“2018年保750億爭800億,2019年1000億,2020年1400億”的目標,在三年計劃開年便折戟。
影響首創(chuàng)置業(yè)的ROE在于凈利潤的明顯下降。年報顯示,2018年首創(chuàng)置業(yè)凈利潤為24.17億元,同比減少13.6%;歸屬于母公司股東的凈利潤19.23億元,同比下降9%。值得注意的是,首創(chuàng)置業(yè)2018年三費支出中的財物費用支出由2017年的10.97億元大增161.53%至28.69億元,這也是首創(chuàng)置業(yè)在2018年凈利潤下降的關鍵所在。
值得關注的是,在7家ROE水平低于5%的房企中,出現(xiàn)了綠城中國的身影。
2018年,架構多次調(diào)整的綠城中國未完成其年度銷售目標1600億元,實際完成1564億元,銷售額增幅也創(chuàng)下近三年最低值,增速排在20強房企的末尾。同時,2018年綠城實現(xiàn)凈利潤僅10.03億元,同比下滑54.18%,這也是其ROE成績僅為3.71%的重要原因所在,在樣本中處于倒數(shù)第二的位置。
而2018年總營收排名95位的豐盛控股,ROE排名墊底且達到-13.56%。